Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/3506 K.2013/14848

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Uyuşmazlık, kira sözleşmesi gereği ödenen 1.500 TL kira parası, 1.500 TL güvence parası ve 17.505.30 TL kiralananda yapılan imalat bedeli olmak üzere toplam 20.505.30 TL alacağın tahsiline ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 15.05.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile kiralanan aylık 750 TL bedelle pasta ve gıda imalathanesi olarak kullanılması için davacıya kiralanmıştır. Davacı kiralananda kiralama amacına uygun tadilatlar yapmış ve buna dair faturaları dosyaya ibraz etmiştir.

Davacı kiralananda kiralama amacına uygun faaliyette bulunmak üzere belediyeye ruhsat almak için bir başvuruda bulunmamıştır. Bununla birlikte davalı kiraya veren kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra 28.06.2010 tarihinde ön tetkik ruhsat incelemesi için müracaat etmiş ise de, kiralananın bulunduğu binaya ait ortak alanların kiralanan dükkana dahil edilerek projeye aykırılık yaratılması ve ortak alanların ruhsatlandırılamaması nedeniyle davacıya çalışma izni verilmemiştir.

Bunun üzerine davacı kiralananın anahtarlarını 10.02.2011 tarihinde notere tevdi ve teslim ederek 11.02.2011 tarihinde açmış olduğu işbu dava ile, kiralanan için iş yeri açma ve çalışma ruhsatı alınamaması ve kiralananın tahliyesinden kaynaklanan zararlarını talep etmiştir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesi (mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 249/1 maddesi) hükmü gereği kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralayanın tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla kiralayan sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır. Bu yükümlülüğe aykırı davranıldığı takdirde kiracının bu nedenle oluşan zararının tazmini sorumluluğu gündeme gelir.

Teslim borcunu gereği şekilde yerine getirmeyen ya da kiralananı tahsis amacına uygun surette arz etmeyen kiraya verene

karşı borçlunun temerrütü hükümleri uygulanabileceği gibi, bundan dolayı doğan bir zarar varsa bunun da tazmini yoluna gidilebilir. Davacı kiracı, davada sözleşme gereği ödemiş olduğu kira bedelleri ile güvence parası ve kiralanana yapılan imalat bedellerinin tahsilini istediğine göre 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 125. maddesindeki ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun106. maddesi )seçimlik hakkını sözleşmeden dönme yolunda kullandığının kabulü gerekir.

Kiracı sözleşmeden dönmekle, sözleşme ilişkisi geçmişe etkili olarak ortadan kalkmıştır. Dönme ile sona eren sözleşme ilişkisi artık bir borç doğurmayacağı gibi, önceden doğmuş olan borçlar da son bulacağından tarafların birbirlerine verdikleri şeyler var ise, bunların karşılıklı olarak geri verilmesi gerekir.

Bu durumda davacı kiracının döndüğü kira sözleşmesine dayanarak davacıya ödediği kira bedelleri, güvence parası ile vekaletsiz iş görme kapsamında kiralanana yaptığı imalat bedellerini istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Tacir olan davacının basiretli davranarak pasta ve gıda imalatı işi için kiraladığı taşınmazın nitelik ve özellikleri konusunda gerek hukuki, gerek fiziki özellikleri yönünden gerekli araştırmayı yapmaması davanın reddi için gerekçe olamaz.

Zira başlangıçta projeye aykırı ve çalışma ruhsatı alınamayacak kiralananı davacıya kiralayıp, kiracılık süreci içinde de bu hukuki ayıbı gidermemekle davalı kiraya veren kusurlu davranmıştır. Bu durumda mahkemece davacının talepleri yönünden işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.