Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/12535 K.2015/8879

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira sözleşmesinin iptali,alacak ve tazminat davasına dair karar, davacı ve davalılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava kira sözleşmesinin haklı nedenle feshi ile sözleşmeden kaynaklanan maddi ve manevi tazminatın davalılardan tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece kiralananın tahliye edilmesi nedeni ile tahliye ve sözleşmenin feshi davası konusuz kaldığından esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına, 5.512,00 TL alacağın davalılardan ... ve . ile ...'dan alınıp davacıya verilmesine, diğer taleplerin reddine, karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili ve davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde. Kiralanan işyerinde kiraya verenin bilgisi dahilinde tadilat ve değişiklikler yaptığını, 2013 yılı ocak ayında binanın çürük olduğu yıkılacağı söylentilerinin duyulduğunu, sözleşme imzalanırken böyle bir husustan bahsedilmediğini, apartman yönetiminin binanın çürük olması yıkılarak yeniden inşası için müteahhitle anlaşıldığı, gerekli müracaatların yapıldığı,

bağımsız bölümlerin boşaltılması gerektiğini bildirdiğini, bu hususta kiralayan ve malik olan davalıların bilgi vermediklerini, müvekkilini oyaladıklarını, belediye yapı kontrol müdürlüğünün 11.03.2013 tarihinde apartman giriş kapısına yazı asarak taşınmazın tehlikeli olduğun 10 gün içinde tahliyesi gerektiğinin belirtildiğini, belirterek kira sözleşmesinin haklı nedenle feshine, kiralananın ayıplı hale gelmesi nedeni ile ekli listede belirtilen 17135,53 TL zarar bedelinin, işyerinin kullanılamaması ve çalıştırılamaması nedeni ile şimdilik 1000 TL kazanç kaybının,

tekrar işyeri bulmak taşınmak için yapılacak masraflar nedeni ile şimdilik 500 TL bedel olmak üzere toplam 18635 TL alacağın tahsili, çektiği üzüntü ve sıkıntılar sebebiyle 5000 TL manevi tazminatın davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesi istenmiştir.

Davalılar vekili; kira sözleşmesinin davacı ile davalılardan ... arasında imzalandığını, diğer davalıların davada taraf sıfatının bulunmadığını, davacının dava konusu taşınmazda müvekkilinden onay almadan müvekkilinin bilgisi dışında tadilat ve imalat yaptığını, bedel talep edemeyeceğini, davacının dilekçesi ekindeki listede yazılı malzemelerin tahliye tarihinde mecurda bulunmadığını, dava konusu taşınmazın yıkılması durumunun müvekkilinden kaynaklanan bir ayıp olmadığını, mücbir sebep teşkil ettiğini, müvekkiline

kusur yükletilemeyeceğini, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra 21.12.2012 tarihinde binadan numune alındığını, 21.01.2013 tarihinde düzenlenen raporla haberdar olduğunu, mücbir sebebin borcu sona erdirdiğini, talep edilen kazanç kaybı, yeni işyeri bulmak taşınmak için yapılacak masrafların da istenemeyeceğini, manevi tazminat talebinin de yerinde olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece yapılan yargılama sonucunda; taşınmazın tahliye edilmiş olduğu anlaşıldığından, tahliye ve sözleşmenin feshi davası konusuz kaldığından esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına, 5.512,00 TL alacağın davalılardan.. ile ...'dan alınıp davacıya verilmesine, fazla talep ile diğer taleplerin reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili ile davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosya kapsamına toplanan delillere mevcut deliller takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin ve davalılar vekilinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir. 2-) Davacı vekilinin depozito alacağına yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan 01.11.2012 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmaz işyeri olarak kullanılmak üzere davacıya kiralanmış olup kira sözleşmesinde kiracı tarafından 1100 TL depozitonun ödendiği belirtilmiştir.

Sözleşme kiraya veren davalı ... ile davacı kiracı ... arasında düzenlenmiş olup dosya arasında bulunan tapu kaydına göre diğer davalılar ... ile ...’ın 25.12.2012 tarihinde satış ve pay temliki suretiyle taşınmazı iktisap ettikleri anlaşılmaktadır. Mahkemece davacının bir kısım masraflarla ilgili sunduğu belgelere göre bilirkişi raporunda hesaplanan toplam 5.512,00 TL alacağın davalılar ... ile ...’dan tahsiline karar verilmiştir.

Davacının dava dilekçesinde talep ettiği bedeller arasında, dava dilekçesi ekinde sunduğu masraf listesine göre 1100 TL depozito bedeli de mevcut olup davalılar vekili cevap dilekçesinde depozito bedelinin iade edildiğine ilişkin bir beyanda bulunmadıkları görülmektedir. Davacının taşınmazı tahliye ettiği sabit olduğundan davacı tarafından ödenen depozito bedelinin de davacıya iade edilmesi gerekir.

Bu sebeple, kira sözleşmesi yapıldıktan sonra taşınmazın davalı kiraya veren ... tarafından diğer davalılar ...ile....’a satılarak devredildiği gözönünde tutularak satıştan sonra davalılardan ...’ün depozito bedelini diğer davalılara teslim edip etmediği üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde depozito alacağının tahsiline ilişkin talebin de reddedilmesi doğru değildir.

3-) Davalılar vekilinin temyiz itirazlarına gelince;

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 136. Maddesi gereğince. Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 4. Maddesinde, kiraya verenin yazılı onayı olmadıkça hiçbir tadilat ve ilave yapılamayacağı, kiracının, kiralayanın onayı ile yapacağı sabit ve taşınabilir değişiklikler eklentiler ve sair dekorasyon için kiralayandan hiçbir masraf ve bedel talep edemeyeceği, kiraya verene haber verilmeden yapılmış olan dekorasyon ve eklentilerin de bu hüküm kapsamında olduğu kararlaştırılmıştır.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin tanzim ve başlangıç tarihi 01.11.2012 tarihi olup davacı kiracı tarafından binanın çürük olduğu ve yıkımı ile ilgili karar alındığı ve bu bakımdan ayıplı olduğu ileri sürülerek sözleşmenin feshi ve yapılan faydalı masrafların davalılardan tahsili istenmiştir. Dava dilekçesinde kiralananın bulunduğu yapı ile ilgili açıklamalar yapılmış olup bizatihi kiralanan işyerinin ayıplı olduğuna dair bir iddia bulunmamaktadır.

Kiralananın bulunduğu bina hakkındaki “sertleşmiş beton basınç mukavemeti tayini” deney raporu 22.12.2012 tarihi olup, raporda numune alınış tarihinin 21.12.2012 tarihi olduğu belirtilmektedir.

Belediye yapı kontrol müdürlüğünün 11.03.2013 ve 01.04.2013 tarihli yazıları ile taşınmazın mevcut haliyle tehlikeli olduğunun karot sonuçları performans analizleri ile tespit edildiği, 05.03.2013 tarih ve 2536 sayılı yıkım ruhsatı verildiği, yapının riskli yapı olması nedeni ile derhal boşaltılması gerektiği aksi halde 10.04.2013 tarihinde boşaltılacağı bildirilmiştir.

Bu durumda kira sözleşmesine konu işyerinin de içerisinde bulunduğu binanın yapı olarak tehlike arzettiği ve yıkılması gerektiği, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonraki bir tarihte kira akdi devam ederken anlaşılmış olup, kiralayanın bu durumun ortaya çıkmasında herhangi bir kusuru bulunmamaktadır. sözleşme yapıldıktan sonra ortaya çıkan imkânsızlıkta borçlunun kusuru bulunmazsa, borçlu borcundan kurtulur.

Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan imkânsızlık, borçlunun kusuruna dayanıyorsa, borçlu bu kusurundan dolayı sorumlu olacaktır.

Eldeki davada Türk Borçlar kanununun 301.maddesinde düzenlenen, kiralayanın kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda bulundurma yükümlülüğü, kiralayanın sorumlu tutulamayacağı sebeplerden dolayı sözleşmeden sonra imkansız hale gelmiş olup bu durumda sözleşmenin 4.maddesi ve kiralayanın kusursuz olması da dikkate alınarak davacı kiracının yukarıda açıklanan depozito alacağı dışındaki diğer taleplerinin reddi gerekirken mahkemece davanın kısmen kabulüne dair yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.