Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/5302 K.2013/15984

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin uyarlaması davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava,kiralayan tarafından açılan kira parasının uyarlanması istemidir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne, dava tarihinden itibaren 1600 USD olan kira parasının 3000 USD karşılığı 4.388,70 TL olarak uyarlanmasına karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekilleri tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

Davacı 11.08.2009 tarihli dava dilekçesinde davalının 01.06.2005 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracısı olduğunu, kira sözleşmesinde kira parasının aylık 1600 USD olarak kararlaştırıldığını, kira sözleşmesinde artış hükmü bulunmadığını, mecurun kiralanmasından sonra enflasyon ve mal bedellerinin çok arttığını, ayrıca kiralananın İstanbul'un en revaçta olan yerinde olması nedeniyle emsallerine göre kira parasının düşük kaldığını belirterek kira parasının 01.06.2009 tarihinden itibaren 4.000 USD karşılığı 6.000,00 TL olarak ödenmesini istemiştir.

Davalı davanın reddini istemiştir.

Mahkeme, taraflar arasındaki kira sözleşmenin 01.06.2005 başlangıç tarihli 5 yıl süreli olduğunu, kira parasının aylık 1.600 USD olduğunu, davanın kira süresi dolmadan önce 11.08.2009 tarihinde açıldığını, davaya konu mecurun dava açıldıktan sonra ve kira sözleşmesi sona erdikten sonra 02.05.2011 tarihinde tahliye edildiği ve 03.05.2011 tarihinde üçüncü şahsa 3.600,00 TL'ye kiraya verildiğini, ticari ve müşteri potansiyelinin devam ettiğini, yörenin ana ulaşım yollarına yakın konumda olup, her türlü belediye ve alt yapı tesislerinden istifade imkanına haiz olduğunu ,

taraflar arasındaki sözleşmede kira bedelinin ait olduğu döneme intibakını temin edecek endeks veya belirli oranda artırım ile aylık kira bedelinin belirlenmesini temin edecek koşul bulunmadığını, bunun sonucu akitte boşluk olduğunu ve bu intibak koşulu uyarınca mecurun ulaşabileceği aylık kira bedelinin belirlenmesi gerekeceğini, değişen hal- şartların ortaya çıkmasında davacının bir kusuru bulunmadığını, akdin kira bedelini belirleyen hükmünün temelden çöktüğünü ve uyarlama koşullarının gerçekleştiği sonucuna varıldığını, buna göre mecurun bulunduğu ana yapının yöredeki, konumu, m2 alanı, tahsis kullanım amacı, kiralama koşulları,

rayiç aylık kira bedelleri, yörenin her türlü alt yapı ve belediye hizmetlerinden yararlanma özelliği birlikte değerlendirildiğinde 11.08.2009 tarihi itibarıyla aylık kira bedelinin taleple bağlılık ilkesi de gözetilerek 3.000 USD karşılığı 4.388,70 TL olarak uyarlanmasına karar verildiğini belirterek, davanın kısmen kabulüne karar vermiştir.

Taraflar arasında 01.06.2005 tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık kira sözleşmesinde aylık 1.600,00 USD olarak kararlaştırılan kira parasının sözleşmede artış hükmünün bulunmaması ve kira parasının emsallerin altında kalması nedeniyle sözleşmenin kira parasına ilişkin hükmünün uyarlanması gerekip gerekmeyeceğine ilişkindir.

Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.

Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin çökmesi kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.

Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK.nın yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlemiş, “ Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları,

kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, "işlem temelinin çökmesi"ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanununun 2 nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır.

Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.

1.Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.

2.Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.

3.Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.

4.Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde

borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir.

6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un 7. maddesinde “ Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlâka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76 ncı, faize ilişkin 88 inci, temerrüt faizine ilişkin 120 nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138 inci maddesi, görülmekte olan davalarda da uygulanır.” denilerek, görülmekte olan davalarda “aşırı ifa güçlüğüne” ilişkin yasa maddesinin uygulanacağı düzenlemiştir.

Yargıtay uygulamalarına paralel olarak düzenlenen madde çerçevesinde somut olay değerlendirildiğinde, Mahkemece, kira sözleşmesinde artış hükmünün bulunmaması ve kiralananın kira parasının rayiç kiraların altında kaldığından bahisle kira sözleşmesinin uyarlanmasına karar verilmiştir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde, kira parasının yabancı para birimi ile belirlenmiş olması tarafların paranın alım gücündeki değişiklikleri nazara aldıklarını ortaya koymaktadır.

Bu nedenle sözleşmede artış hükümünün olmaması, tek başına uyarlama nedeni kabul edilemez., öte yandan 2002 yılından itibaren dolar kurunda aşırı derecede düşme ve yükselme yaşanmamıştır. Bu nedenle öngörülemeyen veya öngörülmesi beklenmeyen olayların varlığından söz edilemeyeceği gibi, sadece kira parasının rayiçlerin altında kalması ve kira sözleşmesinde artış hükmünün bulunmaması, taraflara sözleşmenin uyarlanması hakkını vermez.

Öngörülemeyen ve öngörülmesi beklenemeyen olağanüstü olayların varlığının ortaya konulması gerekir. Davacı bölgedeki olağan gelişme sayılabilecek durumlar haricinde, kira sözleşmenin imzalamasından sonra olağanüstü sayılabilecek olayların varlığını kanıtlayamamıştır.

Kaldı ki kira sözleşmesi 5 yıl süreli olup, dava tarihi ve karar verilen tarih itibariyle bir yıldan az bir zaman kalması ve sözleşmedeki kira parası ile rayiç kira bedelleri arasındaki farkta nazara alındığında sözleşmenin çekilmez hale geldiği söylenemeyeceğinden, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile kabulüne karar verilmesi isabetli değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.