Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/13312 K.2015/1636

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair karar, davalı-k.davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, asıl dava ve birleşen davalarda kira alacağının tahsili için başlatılan icra takibine itirazın iptali, kiralananın tahliyesi, asıl davaya karşı süresinde verilen cevap dilekçesi ile açılan karşı davada ise kira parasının indirilmesi ve tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece asıl ve birleşen itirazın iptali davalarının kısmen kabulüne, tahliye davalarının konusuz kalması nedeni ile karar verilmesine yer olmadığına, karşı davanın ise reddine karar verilmesi üzerine hüküm davalı-karşı davacı kiracı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında düzenlenen 01/04/2006 başlangıç tarihli 1 yıl süreli ancak yenilenme tarihi 01/01/2007 tarihi olarak gösterilen kira sözleşmesi ile Billurcu Sokak No 8 adresindeki dükkan ve 1. kat lokanta olarak kullanılmak üzere kiralanmış olup sözleşmede aylık kira bedelinin 1500 TL olduğu, ayın 1. günü ödeneceği, sözleşmenin yenilenmesi halinde kira parasının Tüfe oranında artırılacağı, kira bedelinin ödenmesinde bir kez gecikilmesi halinde dönem sonuna kadar olan kira bedellerinin muaccel hale geleceği kararlaştırılmıştır.

Taraflar arasında aynı binanın 2. ve 3. Katlarına ilişkin olarak düzenlenen 01/04/2006 başlangıç tarihli 1 yıl süreli, ancak yenilenme tarihi 01/01/2007 tarihi olarak gösterilen kira sözleşmesi ile de, kiralanan 2. ve 3. katların büro olarak kullanılmak üzere kiralandığı, sözleşmede aylık kira bedelinin 500 TL olduğu ayın 1. günü ödeneceği, sözleşmenin yenilenmesi halinde kira parasının Tüfe oranında artırılacağı, kira bedelinin ödenmesinde bir kez gecikilmesi halinde dönem sonuna kadar olan kira bedellerinin muaccel hale geleceği kararlaştırılmıştır.

Davacı kiraya veren tarafından kiralanan dükkan ve 1. kata ilişkin kira sözleşmesine dayanılarak asıl davaya konu Beyoğlu 2. İcra Müdürlüğünün 2006/10995 E. sayılı dosyasında 08/06/2006 tarihinde başlattığı icra takibinde.

01/04/2006 tarihi itibarıyla muaccel hale gelen 12 aylık kira alacağı olan 18.000 TL nin tahsilini talep etmiş, birleştirilen Beyoğlu 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2007/257 E. sayılı davasına konu Beyoğlu 3. İcra Müdürlüğünün 2007/1499 E. sayılı dosyasında ise 24/01/2007 tarihinde başlattığı icra takibinde 05/01/2007 tarihi itibarıyla muaccel hale gelen 12 aylık kira alacağı olan 19.800 TL kira alacağının tahsilini talep etmiştir.

Davacı kiraya veren tarafından kiralanan 2. ve 3. Kata ilişkin kira sözleşmesine dayanılarak, Birleştirilen Beyoğlu 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2006/534 E. sayılı davasına konu Beyoğlu 2. İcra Müdürlüğünün 2006/10994 E. sayılı dosyasında ise 08/06/2006 tarihinde başlattığı icra takibinde 01/04/2006 tarihi itibarıyla muaccel hale gelen 12 aylık kira alacağı olan 6.000 TL nin tahsilini talep etmiş,

Birleştirilen Beyoğlu 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2007/233 E.sayılı davasına konu Beyoğlu 3. İcra Müdürlüğünün 2007/1498 E. sayılı dosyasında ise 24/01/2007 tarihinde başlattığı icra takibinde 05/01/2007 tarihi itibarıyla muaccel hale gelen 12 aylık kira alacağı olan 6.600 TL kira alacağının tahsilini talep etmiştir.

Kiralayan tarafından her iki kira sözleşmesinde yazılı muacceliyet şartına dayalı olarak, muaccel hale gelen kira alacaklarının tahsili için başlattığı icra takiplerine kiracının itiraz etmesi, üzerine kiralayan tarafından asıl ve birleşen davalarda itirazın iptali icra inkar tazminatı ve kiralananın tahliyesi istenmiş olup, davalı vekili itirazın iptali davalarının reddini savunarak asıl davaya karşı süresinde sunduğu cevap dilekçesi ve karşı davasında;

kiralananın eksikliklerinin bulunduğunu sözleşmeye uygun olarak teslim edilmediğini, kiralananın doğalgaz tesisatının yapılmadığını, kiralananda yangın merdiveninin bulunmadığını, taşınmazdaki lavabo ve tuvaletin şehir şebekesine bağlantısının yapılmadığını, belirtilen eksikliklerin kiralayan tarafından giderilmediğini, belirterek davanı reddine kira parasının 750 TL ye indirilmesine, ayrıca lokantayı faaliyete geçirememesi nedeni ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 4900 TL zararının davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Tarafların 09/06/2010 tarihli duruşmada taşınmazın tahliye edildiğini açıklamalarına rağmen, tahliye tarihi konusunda bir beyanda bulunmadıkları görülmüştür.

Mahkemece yapılan yargılama sırasında alınan bilirkişi raporunda; kira sözleşmelerinde sözleşmenin 01/01/2007 tarihinde yenileneceği belirtildiğinden davacının ilk yıl için 12 aylık kira alacağı değil 9 aylık kira alacağını talep edebileceği, 2. yıl için aylık 1500 TL bedelli sözleşmedeki artış koşulu uyarınca 2007 yılı aylık kira bedelinin 1645,20 TL olduğu, 12 aylık kira bedelinin 19.742,40 TL olduğu, aylık 500 TL bedelli sözleşmedeki artış koşulu uyarınca 2007 yılı aylık kira bedelinin 537,23 TL 12 aylık kira miktarının 6.446,76 TL olduğu, belirtilmiştir.

Mahkemece yapılan yargılama sonucunda; Davanın kısmen kabulü ile asıl davaya konu Beyoğlu 2. İcra Müdürlüğünün 2006/10995 E sayılı dosyasındaki vaki itirazının 13.500,00 TL üzerinden iptaline, Birleştirilen Beyoğlu 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2007/257 E. sayılı davasına konu Beyoğlu 3. İcra Müdürlüğünün 2007/1499 E. sayılı dosyasına vaki itirazın 19742,40 TL üzerinden iptaline, Birleştirilen Beyoğlu 2.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2006/534 E. sayılı davasında Beyoğlu 2. İcra Müdürlüğünün 2006/10994 E .

sayılı dosyasına vaki itirazının 4500,00 TL üzerinden iptaline, Birleştirilen Beyoğlu 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2007/233 E. sayılı davasında Beyoğlu 3. İcra Müdürlüğünün 2007/1498 E. sayılı dosyasına vaki itirazının 6446,76 TL üzerinden iptaline, icra takiplerinin belirtilen miktarlar üzerinden devamına, tahliye davalarının konusu kalmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına, karşı davanın ise reddine karar verilmesi üzerine hüküm davalı Karşı davacı kiracı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller takdir edilerek karar verilmiş olmasına, ve delillerin takdirinde de bir usulsüzlük bulunmamasına göre davalı-karşı davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davalı karşı davacı kiracı vekilinin asıl ve birleşen itirazın iptali davalarında hüküm altına alınan alacak miktarlarına yönelik temyiz itirazlarına gelince;

İcra takibi ve davada dayanılan ve hükme esas alınan 01/04/2006 başlangıç tarihli ve 01/01/2007 yenileme tarihli kira sözleşmeleri konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Aynı başlangıç tarihli sözleşmelerden birinde, binadaki dükkan ve 1. kat lokanta olarak kullanılmak üzere aylık 1500 TL bedelle, diğerinde ise 2. ve 3. Katlar büro olarak kullanılmak üzere aylık 500 TL bedelle kiralanmıştır.

Her iki sözleşmenin de özel şartlar bölümünde kira bedelinin ödenmesinde bir kez gecikilmesi halinde dönem sonuna kadar olan kira bedellerinin muaccel hale geleceği kararlaştırılmıştır. Davacı kiraya veren tarafından başlatılan ve asıl ve birleşen davalara konu olan icra takiplerinde ise takip tarihi itibarıyla muaccel olmayan ancak sözleşmedeki muacceliyet şartına göre muaccel hale gelen dönem sonuna kadar olan kira alacaklarının tahsili istenmiştir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un Geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde.

Türk Borçlar Kanun'unun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de.

Türk Borçlar Kanun'unun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur.

Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasa'nın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasa'nın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.

T.T.K.'nun 14.maddesine göre “bir ticari işletmeyi kısmen dahi olsa kendi adına işleten kimseye tacir denir.” Aynı Yasa'nın 17.maddesi hükmünce de; “iktisadi faaliyeti nakdi sermayesinden ziyade bedeni çalışmasına dayanan ve kazancı ancak geçimini sağlamaya yetecek derecede az olan sanat ve ticaret sahipleri tacir değildir.” düzenlemesi yer almaktadır.

5362 sayılı Esnaf ve Sanatkarlar Meslek Kuruluşları Kanun'unun 3’üncü maddesinde, Esnaf ve sanatkâr, ister gezici ister sabit bir mekânda bulunsun, Esnaf ve Sanatkâr ile Tacir ve Sanayiciyi Belirleme Koordinasyon Kurulunca belirlenen esnaf ve sanatkâr meslek kollarına dahil olup, ekonomik faaliyetini sermayesi ile birlikte bedenî çalışmasına dayandıran ve kazancı tacir veya sanayici niteliğini kazandırmayacak miktarda olan, basit usulde vergilendirilenler ve işletme hesabı esasına göre deftere tabi olanlar ile vergiden muaf bulunan meslek ve sanat sahibi kimseler olarak ifade edilmiştir.

Ayrıca TTK’nun 1463.maddesinde de, önce 17.maddeye gönderme yapılarak, Bakanlar Kurulunun bu konuda kararname çıkarması halinde onlarda gösterilen miktardan aşağı gayrisafi geliri bulunan sanat ve ticaret erbabından başka hiç kimse kanunun 17.maddesinde tarif edilen esnaftan sayılamaz denmek suretiyle tacir veya esnafın hangi kriterlere göre saptanacağı açık bir biçimde gösterilmiştir.

Gerçekten, 19.02.1986 tarih 19024 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 25.01.1986 tarihli Bakanlar Kurulu Kararı ile T.T.K.'nun 1463.maddesine göre esnaf ve küçük sanatkar ile tacir ve sanayicinin ayrımına dair esaslar tespit edilmiştir. Buna göre;

1- Koordinasyon kurulunca tespit ve yayınlanacak esnaf ve küçük sanatkar kollarına dahil olup da gelir vergisinden muaf olanlar ile kazançları götürü usulde vergilendirilenler ve işletme hesabına göre, defter tutanlardan iktisadi faaliyetleri nakdi sermayesinden ziyade, bedeni çalışmalarına dayanan ve kazançları ancak geçimlerini sağlamaya yetecek derecede az olan ve Vergi Usul Kanunu'nun 177.maddesinin 1.fıkrasının 1 ve 3 nolu bentlerinde yer alan limitlerin yarısını, iki numaralı bendinde yazılı nakdi limitin tamamını aşmayanların esnaf ve küçük sanatkar,

2- Vergi Usul Kanunu’na istinaden birinci sınıf tacir sayılan ve bilanço esasına göre defter tutanlar ile işletme hesabına göre defter tutan ve birinci madde de belirtilenlerin dışında kalanların tacir ve sanayici sayılmaları kararlaştırılmıştır.

Bu durumda mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar göz önünde bulundurularak davalının tacir olup olmadığı hususu araştırılıp, taraflar arasındaki kira sözleşmelerinde belirtilen muacceliyet koşulunun geçerli olup olmadığı tespit edildikten sonra sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğinden hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.