Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/8841 K.2013/11120

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali ve tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde duruşmalı olarak temyiz edilmiş ise de miktari ile duruşmaya tabi olmadığından duruşma talebinin reddine karar verildikten sonra, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kira alacağının tahsili için tahliye istemli olarak başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali ve tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece itirazının iptaline ve tahliyeye karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre temyiz eden davalı vekilinin tahliyeye ilişkin hükme yönelik temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davalı vekilinin 2010 Eylül kirasına yönelik temyiz itirazlarına gelince, davalı kiracı tarafından davacı site yönetimi hesabına 31.8.2010 tarihinde '' 31.8.2010/ 30.9.2010 dönemi için bir aylık'' şerhi ile 400 TL'nin ödendiği görülmektedir. Daha önce yapılan ödemeler de gözetildiğinde bu ödemenin 2010 Eylül kirası olarak ödendiği anlaşılmaktadır. Bu durumda mahkemece 2010/2271 esas sayılı takipte ödenen bu miktarın mahsubu ile geriye kalan 76 TL kira bedeli yönünden itirazın iptaline karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ile itirazın tümden iptaline karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

KARŞI OY YAZISI

Dava, kira farkı alacağının tahsili için yapılan icra takibine itirazın iptali ve tahliye istemine ilişkindir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının davacıya ait kiralananda 1.8.2003 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesiyle kiracı olduğunu, sözleşmede yıllık kira bedelinin % 25 oranında artırılacağı kararlaştırıldığı halde, davalının 2009 yılı Ağustos ayından 2010 yılı Temmuz ayına kadar kira bedellerini eksik ödediğini, 2010 yılı Eylül kirasını ise hiç ödemediğini ileri sürerek, 2009 yılı Ağustos ayından 2010 yılı Temmuz ayına kadar sözleşmedeki % 25 artış şartına göre belirlenen fark kiralar ile hiç ödenmeyen 2010 yılı Eylül kirasının tahsili için yapılan iki ayrı icra takibine itirazın iptalini ve tahliyeye karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili, cevap dilekçesinde, davacı site yönetimince 1.7.2009 tarihinden itibaren yıllık kira zamanın %10 olarak belirlendiğini, davalı kiracı tarafından yıllık % 12,5 oranında zam yapılarak kiraların ödendiğini, davacının takiplerde istediği zam oranının site yönetim kurulu kararının belirlediği oranın çok üzerinde olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kararlaştırılan % 25 artış şartının geçerli olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş, dairemizin sayın çoğunluğu tarafından mahkeme kararı esas itibariyle beninsenmiş, sadece ödenen 2010 Eylül kirasının mahsubu yönünden bozulmuştur.

Sayın çoğunluk ile aramızdaki uyuşmazlık, sözleşme ile kararlaştırılan % 25 oranındaki artış şartının yenilenen kira dönemlerinde geçerli olup olmadığı noktasındadır. Ancak, öncelikle belirtmek gerekir ki, buradaki sorun uzun süreli sözleşmeler yönünden değildir. Uzun süreli sözleşmelerde, sözleşme süresince sözleşmeyle belirlenen miktarın ödeneceği ya da artış şartının uygulanacağı tartışmasızdır. Sorun, sözleşmenin kanun gereği birer yıllık sürelerle uygulandığı dönemlere ilişkindir.

Bilindiği üzere, aylık kira bedellerinde sınırlama getiren 6570 Sayılı Kanunun 2. ve 3. maddeleri Anayasa Mahkemesinin 26.3.1963 gün ve 3/67 sayılı kararı ile iptal edilmiş ve yeni düzenleme için kanun koyucuya 6 aylık süre tanınmıştır. Bu altı aylık süre zarfında kanun koyucu tarafından yeni düzenleme yapılmadığından, doğan boşluk Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulunun 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı içtihadı ile doldurulmuştur. Anılan içtihada göre, Yasa uyarınca yenilen kira sözleşmelerinde, yenilenen dönemde, sözleşmenin kira parasına ilişkin hükmünün yenilenmeyip diğer hükümlerin yenilenmiş olduğuna, kira parasının olağan rayiç, bu tespit edilemezse, ekonomik esaslar, hak ve nesafet kuralları uyarınca hakim tarafından belirlenmesi gerektiğine içtihat edilmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 12.12.1990 gün ve E.3/527, K.627 sayılı içtihadında; kira sözleşmesinin Kanun gereği yenilenmesi halinde, sözleşmeye konulan artış şartının yenilenen ilk kira dönemi için geçerli olacağı, diğer dönemlerde geçerli olmayacağı, bunun kamu düzenine aykırı olacağı ve bu nedenle kira sözleşmesinde, kira parasına ya da kira parasının belirlenmesine ilişkin olarak kabul edilen özel şartların, uyuşmazlık halinde, Yasa gereği uzayan ilk yıl için geçerli olup, bunu takip eden yıllara ait kira parasının 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı tevhidi içtihat kararındaki usul ve esaslar dairesinde hakim tarafından belirlenmesi gerektiği içtihat edilmiştir.

Bu içtihatlar ve açıklamalar ışığında somut olayımıza dönüldüğünde, taraflar arasındaki kiracılık ilişkisinin kurulduğu 1.8.2003 tarihinden itibaren sözleşme süresi olan

beş yıl boyunca sözleşmede belirtilen %25 artış şartı uyarınca, ödemelerin yapıldığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sorun, sözleşmenin kanun gereği birer yıllık sürelerle uygulandığı dönemlere ilişkindir.

Az yukarıda açıklanan Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı ile, bu kararda atıfta bulunulan tevhidi içtihat kararına göre, sözleşmede öngörülen artış şartı yenilenen ilk kira dönemi için geçerli olup, diğer dönemler için geçerli olmadığından ve bu husus kamu düzenini ilgilendirdiğinden, sözleşme ile kararlaştırılan % 25 oranında artış yapılarak kira bedelinin belirlenmesi mümkün bulunmamaktadır.

Bu durumda, cari enflasyon oranı kira parasının belirlenmesinde belirleyici olacaktır. Esasen uygulamada ÜFE oranında artış yapılmakta ve Yargıtay dergilerinin son sayfalarında aylık ve yıllık ÜFE artış oranları her ay ilan edilmektedir. Nitekim, 1.7.2012 tarihinde yürülüğe giren 6098 sayılı T.B.K.nun kira bedelinin belirlenmesi başlıklı 344. maddesinde; "tarafların yenilen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir." hükmü öngörülmüştür. Kanun koyucu bu şekilde, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedellerinin belirlenmesiyle ilgili tüm kuşkuları berteraf ederek, ÜFE oranında artış yapılmasını kural olarak benimsenmiş bulunmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu'nun yürürlüğü ve uygulama şekli hakkında 6101 sayılı Kanun'un 7. maddesinde, Türk Borçlar Kanunun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının, görülmekte olan davalara da uygulanacağı hükmü öngörülmüştür. Türk Borçlar Kanunu'nun kira parasının belirlenmesi ile ilgili kiracı lehine hükümler getiren 344. maddesindeki düzenlemenin kamu düzenini ilgilendirdiğinde kuşkuya yer yoktur.

Bu bağlamda, bu düzenlemelerin kira tespitinde esas alınacağı kira alacağının hesaplanmasında ise, sözleşmedeki artış şartı dikkate alınacağı ileri sürülebilirse de, bunun her eda davasının zorunlu olarak bir tespit davasını ve her eda hükmünün zorunlu olarak bir tespit hükmünü içerdiği, hukuki kuralına uygun düşmeyeceği ortadadır. Esasen kira bedelinin tespitinde ayrı, kira alacağının belirlenmesinde ayrı yöntemler benimsenerek, farklı miktarların benimsenmesi hak ve adalet duygularına uygun düşmeyecek, kişilerin hak ve adalete olan inanç ve güvenlerini sarsacaktır.

Kanunlarda hakime takdir hakkı tanınan hallerde, hakimin hak ve nesafet kurallarına göre, başka bir anlatımla hakkaniyet kurallarına göre karar vermesi gerektiği, Kanunun emredici hükmü gereğidir.

Tüm bu nedenlerle, sözleşme ile kararlaştırılan artış oranının sadece yenilenen ilk kira dönemi için geçerli olacağından, bundan sonraki dönemlerde taraflarca ya da mahkemece belirlenmediği taktirde, ÜFE oranında artış yapılmasının kira sözleşmesinin mahiyetine, başlangıçta anılan tevhidi içtihat kararı ile Yargıtay Hukuk Genel Kurulu içtihadına uygun düşeceğinden, aksine düşüncelerle sözleşmede yazılı % 25 oranının yenilenen her kira dönemi için geçerli olup, tarafları bağlıyacağına ilişkin sayın çoğunluğun değerli görüşüne katılamıyorum. 26.06.2013