Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/1250 K.2014/1852

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı-karşı davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Asıl dava, kiracı tarafından açılan, aylık kira bedelinin 1.000 TL ye indirilmesi, karşı dava ise kiraya veren tarafından açılan aylık kira bedelinin 5.000 TL olarak tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece asıl davanın kısmen kabulü ile aylık kira bedelinin 1.750 TL olarak tespitine, karşı dava yönünden ise; davanın reddine karar verilmiş, hüküm asıl dava ve karşı davaya yönelik olarak davalı-karşı davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı/karşı davalı kiracı asıl davasında; davaya konu taşınmazın yarı hissesini kiraladığını, 2012 yılı için 2658 TL kira ödediğini, bu miktar kiranın emsal kiralara göre çok yüksek olduğunu, bu nedenle kira bedelinin 1.1.2013 tarihinden itibaren aylık 1.000 TL olarak belirlenmesini istemiştir.

Davalı/karşı davacı kiraya veren ise cevap ve karşı davasında; kiracının talebinin haksız olduğunu, taraflar kardeş olduğu için kira bedelinin düşük belirlendiğini, taşınmazın 3.000 m2 civarında fabrika binası olduğunu, kira bedelinin emsallere göre düşük olduğunu, kira bedelinin 1.1.2013 tarihinden itibaren 5.000 TL olarak tespitini istemiştir.

Mahkemece asıl davanın kısmen kabulü ile aylık kira bedelinin 01.01.2013 tarihinden itibaren 1.750 TL olarak tespitine karar verilmiş, karşı dava ise süresinde açılmadığı gerekçesiyle reddedilmiştir.

1-Davalı-karşı davacının, asıl davaya yönelik temyiz itirazlarına gelince, Taraflar arasında imzalanan 01.05.2009 başlangıç tarihli ve otuz iki ay süreli sözleşmenin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar 6. maddesinde yıllık kira artışının %10 oranında yapılacağı kararlaştırılmıştır.

Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (A..V..-P.. S.. S..) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.

Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.

Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK.nın yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlemiş, “ Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları,

kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, "işlem temelinin çökmesi"ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanununun 2 nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır.

Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.

a.Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.

b.Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.

c.Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.

d.Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir.

Mahkemece keşif yapılarak bilirkişi heyetinden alınan rapor doğrultusunda aylık kira bedelinin 1.750 TL olarak tespitine karar verilmiş ise de, davacı kiracının asıl davadaki talebi kira bedelinin uyarlanması talebi olup mahkemece yukarıda açıklanan ilkler ışığında uyarlama koşullarının varlığı hususunda araştırma yapılıp sonucuna göre karar vermek gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile hüküm kurulmuş olması doğru değildir.

2-Davalı-karşı davacının, karşı davaya yönelik temyiz itirazlarına gelince; Taraflar arasında imzalanan sözleşmenin özel şartlar 6. maddesinde yıllık kira artışının %10 oranında yapılacağı kararlaştırılmıştır. Kira başlangıç tarihi 01.05.2009 olup kiraya veren davalı/karşı davacının 02.01.2013 tarihinde açtığı dava süresinde olup mahkemece işin esası incelenip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karşı davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.