Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/13315 K.2015/9513

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Uyuşmazlık haksız olarak tahsil edilen kira parasının iadesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde.

Müvekkili ile dava dışı İstanbul Defterdarlığı arasında akdedilen sözleşme uyarınca 1998-2008 yılları arasında, ..İlçesi .. ada .. parselde bulunan ... olarak tanınan taşınmazın kiracısı olduğunu, bu alana bitişik olan ve üzerinde .. nin vagon yükleme rampası bulunan 1850-2107 m2 lik komşu alanla ilgili olarak da hak sahibi olduğunu iddia eden davalı ... ile aynı dönem için kira sözleşmeleri ve protokoller yapıldığını, taşınmazın tahliyesi esnasında tahliyeyi takiben İstanbul Defterdarlığı tarafından ecrimisil ihbarnameleri düzenlenerek gönderildiğini,

ecrimisile konu alanlar arasında davalıdan kiralanan ve kira bedelleri ödenen kısımların da bulunduğunu, ecrimisil ihbarnamelerine karşı açtığı idari davalarda tanzim edilen bilirkişi raporlarında, davalıya kira ödenen yerlerin deniz dolgu alanı olması sebebiyle devletin hüküm ve tasarrufunda bulunan yerlerden olduğunun tespit edildiğini, sonuç olarak davalıya kira bedeli ödenen alanlarla ilgili olarak hazineye ecrimisil ödemesine hükmedildiğini,

davalıya ödenen kira bedellerinin haklı bir sebebinin bulunmadığının ortaya çıktığını belirterek davalıya haksız olarak kira bedeli olarak ödenen bedellerden şimdilik 10.000.-TL nin davalıdan tahsiline karar verilmesi istenmiş, yargılama sırasında sunulan 24.09.2013 havale tarihli ıslah dilekçesi ile talep sonucu 161.714.60.-TL ye yükseltilmiştir.

Davalı vekili ise kısmi dava açılamayacağını dava konusunun zamanaşımına uğradığını, dava dilekçesinde bahsedilen sözleşmelerin birbirinden farklı olduklarını birbirinden bağımsız alanların kiraya verildiğini, diğer kiralayanın kiraladığı alanla ilgili fazla kullanımın müvekkili ile alakası olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporu doğrultusunda 161.714.60.-TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

6098 sayılı TBK'nın 146. Maddesinde (818 sayılı BK md.125), Kanunda aksine hüküm mevcut olmadığı takdirde her davanın 10 yıllık zamanaşımına tabi olduğu hükme bağlanmıştır.

Taraflar arasında düzenlenen 01.10.1998 başlangıç 31.12.1999 bitiş tarihli kira sözleşmesi ile mülkiyeti ve tasarruf hakkının ... ye ait olduğu belirtilen .. ada .. parsel sayılı taşınmazda Sirkeci gar sahası güzergahında bulunan 1850 m2 yüzölçümündeki taşınmaz davacıya kiraya verilmiş olup 01.01.2000 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesinde ise aynı yerde bulunan 50 m2 kapalı 2057 m2 açık alan olmak üzere toplam 2017 m2 lik alan kiralanmış, devam eden yıllarda da kira sözleşmesinin yenilendiği,

son olarak 01.01.2008 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile aynı (50 m2 kapalı 2057 m2 açık alan olmak üzere toplam 2017 m2 lik alan) taşınmazın davacıya kiraya verildiği görülmüştür.

Davacı vekili tarafından sunulan ve hükme esas alınan bilirkişi raporunda, iadesi gereken miktarın belirlenmesinde hesaba dahil edilen ödeme belgeleri incelendiğinde, yapılan ödemelerin 12.10.1998 tarihinden başlayarak 05.02.2008 tarihine kadar devam ettiği, eldeki davanın ise 20.06.2012 tarihinde açıldığı görülmektedir.

Davalı vekili tarafından süresinde sunulan cevap süresinin uzatılması talebini içeren dilekçe ile zamanaşımı defiinde bulunulmuş olup mahkemece verilen 31.01.2013 tarihli ara kararla zamanaşımı defiinin reddine karar verilmiş ise de herhangi bir red gerekçesi belirtilmemiştir.

Mahkemece olaya uygulanması gereken yukarıda belirtilen yasal düzenleme dikkate alınarak ve davacının dava konusu ettiği ve iadesini talep ettiği kira paralarının ödendiği tarihler de ayrı ayrı değerlendirilmek suretiyle davanın zamanaşımına uğrayıp uğramadığı belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken gerekçesiz bir biçimde zamanaşımı defiinin reddine karar verilmesi doğru değildir.

Ayrıca TBK'nun 301 maddesi gereğince kiraya veren kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya verenin sözleşmeye konu şeyin maliki olması zorunlu değildir. Kira sözleşmesi feshedilmediği veya sözleşmenin iptali davası açılmadığı sürece geçerlidir.

Ancak bir üçüncü kişinin kiralanan üzerinde, kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, söz konusu hukuki ayıbı gidermek ve kiracının bu yüzden uğradığı zararları tazmin ile yükümlüdür. Kiraya verenin zapta karşı tekeffül borcu 6098 sayılı TBK.’nun 309. (818 sayılı BK.’nun 253.) maddesinde düzenlenmiştir.

Kiraya veren kiralananı her türlü maddi ve hukuki ayıptan ari olarak kiracının kullanımına sunmak ve kira müddetince bu hali ile muhafaza etmekle yükümlüdür. Üçüncü kişinin aynî bir hakka dayalı olarak kiralanan üzerinde ileri sürdüğü talepler davalı kiralayanın tekeffülü altındadır. Davacı kiracının ödemek durumunda kaldığı ecrimisil bedellerinin de bu kapsamda değerlendirilmesi gerekir;

Olayımıza gelince; Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmeleri konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava dışı ..... tarafından düzenlenen ecrimisil ihbarnameleri üzerine davacı tarafından idare mahkemelerine açılan iptal davaları sonucunda ecrimisil ihbarnameleri ile davacıdan ödenmesi istenen miktarlarda değişiklik yapıldığı, ecrimisil ihbarnamelerine konu miktarların kısmen iptal edildiği görülmekle birlikte idare mahkemelerince verilen kararların kesinleşip kesinleşmediği veya davacının kira sözleşmesine konu alan sebebi ile sözleşmenin devam ettiği müddet içerisinde kiralanan taşınmazla ilgili olarak dava dışı .....Defterdarlığına ne kadar ecrimisil ödemek zorunda kaldığı dosya kapsamından anlaşılamamaktadır.

Öte yandan mahkemece yapılan yargılama sırasında mahallinde keşif yapılarak bilirkişi raporu alınmış olup hükme esas alınan bilirkişi raporu ve ekli krokisinde de görüldüğü üzere davacı kiracı tarafından ecrimisil ödenen alanın taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesine konu taşınmaz dışında daha geniş bir alanı da kapsadığı, kira sözleşmesine konu alan 2107 m2 yüzölçümünde iken davacının ecrimisil ödediği alanın toplam 8079,60 m2 yüzölçümünde olduğu görülmektedir.

Bilirkişi raporunda davacı kiracının 1998 yılı ila 2008 yılı arasında ödediği toplam kira miktarının 161.714,60.-TL olarak hesaplandığı anlaşılmıştır. Mahkemece davacının dava dışı İstanbul Defterdarlığına, taraflar arasındaki kira sözleşmesi kapsamında kiralanan alan için ödediği ecrimisil miktarı belirlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davacı kiracı tarafından ödenen tüm kira bedellerinin iadesine karar verilmesi de doğru görülmemiştir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.