Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/11384 K.2014/14671

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı ve davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı vekili Av.E.. T.. ve davacı vekili Av.M.. G.. geldiler. Hazır bulunanların sözlü beyanları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava sözleşmenin haklı nedenle feshi nedeniyle peşin ödenen kira parasının iadesi, kiralanana yönelik dekorasyon ve imalat bedelleri ile damga vergisi, sigorta primi, gibi sözleşme uyarınca yapılan masrafların tahsili, kalan sözleşme süresine ilişkin kar kaybı ve teminat senedinin iadesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili; müvekkilinin Davalı R.. AŞ’ye ait G..

AVM’nin 1.katında yer alan numaralı işyerini 28.08.2009 tarihli sözleşme ile kiraladığını, mecurun müvekkiline kaba inşaat halinde teslim edildiğini, mecura ait tüm dekorasyon ve imalat işlerinin müvekkili tarafından tamamlandığını ve işyerinin AVM’nin açılış tarihinde işletmeye hazır hale getirildiğini, işyerine çalışma ruhsatı alabilmek için belediyeye başvurduklarında, işyerinin AVM’nin onaylı projesinde yer almadığından başvurunun işleme alınmadığını, belediye encümeninin 08.10.2009 tarihli kararı ile müvekkilinin faaliyetten men edilerek işyerinin mühürlemeye hazır hale getirilmesinin istendiğini,

durumu davalıya 17.11.2009 tarihli noter ihtarı ile bildirerek mağduriyetin giderilmemesi halinde sözleşmenin feshedileceğinin ihtar edildiğini, yazılı ve sözlü uyarılara rağmen ayıp giderilmediğinden sözleşmenin 18.12.2009 tarihli ihtarname ile tek yanlı olarak feshedildiğini, Davalının imar kanununa ve projeye aykırı olarak inşa ettiği işyerini müvekkili şirkete kiralaması sonucu müvekkilinin büyük zarara uğradığını, bu kapsamda 70.800 TL inşaat ve dekorasyon masrafı, 715,67 TL kira sözleşmesi damga vergisi, 1.077 TL AVM açılış katkı payı, 399 TL teminat mektubu komisyon bedeli, 155.238 TL elde kalan ürün bedeli,

12.153 TL peşin olarak ödenen iki aylık kira bedeli, 348 TL yangın sigorta pirimi, 184 TL işleri açma ruhsatına ilişkin işyeri inceleme harcı, 178 TL ihtarname masrafı ve 5 yıllık sözleşme süresi boyunca her yıl için 150.000 TL den toplam 750.000 TL kar kaybı alacak kalemlerine ilişkin olarak şimdilik 10.000 TL nin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili ise; davacının fesih gerekçesini işyeri ruhsatı alınamamasına bağladığını, halbuki sözleşmenin 5.2 maddesinde işyeri ruhsatı alınamaması durumunda kiralayana sorumluluk yüklenemeyeceğinin kararlaştırıldığını, müvekkilinin kendisine yansıtılan problemi çözmek adına kiracıya aynı AVM içinde başka bir işyeri önerdiğini, davacının basiretli bir tacir olarak kiralamadan önce gerekli her türlü incelemeyi yapmak zorunda olduğunu, keza işyerine ruhsat alınıp alınmayacağını masraf yapmadan önce araştırması gerektiğini, tazmini istenen zararın haksız ve fahiş olduğunu,

dava konusu edilen masrafların bir kısmının kira sözleşmesinin yasal ve doğal bir sonucu olup sözleşme bir süre için yürürlükte kaldığı için talep edilemeyeceğini, bu kapsamda, ödenen kira bedellerinin, sigorta piriminin, teminat senedi için ödenen komisyon bedelinin, işyeri ruhsatı için yapılan masrafların istenemeyeceğini belirterek davanın reddini istemiştir.

Mahkemece kiralananda davacının bir süre faaliyet gösterdiğinden ödenen kira bedellerinin iadesine ilişkin istemin ve kanıtlanamayan ihtarname masrafına ilişkin istemin reddine, diğer talepler yönünden ise bilirkişi raporunda hesaplanan tutarlar nazara alınarak toplam 323.294 TL alacağın tahsiline karar verilmiştir.

1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının tüm davalı vekilinin ise aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davada dayanılan ve hükme esas alınan 28.08.2009 tanzim ve AVM’nin açıldığı tarihten (17.09.2009) itibaren beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Sözleşmeye konu işyeri davacıya kaba inşaat halinde teslim edilmiş olup sözleşmenin 4.maddesinde belirtildiği üzere kiracı yerin kendisine tesliminden itibaren 7 gün içinde hazırlayacağı ve kiralayanın onayına sunacağı dekorasyon projesine göre işyerini AVM’nin açılış tarihine kadar işletmeye hazır hale getirecektir. Anılan sözleşme hükmü uyarınca işyerinin inşaat ve dekorasyonunun yapılarak işletmeye hazır hale getirildiği taraflar arasında uyuşmazlık konusu değildir.

Uyuşmazlık, davacı kiracının sözleşmeyi feshetmekte haklı olup olmadığı ve feshe bağlı taleplerin kabule şayan olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

Davacı, kiralayana keşide ettiği 17.11.2009 tarihli noter ihtarında; işyerinin projeye aykırı inşa edildiğini ve işyerine çalışma ruhsatı alamadığını belirterek kira sözleşmesine aykırı olan bu durumun düzeltilmesini istemiş müteakiben keşide ettiği 18.12.2009 tarihli noter ihtarı ile de sözleşmeyi tek yanlı olarak feshetmiştir.

Davacı sözleşmenin feshini kiralananın mimari projeye aykırı olarak inşa edilmiş olması ve bu nedenle işyeri ruhsatı alamaması olgusuna dayandırmıştır. Konuya ilişkin olarak Ankara Büyükşehir belediye Başkanlığının mahkemeye hitaben yazdığı 22.07.2010 tarihli yazıda; işyerinin onaylı projede bulunmadığı, nolu bağımsız bölümün içerisinde kaçak olarak oluşturulduğu belirtilmiştir.

TBK'nun 301 maddesi gereğince kiraya veren kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Davaya konu kiralananın sözleşme kurulduğu tarihte projeye aykırı olarak inşa edildiği açıktır. Davalı kiralayanın kendi taşınmazındaki bu hukuki ayıbı bilmesi ve kira sözleşmesi akdedilirken bu ayıbı davacı kiracının bilgisine sunmuş olması gerekir.

Zira taraflar sözleşmenin kurulması sırasında birbirlerine tam ve doğru bilgi vermek zorundadırlar. Kiraya arz edilen bir yapının yasal mevzuata uygun bir şekilde inşa edildiğinin kabulü asıl olup, yanlış görünüm vermek veya kiralanandaki kusur ve ayıplar hakkında bilgilendirme yükümlülüğünü ihlal etmek sözleşmenin ihlali niteliğindedir. Bu yönü ile feshin davacı kiracı yönünden haklı gerekçeye dayandığının kabulü dosya içeriğine uygundur.

Bu nedenle davacının kazanç kaybını istemekte haklı olduğu anlaşılsa da, bu kapsamda TBK 52.maddesi uyarınca zararın artmasını davacının engellemesi beklenen bir durumdur. Bu bağlamda davacının mahrum kaldığı kar nedeniyle doğan zararı benzer bir işyerini kiralayabileceği makul süre ile sınırlı tutulması gerekir. Mahkemece bu yön üzerinde durularak sonucu dairesinde bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Öte yandan, kâr kaybına ilişkin müsbet zararı dışında davacı açtığı bu dava ile sözleşmeye güvenerek yaptığı menfi zararlara ilişkin olarak sözleşme damga vergisi, teminat mektubu komisyon bedeli, AVM açılış katkı payı, peşin ödenen Eylül ve Ekim ayları kira bedelleri, yangın sigorta poliçe bedelinin tahsilini de istemiştir. Kural olarak aynı hukuki ilişki çerçevesinde hem menfi hem de müspet zararın tazminini istemek mümkün değildir.

Mahkemece feshin ileriye etkili olduğu kabul edilerek davacının kalan sözleşme süresine ilişkin kar kaybı hüküm altına alındığına göre, menfi zarar kapsamında talep edilen kalemlerin reddine karar verilmesi gerekmektedir. Bu durumda mahkemece menfi zarar kapsamında sözleşmeye güvenilerek yapılan masraflara yönelik talepler hakkında kabul kararı verilmesi de doğru değildir.

Diğer yandan dava kısmi dava olarak açılmış olup saklı tutulan bölüm ıslah dilekçesi ile davaya dahil edilmiştir. Mahkemece ıslah kapsamında hükmedilen alacağı ıslah tarihinden itibaren faiz uygulanması gerekirken dava tarihinden itibaren faize hükmedilmesi de doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.