Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/3405 K.2013/6022

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira parasının tesbiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kira parasının tespiti istemine ilişkindir. Davacı, 16.06.2012 tarihinden itibaren aylık kira parasının net 8.000 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, bilirkişi raporundaki kiralananın boş olarak aylık brüt 8.500,00TL'ye kiraya verilebileceği görüşü esas alınarak, hak ve nesafete göre brüt 4.679,00 TL olan aylık kira parası, brüt 8.000 TL olarak tesbit edilmiş; hüküm, davalı vekilince temyiz edilmiştir.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, davacı ve davalı tarafından gösterilen emsaller değerlendirilerek kiralananın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parasının saptandığı belirtilmiş ise de, emsallerin kira sözleşmelerinin kira başlangıç tarihleri, kiralanana ait sözleşmenin başlangıç tarihi ile farklı olması, davacı tarafından sunulan 10.05.2005 tarihli kira sözleşmesi ile banka tarafından kiralanan emsalin dava tarihi itibariyle tahliye edilmesi ve her iki emsalin bilirkişi raporunda belirtilen özellikleri nedeniyle emsal olmaya elverişli olmadığından bu haliyle, bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir.

Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı yasanın 2 ve 3.maddelerinin iptaline ilişkin 26.3.1963 tarih ve 3/67 sayılı kararı ile, 6570 sayılı yasanın kira parasındaki “sınırlı artış” ilkesini ortadan kaldırılmamıştır. Bununla birlikte kira parasının tesbiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da kira parasının “hak ve nesafete uygun” seviyede takdiri ile “sınırlı artışı” öngörülmektedir. O nedenle kira parasının tesbiti bir sınırlamadır ve hâkim kira parasını takdir ederken bunun bir sınırlama olduğunu gözetmelidir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hâkim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri (hâkim veya bilirkişilerce de resen araştırabilir) aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, üç kişilik (inşaat, mimar, mülk) bilirkişiler kurulu marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek gezilip incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği,kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli bilirkişi raporu mahkemece somut gerçekler ışığında resen değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parası saptanmalıdır.

Mahkemece yukarıda açıklanan yönleri içermeyen ve emsal olma özelliği olmayan kira sözleşmeleri esas alınarak hazırlanan bilirkişi raporuna itibar edilerek eksik inceleme ile yazılı şekilde, usul ve yasaya, Y.İ.B.K’ne ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına aykırı karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.