Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/11049 K.2015/1738

Davacı tarafından davalı aleyhine iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesi için açılan davada mahkemece davanın kabulüne dair verilen kararın davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, yukarıda tarih ve numarası yazılı karar Dairemizin 02.10.2013 gün ve 2013 / 12037 Esas, 2013 / 13421 Karar sayılı kararı ile bozulmasına karar verilmiş idi. Bu kararın karar düzeltmesi davacı vekili tarafından süresi içinde istenilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile iş yeri nitelikli kiralanan, giyim mağazası olarak kullanması için davalı kiracıya kiralanmış, sözleşmenin özel şartlar bölümü 19. maddesinde, bir kira ödenmediği takdirde gelecek kiraların muacceliyet kespedeceği ve gelecek kiraların tahsiline gidileceği kararlaştırılmıştır.

Davacı kiraya veren, 01.01.2012- 01.01.2013 kira dönemi içinde davalı kiracının Ağustos 2012 ve Kasım 2012 ayları kira parasını sözleşme gereğince ayın beşine kadar ödememesi nedeniyle kendisine bu aylar kira parası yönünden bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtar gönderildiğini, davalının ihtarname tebliğlerinden sonra ödemede bulunduğunu belirterek, iki haklı ihtar hukuki sebebine dayanarak kiralananın tahliyesi için dava açmıştır.

Mahkemece yapılan yargılama sonucu davanın kabulüne dair verilen karar, davalı vekilinin temyizi üzerine Dairemizin yukarıda tarih ve numarası yazılı ilamı ile, kira sözleşmesinin Türk Borçlar Kanunu'nun yürürlük tarihi olan 01.07.2012 tarihinden önce 01.01.2011 tarihinde bir yıl süreli olarak düzenlendiğine, sözleşmede muacceliyet şartının yer aldığına, akdin 01.01.2012 tarihinde bir yıl süreyle yenilendiğine, anılan yasanın 346. maddesi muacceliyet koşulunu geçersiz kılmış ise de,

kiracı lehine olan bu yasal düzenlemenin sözleşmenin yenilenmesinden sonra yürürlüğe girmesi nedeniyle kiracının sözleşmeden doğan hakkını bertaraf edecek şekilde uygulanmasına olanak bulunmadığına, kiracıyı koruyan bu hükmün ancak sözleşmenin 01.01.2013 tarihinde yenilenmesi halinde uygulanabileceğine, bu durumda davacının Ağustos 2012 ayı kira parası yönünden keşide ettiği ihtarname ile dönem sonuna kadar sözleşme gereği muaccel hale gelen aylar kira parasını talep edebilecek iken, kira paralarını bölerek birden fazla ihtara konu etmesinin doğru olmadığına, dolayısıyla davanın reddine karar verilmesi gerektiğine işaretle bozulmuştur.

Bu kararın incelenerek düzeltilmesi davacı vekili tarafından istenmiştir.

Kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 346. maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu,

6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde. Türk Borçlar Kanunu'nun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de.

Türk Borçlar Kanunu'nun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur.

Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.

Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin özel şartlar bölümü 19.maddesinde muacceliyet koşuluna yer verildiği görülmekte ise de; dosya kapsamından kiracının Türk Ticaret Kanunu kapsamında tacir olup olmadığı anlaşılamamaktadır.

Bu durumda mahkemece kiracının tacir olup olmadığı araştırılıp, tacir olması durumunda hakkında Türk Borçlar Kanunu'nun 346.maddesinin 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süre ile uygulanamayacağı gözetilerek davanın reddine karar verilmesi, tacir olmadığının anlaşılması halinde ise; yeni yasal düzenleme karşısında bu koşulun davalı kiracı yönünden geçersiz hale geldiği kabul edilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği, bu defaki incelemeden anlaşılmakla, davacı vekilinin karar düzeltme isteğinin kabulü ile, yerel mahkeme kararının açıklanan değişik gerekçe ile bozulmasına karar verilmesi gerekmiştir.