Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/11580 K.2015/9316

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kiracı tarafından kiralayan aleyhine açılan peşin ödenen 42.480 TL kira parasının iadesi ve kiralanan için yapılan masraflar toplamı 22.506.24 TL'nin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, 64.986 TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesi üzerine hüküm davacı ve davalı vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davalı vekilinin kira parası ve masraf bedeline ilişkin hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince

Davacı kiracı vekili dava dilekçesinde,davacı A..

B..nın ..../Antalya adresinde bulunan binayı Kültür Merkezi olarak kullanmak amacıyla 5.12.2010 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesiyle davalı şirketten kiraladığını, binanın kullanım için hazırlanması amacıyla yapılan kontrolde ayıpların fark edildiğini, 28/01/2011 tarihli ihtarname ile kiralayana binanın kullanılamayacak derecede hasarlı olduğunun, giderilmemesi halinde akdin feshedileceğinin bildirildiğini, kiralayanın performans analiz raporu çıkarılması gerektiğini bildirdiğini,davacının ayıpların tespiti için Antalya 7.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/16 D.İş dosyası ile tespit yaptırıldığını,

alınan raporlara göre binanın kullanılamaz durumda olduğu, taşıyıcı kolonların korozyona uğradığı, demirlerin ezilme ve korozyona uğradığınından performans analizi yaptırılmasının tavsiye edilmesi, üzerine performans analizi yaptırdıklarını, alınan rapor da betonarme ile güçlendirilmeden kullanılmasının sakıncalı olduğunun tespit edildiğini,davalının ayıpları inkar edip gidermek için çaba göstermemesi ve kullanım amacına hizmet edemeyecek olması nedeniyle sözleşmeyi feshettiklerini, ancak davalı tarafın kötü niyetli olarak kira bedellerinin tahsili için icra takibi başlattığını,

aslında davalının bu yeri taşınmazın maliklerinden 1.11.2010 tarihli kira sözleşmesi ile kiraladığını ve o kira sözleşmesinin 22.maddesinde tadilatlar nedeniyle 3 yıl kira ödenmeyeceğinin kararlaştırıldığını,davalının kiralananın kullanılabilir durumda olmadığını bilmesine rağmen davacıya kiraladığını, davacı belediyenin binayı kullanıma hazır olarak teslim almadığını, zarara uğradığını belirterek , 42.480 TL. ödenmiş kira bedelinin ödeme tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte, 551,40.TL. tespit masraflarının,

20.567,40.TL. kiralananın performans analiz raporu ücretinin ve 1.938,84.TL. abonelik ve fatura ücretlerinin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı taraf duruşmalara katılmadığı gibi cevap dilekçesi de vermemiştir.

Mahkemece, davalının davacıya kiraladığı binanın kullanım amacına uygun kullanılmayacak kadar ayıplı olduğu ,kira sözleşmesindeki amaca uygun kullanılması halinde can ve mal güvenliği açısından tehlike yaratacağı, davalının davacının kendisine gönderdiği ihtara ve verdiği süreye rağmen ayıpları giderme hususunda bir girişimde bulunmadığı, bu nedenle davacının sözleşmeyi feshinin haklı sebeple fesih olduğu kabul edilerek davacı kiracının peşin kira bedelini iadesini isteyebileceği, ayrıca yaptığı masrafları da davalıdan talep edebileceği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, 64.986 TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

Davacı Belediye Başkanlığının, davalı ile düzenlenen 5.12.2010 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile davalının dava dışı maliklerle yapılan kira sözleşmesi gereğince kiracı olduğu binayı “Kültür Merkezi” olarak kullanılmak üzere kiraladığı, kiralananın davacıya teslim edildiği,davacı kiracının kullanım için yapılan hazırlıklar sırasında kiralanandaki ayıpları fark ettiği, kiralanan binanın bu hali ile kullanımının can ve mal güvenliği açısından tehlike arz ettiği, davacı kiracının bu ayıpların giderilmesi için davalıya ihtarla süre verdiği,

ayıpların giderilmemesi üzerine davacı kiracının kira sözleşmesini feshettiği hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiracı kiralananın kendisine tesliminden sonra kiralananda meydana gelen ayıpları fark ettiğini belirterek davalı kiralayana 16.02.2011 tarihli ihtar gönderip ayıpların 30 gün içinde giderilmesini aksi halde akdin feshedilerek kiralananın tahliye edileceği bildirilmiştir

Taraflar arasındaki akit, iki tarafa da borç yükleyen akit çeşitlerinden olan kira akdidir. Kira akdinde hem kiracının hem de kiralayanın akdin kurulmasından sona ermesine kadar karşılıklı yükümlülükleri mevcuttur. Kiralayanın en başta gelen yükümlülüğü kiracıya kira sözleşmesinin kurulmasından beklediği faydayı sağlayacak, kira sözleşmesine konu yeri sözleşmenin amacına uygun olarak kullanmasını temin edecek uygun bir yeri kiralamaktır.

Bu husus 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 301 nci maddesinde(818 sayılı BK(nun 249.maddesi) açıkça düzenlenmiştir. Kira akdinin devamı sırasında kiralananın kullanılamayacak derecede hasarlı olduğu ve bu hali ile kullanımının can ve mal güvenliği açısından tehlike arz ettiğinin anlaşılmasına göre davacının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 305 vd. Maddeleri(818 sayılı BK'nun 250 vd.maddeleri) gereğince sözleşmenin feshi hakkı bulunmaktadır.

Davalı kiralayanın 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 112. nci maddesi(818 sayılı BK'nun 96..maddesi) uyarınca tazminat ile sorumlu tutulması mümkündür. Ancak, davacı kiracı A..

B.. olup, elindeki imkanlar, imar izni, yapı kullanım belgesi, işyeri açma ruhsatlarının talep edilip, inceleme ve karar verme yetkisi olan tek merci olması karşısında kiralama sırasında kiralananın kiralama amacına uygun ve sağlam olup olmadığı hususlarında gerekli araştırmayı yapabilecek durumda bulunmasına rağmen yapmaması, basiretli davranmaması karşısında davalı kiralayan ile birlikte müterafik (birlikte ) kusurludur.

Bu nedenle davacı kiracı kiralananın tahliye tarihine kadar olan kira parasından sorumlu olup, tahliye tarihinden sonraki döneme ilişkin varsa peşin ödenen kira paralarının iadesi gerekir. Ayrıca davacı kiracı, TBK 112 nci maddeleri (818 sayılı BK'nun 96 vd. maddeleri) gereğince menfi ve müspet zararlarını talep edebilir.

Ancak Mahkemece, davacının talep ettiği menfi zararlardan oluşan tazminatın tespiti için öncelikle, davacı kiracının da davalı kiralayan ile birlikte kusurlu olması dikkate alınarak davacı kiracının kusur oranının belirlenmesi ve bu kusur oranına göre belirlenecek tazminat miktarından hakkaniyet indirimi yapılarak hasıl olacak sonuca göre tazminat ve kira parasının iadesi hakkında hüküm verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.