Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/7815 K.2014/1130

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira alacağı ve cari yıl kira bedeli tazminatı istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı dava dilekçesinde; davalının 12.01.2010 tarihli sözleşme uyarınca kiracı olup, 11.10.2010 vade tarihli 1.565,00 TL'lik, 11.07.2011 vade tarihli 1.704,00 TL lik, 11.10.2011 vade tarihli 1.704,00 TL'lik, 12.01.2012 vade tarihli 1.883,75 TL kira bedeli ile 2012 yılı 2. dönem 1.883,75 TL olmak üzere toplam 8.740,50 TL kira borcunun tahsili için davalıya ihtarname gönderildiğini, ancak davalının kira borcunu ödemediğini, bu nedenle sözleşmenin 05.05.2012 tarihinden geçerli olmak üzere feshedildiğini beyanla,

8.740,50 TL kira alacağı ile sözleşmenin 11. maddesi gereği cari yıl kira bedeli olan 7.535,00 TL'nin tazminat olarak ve yine sözleşmeye ait 37 TL karar pulu tutarı ile 43 TL kesin teminat bedelinden oluşan alacakların davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı ise kiralananda 10.972 TL tutarında bir takım iyileştirmeler yaptığını beyan ederek takas-mahsup def'inde bulunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece davanın kabulü ile ödenmeyen 8740,50 TL kira alacağı ve 7535 TL cari yıl kira bedeli ile 80,30 TL karar pulu ve sözleşme ilave kesin teminat tutarının davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

1-Davalının kira alacağına yönelik temyiz itirazına gelince. Taraflar arasında 12.01.2010 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığı,kiralananın 06.07.2012 tarihinde kiracı tarafından tahliye ve teslim edildiği hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Kiracı tarafından akdi ilişkinin devamı sırasında kiralanana değer arttırıcı masraf ve harcamaların yapılması durumunda BK.410 ve sonraki maddelerinde düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümlerine göre masraf ve harcamaların kiraya verenden istenebilmesi mümkündür. TBK 77. maddesi gereğince bu bedelin kiralayandan istenebilmesi için kiracının yaptığı giderlerin mal varlığından çıkarak kiralayanın mal varlığına geçmiş olması ve kiralananı tahliye edilmiş olması gerekir.

Somut olayda kiralananın 06.07.2012 tarihinde tahliye edildiği çekişme konusu değildir. Davalı kiralananda bir takım iyileştirmeler yaptığını beyan ederek takas-mahsup def'inde bulunduğuna göre, mahkemece davalı tarafça yapılan iyileştirmelerin faydalı ve zaruri masraf niteliğinde olup olmadığı araştırılarak takas mahsup talebi konusunda bir karar verilmesi gerekirken, bu talebin yazılı gerekçe ile reddi doğru görülmemiştir.

2-Davalının cari yıl kira bedeli tazminatına yönelik temyiz itirazına gelince. Davacı idare ile davalı arasında, 2886 Sayılı Yasa hükümlerine göre düzenlenen 12.01.2009 tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Kira sözleşmesinin 11. maddesinde "Kiracının fesih talebinde bulunması, kira dönemi sona ermeden faaliyetini durdurması, kiralananı amacı dışında kullanması, taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi veya işletme ruhsatının her ne sebeple olursa olsun iptal edilmesi hallerinde kira sözleşmesi 2886 Sayılı Kanunun 62. maddesine göre tebligat yapmaya gerek kalmaksızın idarece feshedilerek kesin teminatı gelir kaydedilir ve cari yıl kira bedeli tazminat olarak tahsil edilir." düzenlemesine yer verilmiştir.

Fesih durumunda davalının tazminat ile sorumlu tutulabilmesi için öncelikle feshin davacı idare yönünden haklı nedene dayanıyor olması gerekir. Dosya kapsamına göre, kiralananın Borçlar Kanun'unun adi kiraya ilişkin hükümlerine tabi bir yer olduğu anlaşılmaktadır.

Kira akdinin sona erme sebeplerinden biri de kiracının temerrüdü olup, kira parasının ödenmemesi veya geç ödenmesi durumunda akdin feshinin biçim ve koşulları 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 315.maddesinde (818 sayılı BK.nun 260.maddesi) düzenlenmiştir.

Buna göre, istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür.

Davacı tarafından kira parasının geç ödenmesi nedeniyle davalı kiracıya keşide edilen ihtarname kiracının temerrüdünü düzenleyen ve az önce yukarıda açıklanan yasanın emredici hükmüne aykırı olduğundan, hukuki sonuç doğurmayacağı gibi söz konusu fesih nedeniyle davacı tazminat isteminde bulunamaz. Belirtilen bu gerekçelerle tazminat isteminin reddi gerekirken, mahkemece yazılı şekilde kabul kararı verilmesi hatalı olmuştur.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.