Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/9634 K.2014/2685

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kiralananın erken tahliyesi nedeni ile tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1.Dosya kapsamına, toplanan delillere ve hükmün dayandığı gerekçelere göre davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir.

2.Davacının erken tahliye nedeni ile hükmedilen tazminata yönelik temyizine gelince; Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının kiracısı olduğunu ve taşınmazı 31.12.2010 tarihinde süresinden önce tahliye ettiğini Ocak, Şubat ve Mart 2011 aylarında boş kaldığını, taşınmazı Nisan 2011 ayında kiraya verebildiğinden aylık 490 TL den toplam 1470 TL kira parasının tahsilini istemiştir. Davalı 27/09/2011 havale tarihli cevap dilekçesinde davacının dairesine aylık 450 TL karşılığında taşındığını, daha sonra kira parası konusunda anlaşamayınca kendisine haber vererek Aralık 2010 ayında kiralananı tahliye ettiğini belirtmiştir. Bu durumda taraflar arasında sözlü kira sözleşmesi bulunduğunun kabulü gerekir.

Sözleşmede, kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiralayanın bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiralayanın bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur.

Ne var ki, Borçlar Kanunu’nun 98. maddesi yollamasıyla sözleşmelerde de uygulanması gereken 44. maddesi uyarınca, kiralayan da, kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez.

Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir.

Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir.

Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.

Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispatlanacağı hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, H.M.K.nın 200 maddesi çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez.

Bir davada, kiralananın hangi tarihte tahliye edilmiş olduğu yukarıdaki ilkeler çerçevesinde saptandıktan sonra mahkemece yapılması gereken, tahliye tarihi ile kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarih arasındaki makul sürenin belirlenmesi, bu makul sürenin mutlaka bilirkişi aracılığıyla belirlenmesi ve belirlenecek bu süreyle sınırlı olarak kiracının sorumluluğuna hükmedilmesi gerekir. Kira parasının miktarını ise davacı kiralayan, HMK 200. maddesi çerçevesinde kanıtlaması gerekir. Mahkemece yukarıda anlatılan ilkeler göz önünde bulundurularak kira bedeli, tahliye tarihi ve makul kira süresi tespit edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.