Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/7105 K.2013/11037

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı vekili Av. ... adına Av. ... geldi. Hazır bulunanın sözlü beyanı dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, zorunlu ve faydalı imalat bedelinin tahsili, depozito iadesi ve haksız fesih nedeniyle tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalıya ait işyerini 01.04.2009 tarihli sözleşme ile kiraladıklarını, sözleşme süresinin 5 yıl olduğunu, ancak davalının kira süresi dolmadan taşınmazı üçüncü kişiye sattığını, yeni malikin keşide ettiği ihtarname nedeniyle taşınmazı tahliye etmek zorunda kaldıklarını, kiralanana bir çok zorunlu ve faydalı masraf yaptıklarını, tüm bunların kiralananda kaldığını, öte yandan davalının satım ile haksız feshe ve kiralananın erken tahliyesine neden olduğunu, sözleşme uyarınca 30.000 TL tazminat ödemesi gerektiğini belirterek,

zorunlu ve faydalı masraf bedelinin, haksız feshe bağlı tazminat tutarının ve iade edilmeyen depozitonun davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı ise, süresinden önce tahliye durumunda kiracıya 30.000 TL ödeneceğine dair sözleşmede bir hüküm bulunmadığını, mecura kiracı tarafından herhangi bir tadilat ve iyileştirme yapılmadığını, bu iddiaların gerçek dışı olduğunu, kira bedelleri ödenmediği için taşınmazın üçüncü kişiye satılmak zorunda kalındığını, davalının kiralananı kendi isteğiyle tahliye ettiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece kanıtlanamadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Taraflar arasında 01.04.2009 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Taşınmaz davacıya, boş işyeri olarak kiraya verilmiştir. Kira süresi henüz sona ermeden davacı taşınmazı 21.04.2010 tarihinde üçüncü kişiye satılmıştır. Kiralananı satın alan yeni malik, ihtiyacı olduğunu bildirerek davacıdan taşınmazı tahliye etmesini istemiş ve bu istek doğrultusunda kiralanan davacı tarafından tahliye edilmiştir.

Davacı, kiralanana yaptığını bildirdiği zorunlu ve faydalı giderlerin sözleşmenin tarafı olan davalıdan tahsilini istemektedir. Kural olarak kiracı kendi ihtiyacı için ve işinin gereği olarak kiralanan yapmış olduğu değer arttırıcı imalat bedelini kiralayandan isteyebilir. Zorunlu ve faydalı masraf alacağına ilişkin uyuşmazlığın dava tarihinde yürürlükte olup olaya uygulanacak olan 818 sayılı Borçlar kanununun 410 ve

sonraki maddelerinde düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümlerine göre çözüme kavuşturulması gerekir. Kiralananın üçüncü kişiye satılması durumunda, satış tarihinden önce gerçekleştirilen zorunlu ve faydalı masraflar satış bedeli içinde kaldığı, taşınmazı satın alan 3.kişinin taşınmazı mevcut hali ile görerek aldığı kabul edildiğinden sebepsiz zenginleşen tarafın kiralananın eski maliki olduğu kabul edilmelidir.

Davacının dava konusu ettiği bir kısım zorunlu ve faydalı imalatların varlığı tanık beyanları ve satış tarihinden sonra kiracı tarafından yaptırılan 27.09.2010 tarihli tespit raporu ile saptanmıştır. Varlığı tespit raporu ile sabit olan imalatın, hangilerinin davacı tarafından yapıldığı uyuşmazlık konusudur.

Mahkemece öncelikle uyuşmazlığın bu yönü üzerinde durularak davacı tarafından gerçekleştirilen zorunlu ve faydalı imalatın nelerden ibaret olduğu saptanmalıdır. sonrasında ise taşınmazın, saptanan bu zorunlu ve faydalı imalatla birlikte gerçek değeri ile faydalı giderler dikkate alınmaksızın taşınmazın çıplak değeri belirlenmeli bu şekilde elde edilecek değerler arasında bir fark meydana geldiğinde bunlar birbirlerine oranlanmalı, böylece kiracının yaptığı imalatların satış bedeline yansıma miktarı bulunarak bu miktar yönünden davalının sebepsiz zenginleştiği kabul edilmelidir.

Kiralananın yeni malike kötü ve hasarlı teslim edildiği iddiasının davalı eski maliki ilgilendiren bir yönü yoktur. Öte yandan davacının erken fesih nedeniyle tazminat ve depozito alacağına ilişkin talepleri yönünden harç eksiği ikmal edilmediğinden reddine karar verilmiş ise de mahkemece eksik harcın ikmali konusunda davacıya her hangi bir süre verilmemiştir.

Harçlar Kanunu'nun 30.maddesi uyarınca harç eksiğinin ikmal ettirilmesi mümkün olup davacıya bu konuda her hangi bir mehil tanınmadan harç eksikliğinden bahisle davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Mahkemece yukarıda açıklanan maddi ve hukuki esaslar çerçevesinde inceleme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanlış değerlendirme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olmuştur.