Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/2406 K.2013/8022

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı menfi tespit ve alacak davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı vekili Av. ... ile davacı vekili Av. ... geldi. Hazır bulunanların sözlü beyanları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, davacı kiracı tarafından kira sözleşmesinin haklı nedenle feshedildiğinin tespiti, davalı kiraya veren tarafından tahakkuk ettirilen faturalar dolayısıyla borçlu olunmadığının tespiti, nakit ödenen teminat bedelinin iadesi, kiralanana yapılan onarım ve dekorasyon bedellerinin ve diğer menfi ve müspet zararlarının tazmini istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile kira sözleşmesinin haklı olarak feshedildiğinin tespitine, tahakkuk ettirilen faturalar nedeniyle davacının 14.567.83 TL borçlu olmadığının tespitine, 8.440.24 Euro güvence parasının TL karşılığı 19.387 TL'nin, bakım ve onarım bedeli olan 7.209.72 TL'nin, kar kaybı 7.685.20 TL'nin davacıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmesi üzerine, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 20.05.2009 düzenleme tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile Bahçelievler ... Alışveriş Merkezi'nde bulunan dükkan Diyar Burma / Lahmacun markası adı altında kullanılmak üzere davacıya kiralanmıştır.

Davacı kira ilişkisi başladıktan sonra davalıya 26.10.2009 tarihinde keşide ettiği ve 27.10.2009 tarihinde tebliğ ettirdiği ihtarname ile kiralananın iskan ruhsatının on gün içinde alınarak kendisine verilmesini, reklam ve tanıtım çalışmaları konusunda bilgilendirilmesini, sözleşmeden kaynaklanan tüm edimlerin yerine getirilmesini, aksi halde on günlük sürenin sonunda sözleşmenin feshedilmiş sayılacağını bildirmiştir. Peşi sıra da 12.11.2009 tarihinde açmış olduğu işbu dava ile yukarıda belirtilen taleplerde bulunmuştur.

Davacı Türk Ticaret Kanunu kapsamında ticari bir şirket olup, aynı yasa gereği basiretli davranma yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu bağlamda anılan Alışveriş Merkezi'nde yer kiralarken kiralananın fiziki ve hukuki durumunu inceleyip ona göre davranması gerekir.

Her ne kadar keşide ettiği ihtarnamede kiralananın iskan ruhsatının olmadığını belirtmiş ise de, davalı kiralayan ihtarname keşidesinden önce 22.10.2009 tarihinde iskan başvurusunda bulunmuş, 29.12.2009 tarihinde de iskan ruhsatı alınmıştır. Kaldı ki, bu süre içinde sırf bu nedenle davacı kiracının kiralananda faaliyette bulunmasını engelleyici bir müdahale de söz konusu olmamıştır.

Diğer yandan kira sözleşmesinin yapılmasından önce basiretli bir tacir gibi davranması gereken davacı tarafından kiralananın iskan ruhsatı olup olmadığı araştırılmamıştır. Yine kiralananın bulunduğu alışveriş merkezinin konumu, ulaşım durumu, ticari yönden çevre faktörleri, müşteri sirkülasyonu, kiralamadan önce davacı tarafından bilinmesi ve incelenmesi gereken hususlardır.

Alışveriş merkezinde bir kısım dükkanların boş kalmasının nedeni davalının yeterince reklam ve tanıtım çalışması yapmamasına bağlanmak istenmesine karşın, bu konuda sözleşmeyle davalıya getirilen bir yükümlülük olmadığı gibi, kiralananların cirosu üzerinden kira sözleşmeleri yapan davalının alışveriş merkezinin faal, canlı ve dolu olmasında yararı bulunmaktadır. Davalı da, reklam çalışmalarına ilişkin belgeleri dosyaya ibraz etmiştir.

Bunun dışında davacı kira indiriminde haksız rekabet yaratıldığı iddiasını da kanıtlayabilmiş değildir.

Açıklanan tüm bu nedenlerle davacının kira sözleşmesini haklı nedenlerle feshettiği kabul edilemez. Mahkemenin davacının davadaki taleplerini bu yönden değerlendirerek sonucuna göre bir karar vermesi gerekirken, eksik inceleme sonucu, bilirkişi raporu çerçevesinde yazılı şekilde hüküm kurması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.