Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/11813 K.2014/13877

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye ve alacak ile menfi tespit ve alacak davasına dair karar, birleşen davanın davalısı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Asıl dava, kiraya veren tarafından açılan temerrüt nedeniyle tahliye ve alacak istemine, birleşen dava ise kiracı tarafından açılan borçlu olmadığının tespiti ve alacak istemine ilişkindir. Mahkemece asıl davanın açılmamış sayılmasına, birleşen davada ise; davacı kiracının Ocak/2011 ile Aralık/2013 arası kira borcu olmadığının tespitine ve alacak talebinin kısmen kabulü ile 6.909,11-TL nin 27.04.2012 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalı kiraya verenden tahsiline karar verilmesi üzerine, hüküm birleşen dava yönünden davalı kiraya veren vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili 10.03.2011 tarihinde açtığı dava ile davalı kiracıya gönderilen Ordu 1. Noterliğinin 11.01.2011 keşide tarihli, 290 yevmiye numaralı ihtarnamesiyle ödenmeyen Ocak/2011 kirası ile sözleşme gereği muaccel hale gelen Şubat/2011 - Aralık/2013 arası tüm kiraların %10 gecikme cezası ile birlikte 30 gün içinde ödenmesinin bildirilmesine rağmen sadece Ocak/2011 kirasının ödendiğini, bakiye 7.000-TL nin ödenmediğini belirterek temerrüt nedeniyle tahliye ve bakiye 7.000-TL nin %10 gecikme faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde, karşılıklı anlaşma ile taşınmaza yapılan masrafların kiradan düşüleceğinin kararlaştırıldığını, kiraya verenin oturduğu daire ile dava konusu kafeteryanın doğalgaz tesisatını 10.500-TL karşılığında yaptırdığını ayrıca 5.000-TL ye dava konusu kafeteryanın bahçesine kış bahçesi yaptırdığını, toplamda 15.500-TL masraf yaptığını, bu bedelin ise istenen aylık 200-TL kira bedeline bölündüğünde 2014 yılı Haziran ayına kadar kira borcu olmayacağını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiş, birleşen davanın dava dilekçesinde ise,

kiraya verenin kira bedeli talep ettiği Ocak/2011 ile Aralık/2013 arası aylara ilişkin kira borcu olmadığının tespitine ve davalı kiraya veren lehine haksız yere ödenen bakiye 13.300-TL nin Şubat/2010 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Kiraya veren vekili birleşen davaya verdiği cevap dilekçesinde, davacı taraf ile aralarında mahsuplaşmaya ilişkin herhangi bir yazılı anlaşma olmadığını, kiracı olarak davacının dava dışı bir firma ile doğalgaz tesisatı döşeme işi yapmış olduğunu, bu borç alacak ilişkisinin tarafıyla hiçbir ilgisi bulunmadığını belirterek birleşen davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece asıl davanın açılmamış sayılmasına karar verilmiş, birleşen davada ise; davalı kiraya verenin yapılan masraflara ses çıkarmadığı ve 2 yıl süreyle de itiraz etmediği gerekçesiyle bilirkişi marifetiyle tespit edilen toplam 13.909,11-TL masrafın kiracı tarafından kira borcuna karşılık üstlenildiğinin kabulü ile davacı kiracının Ocak/2011 ile Aralık/2013 arası kira borcu olmadığının tespitine ve sözleşmedeki muacceliyet hükmü gereğince dava tarihi itibariyle Ocak/2011 kirasının zamanında ödenmemesi nedeniyle kira borçlarının dönem sonuna kadar muaccel olduğu,

7.000-TL muaccel hale gelen kira borcunun masraflara ilişkin yapılan ödemelere mahsup edilmesi sonucunda kiracı tarafından fazladan ödenen 6.909,11-TL’nin davanın açıldığı 27.04.2012 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte iadesine karar verilmiştir.

Hükme esas alınan 01.01.2009 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kiranın 200,00 TL olduğu ve ayın ilk beş günü peşin ödeneceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin 19. Maddesinde ‘Bir kira ödenmediği takdirde gelecek kiralar muacceliyet kespeder.’ hükmüne yer verilmiştir.

Davacı kiracı, kiraya verenin oturduğu daire ile dava konusu kafeteryanın doğalgaz tesisatını 10.500-TL karşılığında yaptırdığını ayrıca 5.000-TL ye dava konusu kafeteryanın bahçesine kış bahçesi yaptırdığını, toplamda 15.500-TL masraf yaptığını, haksız yere ödenen bakiye 13.300-TL nin Şubat/2010 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece mahallinde keşif yapılmış ve hazırlanan bilirkişi raporunda kiracı tarafından yaptırılan kış bahçesi olarak tabir edilen yapının maliyetinin 3.409,11-TL olduğu belirtilmiş ancak talep edilenlerin zorunlu giderlerden olup olmadığına ilişkin rapor alınmamıştır. Kiracı tarafından gerçekleştirilen zorunlu olmayan iyileştirme bedellerinin istenebilmesi için kiralananın tahliye edilip anahtarlarının usulüne uygun olarak kiraya verene teslim edilmesi gerekmektedir.

Ayrıca yapılacak masrafların kiradan mahsup edileceği kiraya veren tarafından kabul edilmediğine göre bu hususta taraflar arasında bir anlaşmanın bulunduğu kiracı tarafından ispatlanamamıştır.

Bu durumda mahkemece mahallinde yeniden keşif yapılarak kiracı tarafından talep edilen masrafların zorunlu olup olmadığı belirlendikten sonra zorunlu olarak yapılan masrafların faturadaki bedele bağlı olmaksızın yapıldıkları tarihteki rayiç değeri üzerinden harcama miktarı belirlenip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olmuştur.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.