Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/13904 K.2015/5093

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, aylık kira bedelinin 2.500 TL olarak tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 01.11.2012 tarihli bozma ilamından sonra verilen son kararında davanın kısmen kabulü ile dava tarihinden itibaren aylık kira parasının 1.700 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde,davalının 29.06.2007 tarihli kira sözleşmesi gereği davacının maliki bulunduğu taşınmazda aylık 200 TL kiar bedeli karşılığı oturmakta olduğunu, davalının ödemekte bulunduğu kira bedelinin emsallerinin çok altında kaldığını belirterek kira bedelinin 29.06.2009 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere olağan rayiç ile ekonominin esasları ve hak ve nesafet göz önünde tutularak 2.500 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir. Mahkemece, 10.05.2012 tarihli ilk kararda davanın kısmen kabulüne, 29..2009 tarihinden itibaren aylık kiranın 1.700 TL olarak tespitine karar verilmiş,davacı ve davalının temyizi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 1.11.2012 tarih ve 2012/17273-22413 sayılı ilamı bozulmuştur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin bozma ilamında da açıklandığı üzere dava, niteliği itibariyle bir kira tespit davası olmayıp, uygulamadaki adıyla uyarlama davasıdır. Bundan maksat, kira bedelinin olağanüstü nedenlerle çok düşük kalması ve davacı kiralayandan sözleşmedeki koşullarla kira aktinin devamının MK 2.maddesindeki objektif iyiniyet kuralları gereğince istenemeyeceğinin sabit olması, davacının ekonomik yıkımına neden olması ve sözleşmelerde zımnen mevcut bulunan yarar dengesinin davacı aleyhine ve davalı lehine önemli ölçüde bozulduğunun anlaşılması halinde, hakimin sözleşme müdahale ederek, bozulan yarar dengesinin yeniden kurulması demektir.

Bu anlatımlara göre, uyarlama davasının unsurları kendiliğinden ortaya çıkmaktadır. Taraflar 29/06/2007 tarihinden itibaren 11 yıl süreyle sözleşmede öngörülen koşullarla kira ilişkisinin sürmesini kabul etmişlerdir. Bu dava 01/12/2009 tarihinde açılmıştır. Her davada açıldığı tarihteki koşullar hükme esas tutulur.

Sözleşmenin başından bu tarihe kadar geçen süre içinde ekonomik koşullarda ve ayrıca kiralanan taşınmazda ve bulunduğu yörede önemli değişiklikler meydana gelip gelmediği ve bu değişikliklerin kira bedeline yansıma oranının ne olduğu ayrı ayrı gerekçeleriyle açıklanmalıdır. Kiranın başlangıcında sözleşme ile kararlaştırılan kira bedelinin, emsallerine göre çok düşük olduğu kabul edilemez, çünkü taraflar bunu serbest iradeleriyle kabul etmişlerdir.

Bu tarihten sonra dava tarihine kadar geçen sürede kirayı etkileyen önemli değişiklikler meydana gelmiş olup olmadığı yönü üzerinde durulmalıdır.

Mahkemece bozma ilamına uyulduğu halde hükme esas alınan bilirkişi raporunda yukarıda açıklanan Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin ilke kararında yazılı esaslara göre inceleme ve değerlendirme yapılmadığı, bu hali ile hükme yeterli olmayan bilirkişi raporuna göre karar verildği anlaşıldığından hükmün bozulması gerekmiştir.