Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/5701 K.2013/16242

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davalı ve davacı tarafından süresi içinde duruşmalı olarak temyiz edilmiş, ancak nitelik itibariyle duruşmaya tabi olmadığından duruşma isteminin reddine karar verildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kiralayan tarafından açılan kira parasının uyarlanması istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne, dava tarihinden itibaren 1600 USD olan kira parasının 11.319 USD + KDV olarak uyarlanmasına karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı, 11.05.2011 tarihli dava dilekçesinde, davalının 01.03.2006 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile önceki malik tarafından kiraya verilen taşınmazın kiracısı olduğunu, kiralanan yerin aylık kirasının 7.261,31 USD+KDV olarak kararlaştırıldığı,

kira sözleşmesinde artış hükmünün Amerika Birleşik Devletlerindeki bir önceki yıla ait enflasyon oranı olduğunu, artış hükmünün Türk hukuk mevzuatına ve kamu düzenine aykırı olduğunu, kira sözleşmesini imzalayan önceki malikin davalı bankadan yüksek miktarda kredi alması ve bankanın kredili müşterisi olması nedeniyle ilk malikin baskı altında 10 yıl süreli imzalanan kira sözleşmesini o dönemdeki rayicin altında belirlemek zorunda kaldığını, ilk malikin kredi borcunun tamamını ödediğini, kira sözleşmesinin belirlenen ayılık kira parası üzerinden devamının müvekkilinin sözleşmeden beklediği menfaat ve haklarını ihlal ettiğini,

zaman içinde meydana gelen ekonomik değişimler, yüksek enflasyon, para değerinin büyük ölçüde düşmesi, kiralanan işyerinin İstanbul'un müstesna semtlerinden birinde olması itibariyle mahal ve mevkii ile emsal kiralar ve kira rayiçlerine göre aylık ödenen kiranın fevkalade düşük bir seviyede kalmış olduğunu ve tarafların edimleri arasındaki dengenin aşırı bir şekilde bozulduğunu belirterek dava tarihinden itibaren kira parasının 15.000 USD+KDV olarak uyarlanmasını istemiştir.

Davalı uyarlama şartları oluşmadığından davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, önceki malik ile davalı arasında imzalanan 01.03.2006 tarihli kira sözleşmesi ile aylık kira parasının 6500,00 USD olarak kararlaştırıldığını ve kira parasının 01.02.2007-01.02.2010 tarihleri arasında 7000,00 USD, 01.02.2010 tarihinden itibaren ise aylık kira parasının Amerika Birleşik Devletleri'ndeki bir önceki yıla ait enflasyon oranlarında arttırılacağı düzenlemesine yer verildiğini, halen de ödenen kiranın 7.261,31 USD olduğunu, raiç kira parasının bilirkişiler tarafından birbirine yakın bir şekilde 15.152,00 TL ve 15.332,00 TL olarak belirlendiğini,

önceki malikin bankadan kredi alması nedeniyle imzaladığı sözleşme ile edimler arasında oransızlık var ise bunun dikkate alınması gerektiğini, bilirkişinin belirlediği kira parası ile sözleşmede kararlaştırılan bedeller arasında önemli oransızlık olduğunu, sözleşme imzaladıktan sonra meydana çıkan bu durumun olağanüstü ve objektif olduğunu bu nedenle de edimler

arasındaki dengenin önemli ölçüde ve açık biçimde bozulduğunu belirterek aylık kira parasının 11.319,00 USD + KDV olarak uyarlanmasına karar verilmiştir.

Taraflar arasında 01.06.2006 tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde kira parası aylık 6500,00 USD olarak belirlemiş, sözleşmenin 3. maddesinde kira parasının 01.02.2007-01.02.2010 tarihleri arasında aylık 7.000,00 USD olarak ödeneceği, 01.02.2010 tarihinden itibaren aylık kira parasının Amerika Birleşik Devletlerindeki bir önceki yıla ait enflasyon oranı kadar arttırım yapılarak aylık olarak ödeneceği kararlaştırılmıştır.

Uyuşmazlık, sözleşme hükümü gereğince aylık 7.261,31 USD+KDV olarak ödenen kira parasının emsallerin altında kalması nedeniyle sözleşmedeki kira parasına ilişkin hükmün uyarlanmasının gerekip gerekmeyeceği noktasında toplanmaktadır.

Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.

Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin çökmesi kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.

Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK.nın yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlemiş, “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları,

kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, "işlem temelinin çökmesi"ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanununun 2 nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır.

Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.

1.Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.

2.Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.

3.Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.

4.Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir.

6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un 7. maddesinde “ Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlâka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76 ncı, faize ilişkin 88 inci, temerrüt faizine ilişkin 120 nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138 inci maddesi, görülmekte olan davalarda da uygulanır.” denilerek, görülmekte olan davalarda “aşırı ifa güçlüğüne” ilişkin yasa maddesinin uygulanacağı düzenlemiştir.

Yargıtay uygulamalarına paralel olarak düzenlenen madde çerçevesinde somut olay değerlendirildiğinde, mahkemece, ilk malik tarafından imzalanan kira sözleşmesinin baskı altında imzalandığı ve kira parasının rayiçlerin altında kaldığından bahisle kira sözleşmesinin uyarlanmasına karar verilmiştir. Öncelikle kira sözleşmesinin baskı altında rayiçlerin altında imzaladığına ilişkin iddialarının uyarlama davasında değerlendirilmesi mümkün değildir.

Söz konusu iddialar sözleşmenin yapılmasından sonra ortaya çıkan olağan üstü durum sayılamaz. Öte yandan, taraflar kira sözleşmesinde, kira parası yabancı para birimi ile belirlenmiş olması tarafların paranın alım gücündeki değişiklikleri nazara aldıklarını ortaya koyduğu gibi, taraflarca serbest iradeleri ile kira parasının artırılmasına ilişkin düzenlemeye de sözleşmede yer verilmiştir.

Bu nedenle kira parasının belirlenme şekli ve artış hükmünün yeterli olmaması da sonradan ortaya çıkan ve öngörülemeyen yahut öngörülmekle beraber sonuçları kestirilemeyen bir olaya dayanmadıkça sözleşmesinin uyarlanmasını gerektirmez. Ülkemiz de 2002 yılından itibaren dolar kurunda aşırı derecede düşme ve yükselme yaşanmamıştır.

Bu nedenle öngörülemeyen veya öngörülmesi beklenmeyen olayların varlığından söz edilemeyeceği gibi, sadece kira parasının rayiçlerin altında kalması ve kira sözleşmesindeki artış hükmünün yeterli bulunmaması, taraflara sözleşmenin uyarlanması hakkını vermez.

Davacı kira parasının rayiçlerin altında kalmasına ilişkin olarak bölgedeki olağan gelişme sayılabilecek durumlar haricinde, kira sözleşmenin imzalamasından sonra ortaya çıkan olağanüstü sayılabilecek olayların varlığını kanıtlayamamıştır. Kaldı ki uyarlama talep edilen tarihindeki ödenen kira bedeli ile 7.261,31 USD+KDV olup, bilirkişiler tarafından rayiçlerin 15.000 TL civarında olacağı belirtilmiştir.

Bu durumda edimler arasındaki dengenin aşırı derecede bozulduğu söylenemez. Bu nedenle sözleşmenin çekilmez hale geldiği de söylenemeyeceğinden, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile kabulüne karar verilmesi isabetli değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.