Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/3479 K.2013/5987

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı kiraya veren, brüt 742,25 TL olarak ödenen kira bedelinin 1.6.2012 tarihinden itibaren brüt 1200 TL olarak tesbitine karar verilmesini istemiştir. Davalı kiracı, davacının sadece yıllık enflasyon oranında artış isteyebileceğini, bunu aşan talebin fahiş olduğunu, taşınmazın çatısının damladığını, bulunduğu mahallin yollarının darlığı, ikinci katta olması gibi nedenlerle vasıflı bir taşınmaz olmadığını, bölgedeki taşınmazların birçoğunun boş olduğunu, halen ödenmekte olan kiranın bile yüksek olduğunu ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, inşaat mühendisi bilirkişiden alınan rapordaki brüt 850 TL aylık kira bedelinin hak ve nesafete uygun kira bedeli olduğu kabul edilerek, sonuca gidilmişse de karara esas alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir.

Bilirkişi, emsal incelemeden, genel ve soyut ifadelerle, taşınmazın aylık 850 TL kira getirebileceğini açıklamıştır.18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre, hak ve nesafet uygulamasına göre kira parası tespit edilirken; öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre 3 kişilik (inşaat, mimar, hukukçu, mülk bilirkişi gibi)bilirkişiler kurulu oluşturularak,

kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek gezilip, incelenerek bilirkişilerce ayrı ayrı (konumu, tarihi, kira süresi vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin somut emsal olup olmadığı,

bedelinin telifi imkansız ise nedeni somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde, getirebileceği kira parasının o dönem için adil ve aşırı olmayan, hakkaniyete uygun miktarda olması gözetilmeli, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında re'sen değerlendirilmeli, hak ve nesafete uygun (kiracının eski kiracı olduğu gözetilerek bilirkişi kurulunca belirlenen bedelden bir miktar indirim yapılarak) kira hakimce saptanmalı iken, yetersiz bilirkişi raporuna itibar edilerek, hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Ayrıca bilirkişi raporunda hem boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedeli hem de endekse göre artış yapılması halinde oluşan brüt kira bedeli ayrı ayrı belirlenmelidir. Mahkemece de hak ve nesafete uygun kira belirlenirken endekse göre belirlenen kiradan daha düşük kiraya hükmedilemeyeceği ve davalının eski kiracı olduğu gözetilmelidir. Eksik araştırmayla ve yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak karar verildiğinden hükmün bozulması gerekmiştir.