Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/12872 K.2015/674

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin indirilmesi ve tazminat davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kiracı tarafından açılan kira bedelinin indirilmesi, kiralanana yapılan imalat bedelinin tahsili ve tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece kira bedelinin indirilmesi isteminin kısmen kabulüne, kiralanana yapılan masraf bedeli ile tazminat istemlerinin reddine karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle.

Dava konusu işyeri vasıflı taşınmazın, 16/01/2013 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile aylık 7000 TL+ KDV bedelle davalı şirketten kiralandığını, davalının taahhütlerini ve edimlerini yerine getirmediğini, alışveriş merkezinin projeye aykırı ve eksik yapıldığını, taşınmazın kullanılır halde teslim edilmediğini, alışveriş merkezinin halen şantiye görünümünde olduğundan müşterilerce tercih edilmediğini, dış görünüşün inşaat vasfından kurtulamadığını, dükkanların büyük kısmı kiraya verilemediğinden bu durumun diğer dükkanları da olumsuz etkilediğini, alışveriş merkezinin otoparkının rektörlük tarafından kapatıldığını,

müşteriler ve kiracıların otoparkı kullanamadıklarını, alışveriş merkezinde etkinlikler yapılacağı, taahhüt edilmesine rağmen düzenlenen orta alanda bu şekilde etkinlik yapılmasının mümkün olmadığını, üniversite yemekhanesi ve kafeterya ile öğrenci işlerinin projelendirilmesine rağmen bu bölümlerin bitirilmediğini faaliyete açılamadığını belirterek aylık kiranın 3000 TL+KDV'ye indirilerek uyarlanması, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak koşuluyla taşınmaza yaptığı imalat karşılığı 5.000 TL'nin ticari faiziyle davalıdan tahsili, akde aykırılık nedeniyle uğradığı 1.000 TL ticari kaybına ilişkin zararın davalıdan tahsilini istemiştir.

Davalı vekili savunmasında; müvekkilinin sözleşmedeki ediminin kiralananı teslim etmekten ibaret olduğunu, akit tarihinde kiralananın kiracıya teslim edildiğini, sözleşmeyi akit serbestisi kurallarına göre kabul eden kiracının sonradan kira bedellerinin tenzilini talep edemeyeceğini, davacının kiraladığı dükkanla ilgisi bulunmayan taleplerde bulunamayacağını, davacının iddia ettiği şekilde taahhüdünün bulunmadığını, belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece yapılan yargılama sırasında mahallide keşif yapılarak bilirkişi raporu alınmıştır. Bilirkişi raporunda.

Alışveriş merkezinin kısmen şantiye ve halen inşaat vasfında görünüm verdiği, davaya konu işyerinin mimari projede belirtilen haliyle tamamının yapılmış olması halinde maliyetinin 54.000 TL sı olacağı, projede yapılması gerekli olan ancak yapılmayan imalatlardan dolayı natamam olarak davacıya kiralandığı kanaatiyle yapılan imalatların toplamının davaya konu işyeri imalatları toplamının %36 sına tekabül ettiğini, bu imalat tutarının 19.440 TL olduğunu belirtmiş, bilirkişi tarafından sunulan ek raporda ise davaya konu taşınmazın alışveriş merkezi içerisinde ...

Börekçisi ismiyle anılan işyeri olduğu, projesine göre 92 m2 lik alanlı olduğunu, yüzde yüzü yapılmış olması halinde maliyetinin 54.000 TL sı olacağı, alışveriş merkezinin toplam alanının 6371,00 m2 toplam yapı maliyetinin 3.727.035 TL olduğunu, kiralanandaki yapılmayan imalatlar toplam tutarı 19.440 TL sına göre oranının %0,5 olduğunu, alışveriş merkezinde natamam olarak var olan işyerleri de dikkate alındığında tamamına oranla %2,5-%3 arasında eksikliklerin bulunduğu belirtilmiştir.

Mahkemece yapılan yargılama sonucunda; kira sözleşmesinin 5.maddesine göre kiralananın tam ve eksiksiz olarak teslim edildiğinin belirtildiği, oysa alışveriş merkezinin mimari projesi, davacının sunduğu faturalar ve bunu irdeleyen bilirkişi raporuna göre, bazı imalatların yapılmadığı, alışveriş merkezinde ortak alanda yapılması gereken havuz, çevre düzenlemesi ve benzeri işlerin de yapılmadığı, alışveriş merkezinin şantiye görünümünden kurtulamadığı bu eksiklerin kiralananın kullanımını etkileyen ayıplardan olduğu kiralananın işletme ruhsatının davalıdan kaynaklanan nedenlerle alınamadığı, TBK nın 307.

Maddesine göre davacı-kiracının kira bedelinden indirim isteme hakkının bulunduğu ayıpların kiralanandaki fiziksel eksiklikten kaynaklanmadığı için bilirkişi tarafından tam olarak orantılanmasının mümkün olmadığı belirtilerek taktir hakkı kullanılarak, aylık kiranın 7.000 TL + KDV den % 28,5 oranında indirimle 5.000 TL + KDV olarak belirlenmesine davacının diğer taleplerinin reddine karar verilmiş hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında 16/01/2013 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi ile kiralanan işyeri kiracı davacı tarafından “... Börekçisi” olarak çalıştırılmak üzere kiralanmış olup sözleşmede kira bedelinin aylık 7000 TL + KDV olduğu, kararlaştırılmıştır.

Sözleşmenin 5. Maddesinde kiralanan yerin tam ve eksiksiz olarak teslim edildiği kiracının kiralanan yere yapmış olduğu tamirat dekorasyon ve mütemmim cüzü, sözleşmenin feshi ile bila bedel kiralayana bırakacağı kararlaştırılmıştır.

Davacı kiracı, kiralananın alışveriş merkezindeki bir işyeri olarak kiralandığını ancak alışveriş merkezinin halen şantiye görünümünden kurtulamadığını davalının sözleşme yapılırken taahhütte bulunduğu halde bunları yerine getirmediğini alışveriş merkezinin projesine aykırı olarak inşa edildiğini ileri sürerek kira parasının indirilmesini talep etmektedir.

Davacı tarafından dava dilekçesinde belirtilen hususlarda davalıya 02/09/2013 tarihli ihtarname gönderilerek 7 gün içerisinde edimlerin yerine getirilmesi, alışveriş merkezinin şantiye görünümünden çıkarılması, aksi halde kira parasının aylık 3000 TL + KDV olarak indirilmesini talep etmiş olup, ihtarname davalıya 04/09/2013 tarihinde tebliğ edilmiştir.

Taraflar arasındaki uyuşmazlık kira parasının indirilmesinin istenip istenemeyeceği ve ne miktarda indirim talep edilebileceği hususlarında toplanmaktadır.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesi ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 249 / 1 maddesi ) gereğince kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

Yine 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 304 ve 305.maddesine ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 249 / 2 maddesi ) göre kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna başvurabilir.

Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.

Türk Borçlar Kanunu'nun 307. maddesinde ise kiracının, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebileceği düzenlenmiştir.

Olayımıza gelince; mahallinde yapılan keşif sırasındaki gözlem, taraf beyanları ve bilirkişi raporuna göre davaya konu işyerinin içinde bulunduğu alışveriş merkezindeki inşai faaliyetlerin halen tamamlanmadığı davaya konu yerin ise davacı kiracıya natamam olarak kiralandığı, alışveriş merkezinin kısmen şantiye ve inşaat vasfında görünüm verdiği, ayrıca işyerinin yapı kullanma izin belgesinin de bulunmadığı anlaşılmaktadır.

Davacı kiracı alışveriş merkezi içindeki bir işyerini kiralamış olup alışveriş merkezinin tamamlanamamasından kaynaklanan eksikliklerin davacı kiracıyı etkilemesi kaçınılmazdır.

Mahkemece yapılan bilirkişi incelemesi sonucunda alınan bilirkişi raporunda ise kiralanan işyerinde kiracı tarafından yapılan imalatların oranı %36 olarak belirtilmiş, ek raporda ise alışveriş merkezinin tamamının yapı maliyeti ile davaya konu işyerinde yapılan imalatlar arasındaki oran ve alışveriş merkezindeki eksik imalatların oranı belirtilmiş ancak, kiradan ne oranda indirim yapılması gerektiği konusunda görüş bildirilmemiştir.

Bu haliyle bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir. Mahkemece takdir hakkının kullanıldığı belirtilerek kiradan %28,5 oranında indirim yapılmış ise de, takdir hakkı kullanılırken hükmün Yargıtay’ın denetimine elverişli objektif esaslara dayandırılması gerekirken kararda belirtilen indirim oranının nasıl belirlendiği açıklanmamıştır.

Bu durumda mahkemece yerinde inşaat mühendisi, emlakçı ve ticari işletme konusunda uzman bilirkişilerle birlikte keşif yapılarak taşınmazın ve içerisinde bulunduğu alışverişmerkezinin dava tarihindeki durumu gözetilerek kira bedelinden ne oranda indirim yapılması gerektiği hususunda mahkemenin ve Yargıtay’ın denetimine elverişli bilirkişi raporu alınmak suretiyle sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.