Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/4412 K.2014/1691

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali ve alacak davasına dair karar, davacı-karşı davalı ve davalı-karşı davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık, asıl davada, 15.12.2006- 15.03.2007 arasında fazladan ödenen 345.750 TL kira parasının tahsiline yönelik icra takibine yapılan itirazın iptali ve icra inkar tazminatının tahsili, birleşen Ankara 6. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2010 / 353 Esas sayılı dosyasında, 05.10.2005 tarihinde ödenen kira parası, sözleşme noter masrafı, teminat mektubu için yapılan komisyon ve masraflar ve kiralanana alınan malzemeler bedeli toplamı 469.441.20 TL'nin tahsili,

birleşen Ankara 7. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2009 / 90 Esas sayılı dosyasında 15.12.2005- 28.02.2009 arası dönem için fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 201.315 TL haksız işgal tazminatının tahsiline ilişkindir.

Mahkemece asıl davanın kabulü ile itirazın iptaline, takibin devamına, davalı- karşı davacının % 40 icra inkar tazminatına mahkum edilmesine, birleşen Ankara 6. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2010 / 353 Esas sayılı davasının kısmen kabulü ile 345.700 TL kira parası ile 26.595.70 TL sözleşme noter tasdik bedeli 26.595.70 TL'nin yasal faizi ile tahsiline,

birleşen Ankara 7. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2009 / 90 Esas sayılı davasının kısmen kabulü ile tespit edilen 338.514 TL haksız işgal tazminatından taleple bağlı kalınarak 201.315 TL'sinin yasal faizi ile davacı- karşı davalıdan tahsiline karar verilmesi üzerine hüküm davacı – karşı davalı vekili ve davalı – karşı davacı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına, takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre temyiz eden davacı – karşı davalı vekili ve davalı – karşı davacı vekilinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir. 2-Davalı- karşı davacı vekilinin haksız işgal tazminatına ilişkin temyiz itirazlarına gelince ;

Davalı–karşı davacı kiraya veren asıl dava ile birleşen Ankara 7. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2009 / 90 Esas 2009 / 401 Karar sayılı dosyasında, her ne kadar taraflar arasında düzenlenen 05.10.2005 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile Hacettepe Üniversitesi Beytepe Kampüsü'nde bulunan 4.704 m2 kapalı alanlı ve yirmidokuz bağımsız iş yerinden oluşan alışveriş merkezi davacı- karşı davalı kiracıya kiralanmış ise de, kiracı tarafından açılan davada Ankara 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2006 / 110 Esas 2008 / 102 Karar sayılı kararı ile kiralananın inşaat ve iskan ruhsatının olmaması,

kiralananın sözleşmeye uygun teslim edilmemesi gerekçesi ile sözleşmenin feshine, sözleşmeyle verilen teminat mektuplarının iadesine ve nakde çevrilenlerin bedelinin tahsiline karar verildiğini, hükmün 14.04.2010 tarihinde kesinleşmesine ve kiralananın anahtarlarının 09.05.2006 tarihli tutanakla teslim edilmesine karşın mahkeme aracılığı ile yaptırılan tespitlerde kiralananın bazı bölümlerinin halen kiracının tasarrufunda olduğunun saptandığını belirterek, 15.12.2005- 28.02.2009 tarihleri arası için şimdilik 201.315 TL haksız işgal tazminatının tahsilini istemiştir.

Haksız işgal tazminatı hak sahibi zilyedin, kötü niyetli zilyetten isteyebileceği tazminat olup niteliği itibariyle özel bir zarar giderim biçimidir. Bu zararın en azı kira geliri karşılığı olan zarardır. Ancak haksız işgalden doğan zarar her zaman kira karşılığı olan gelir değildir. Bu zarar çok daha kapsamlı olabilir.

Kira geliri üzerinden haksız işgal tazminatının belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu edilen dönemde mevcut haliyle serbest koşullarda getirebileceği kira parasının tespit edilmesi, sonraki dönemler için ise bulunan bu miktara ekonomik endekslerin yansıtılması gerekir. Bunun için de, benzeri nitelikteki yerlerin işgal tarihindeki kira paralarından, başka bir anlatımla emsal kira sözleşmelerinden yararlanılır.

Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde aylık kira parası 115.250 TL olarak kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin düzenlenmesinden sonra ise kiracı, alışveriş merkezinde bulunan bir kısım yerler için alt kira sözleşmeleri yapmıştır.

Diğer yandan sözleşmenin feshine ilişkin olarak Ankara 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2006 / 110 Esas sayılı dosyasında görülen davada, kiracı kiralanandaki ayıplardan dolayı aylık kira parasının 60.000 TL olması gerektiği iddiasında bulunmuş, o davada alınan bilirkişi raporunda da, aylık kira parasının 75.000 TL olabileceği belirtilmiştir.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise, bilirkişiler detaylı ve denetime elverişli bir inceleme yapmadan taşınmazın getirebileceği gelirin 25 TL / m2 olduğundan hareketle haksız işgal tazminatı miktarını belirlemişlerdir. Bilirkişi raporu bu haliyle hüküm kurmaya yeterli ve elverişli değildir.

Bu durumda mahkemece, konusunda uzman bir bilirkişi kurulundan yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde, taşınmazın konumu, nitelikleri, alanı, çevresel faktörleri dikkate alınarak ve emsal kira sözleşmelerinden yararlanılarak dava konusu edilen dönem için istenebilecek haksız işgal tazminatı miktarı konusunda ayrıntılı ve denetime uygun rapor alınıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik inceleme sonucu karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

3-Davacı-karşı davalı vekilinin birleşen Ankara 6. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2010 / 353 Esas sayılı dosyasında hüküm altına alınan kira alacağı ile faiz oranına ilişkin temyiz itirazları yönünden ;

Davacı- karşı davalı kiracı şirket, asıl ve birleşen davada taraflar arasındaki kira sözleşmesinin feshedilmesi nedeniyle karşılıksız kalan kira bedellerinin reeskont faizi ile tahsili isteminde bulunmuştur.

Her ne kadar uyuşmazlık kira sözleşmesinden kaynaklanmış ve kiraya veren tacir sıfatı bulunmayan üniversite yönetimi ise de, kiracı Türk Ticaret Kanunu anlamında tüzel kişiliği bulunan limited şirket nitelikli ,tacir sıfatını haiz ticari şirket olup 6012 Sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 19/2 (mülga 6762 Sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 21/2) maddesi hükmü gereği taraflardan yalnız biri için ticari iş niteliğinde olan sözleşmeler, kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, diğeri için de ticari iş sayılacağından, hüküm altına alınan kira alacağına reeskont faizi uygulanması gerekirken, yasal faizi ile tahsiline karar verilmesi yerinde olmadığı gibi,

birleşen Ankara 6. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2010 / 353 Esas sayılı dosyasında talep edilen kira alacağının kabulüne karar verilirken istenen ve fiilen ödenen miktar 345.750 TL olmasına karşın, yazım hatası sonucu 345.700 TL'nin tahsiline hükmedilmesi de doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.