Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/13964 K.2015/10228

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair karar davalı/karşı davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Asıl dava, faydalı ve zorunlu imalat bedeli, yoksun kalınan kar kaybı ve kiralanana ait sigorta primlerinin tazmini, karşı dava ise, kira alacağının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece,asıl davanın kısmen kabulü ile yoksun kalınan kar kaybı ve kiralanana ait sigorta primlerinin tazmini taleplerinin reddine, 111.747,24 TL faydalı ve zorunlu imalat bedelinin tahsiline, karşı davanın reddine karar verilmiş, hüküm davalı/karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı/karşı davalı vekili asıl dava dilekçesinde. Müvekkilinin davalı belediyeden ....

Merkez ... ada 2 parseldeki binanın bodrum katını sadece karkas yapılı vaziyetteyken ihale ile kiraladığını ve noterde 29.06.1998 tarihinde kira sözleşmesi düzenlendiğini, şartnameye göre tamamlayıp düğün salonu olarak tefriş ve dekore ederek sigorta ettirdiğini, kiralananın düğün salonu olarak faaliyete geçtiğini ancak kaçak olduğunu ve yıkım tehlikesinin bulunduğunu öğrendiğini, ayrıca izolasyon sorunu nedeniyle su aldığını ve insan sağlığını tehdit eder mahiyette olduğunu,

ihtara rağmen bunların giderilmediğinibu husuları içerir 22.01.2002 tarihli ihtarnamenin keşide edildiğini,kira sözleşmesine dayalı olarak davalıya teslim edilen kiralanana yapılan masraflar tutarı 99.552,66 TL, elektrik tesisatı için 24.117,98 TL, mekanik tesisleri için 3.952,21 TL olmak üzere toplam 167.620,86 TL giderinin olduğunu, yapılan bu faydalı masraf bedeli ile müvekkilinin mahrum kaldığı kazanç kaybı karşılığı 30.000 TL'nin, düğün salonunun sigorta primleri olarak ödenen 11.480 TL'nin, davanın açıldığı 10.09.2004 tarihinden itibaren değişen oranda yasal faizleriyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı/karşı davacı cevap ve karşı dava dilekçesinde ; kiralananın tevdii mahalli sonucu 26.12.2006 tarihinde teslim alındığını, 2003, 2004, 2005 ve 2006 yıllarına ait toplam 176.314,75 TL kira borcunun ödenmediğini belirterek sözleşmenin 3'üncü maddesine göre, %15 aylık temerrüt faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiş,asıl davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, Asıl davada.

30.000 TL'lik kazanç kaybı talebi ile faydalı masraf bedeli ve 11.480,11 TL'lik sigorta primlerinin ödenmesi talebinin reddine, 111.747,24'nin TL 'nin Kemer Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2005/481 esas 2006/467 karar sayılı dosyasının dava tarihi olan 10/09/2004 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı K..

B..'ndan alınarak davacıya verilmesine, davacının fazlaya ilişkin taleplerinin reddine, karşı davada ;kiraya verenin kiralananı kullanıma hazır halde bulundurduğu kanıtlanamadığından kira alacağı talebinin reddine karar verilmiştir.

Dava konusu ....

Merkez ... ada 2 parseldeki binanın bodrum katının 01.01.1999 başlangıç tarihli ve 15 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraya verildiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.Kiracı 10.05.2001 tarihinde daha önce Kemer Asliye Hukuk Mahkemesinin 2001/220 Esas dosyası ile açtığı davada; kiralananın kullanım amacına uygun bulundurulmadığı gerekçesiyle kira sözleşmesinin feshi ile kar kaybı ve faydalı imalat bedellerinin tazminini istemiş, mahkemenin 2004/420 Karar sayılı ilamı ile kira sözleşmesi feshedilmiş, faydalı imalat bedeli talebinin kabulüne, kar kaybı talebinin reddine karar verilmiştir.

Bu kararın temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 31.03.2005 tarih ve 2004/18022-2005/5304 sayılı ilamı ile taşınmazın halen tahliye edilmediği gerekçesiyle faydalı imalat bedelinin tazmin edilemeyeceği kaldı ki ;kiracının yapacağı masraflara karşılık 4 yıl bedelsiz kullanmasının kararlaştırılmış olduğu, davacının bir müddet taşınmazı kullandığına göre kullandığı süreyle orantılı olarak masrafların da tenkisi zorunlu olduğu belirtilerek karar bozulmuştur.

Bozma üzerine Kemer Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 10.10.2006 tarih ve 2005/481 E. 2006/467 K. sayılı ilamı ile faydalı imalat bedeli talebinin de reddine karar verilmiştir. Bu karar 15.5.2007 tarihinde onanmıştır.

Bozma ilamı sonrasında kiracı tarafından kiralanana ait anahtarlar Kemer Sulh Hukuk Mahkemesinin 2006/146 değişik iş sayılı dosyasında verilen karar ile 05.12.2006 tarihinde mahkeme kasasına tevdi edilmiş, tevdi mahalli kararı kiraya verene 15.12.2006 tarihinde tebliğ edildikten sonra kiraya verence 26.12.2006 tarihinde teslim alınmıştır.

Kira sözleşmesinin hususi şartlar 3. maddesinde “işyeri, ilk dört yıl kirasız ,sonraki on bir yıl ise yıllık 50.000 DM karşılığı Türk Lirası kira bedeli olmak üzere toplam 15 yıl işletilecektir. Yıllık kira bedeli iki eşit taksitte 31 Ocak ve 30 Haziran tarihlerinde ödenecektir.

Kira bedeli fiili ödeme günündeki Merkez Banksası döviz alış kuru üzerinden hesaplanarak TL olarakta ödenebilir.Zamanında ödenmeyen kira bedeline aylık %15 gecikme faizi uygulanır” ,4. maddesinde “işyerinde yapılacak bütün onarımlar, elektrik ve su abone ile paraları bütün harç ve vergiler kiracıya aittir” hükmü yer almaktadır. İdari ve teknik şartnamenin 1. maddesinde “Mülkiyeti Kemer Belediyesi ne ait olan .... ilçesi .....

Mahalle ... ada 2 parselde kaba inşaatı tamamlanmış taşınmazın bodrum katındaki 105 m2 lık alan düğün salonu yapmak, salonu tefriş etmek, süslemek ve donatmak için yapılacak masraflar karşılığı 4 yıl süreli kirasız 11 yıl kiralı olarak işletildikten sonra Kemer Belediyesi ne devretmek üzere bu iş 2886 sayılı Devlet ihale Yasasının 4b. maddesine göre açık teklif usulü ile ihaleye çıkartıImıstır.” İdari şartname 12. maddesinde “işletme süresi sonunda yüklenici işletmeci ,sözleşme konusu aldığı gibi işler vaziyette ve de borçsuz olarak Kemer Belediyesi'ne devredecektir.Ancak altı ay önceden yazılı ihbar etmek suretiyle sözleşmenin sona

erdirilmesini Kemer Belediyesinden isteyebilir.” düzenlemelerine yer verilmiştir.Anılan düzenlemelerden dava konusu kiralananın ilk 4 yıl kirasız sonraki 11 yıl için ise yıllık 50.000 DM dan kiraya verildiği sabittir.

Uyuşmazlık kira sözleşmesi hususi şartlar 4. madde ile idari ve teknik şartname 1. maddeleri uyarınca faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin istenip istenemeyeceği ve anahtar teslim tarihine kadar olan kira bedelinden kiracının sorumlu olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir.

Buna göre ,kiralananın, anahtarlarının tevdi mahalline teslim edildiğine dair kararın kiraya verene tebliğ tarihi olan 15.12.2006 tarihine kadar kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir. Nitekim 13. H.D. Nin yukarıda açıklanan bozma ilamında da kiralananın daha önce tahliye edilmediği kabul edilmiştir.

Kaba inşaatı tamamlanmış taşınmazın düğün salonu yapmak, salonu tefriş etmek, süslemek ve donatmak için yapılacak masraflar karşılığı 4 yıl süreli kirasız 11 yıl kiralı olarak işletildikten sonra Kemer Belediyesi'ne devredilmek üzere kiralandığı kira sözleşmesinin eki niteliğindeki idari ve teknik şartnamede kararlaştırıldığına ve kiralanan kirasız dönem olan ilk 4 yıldan sonraki tarih olan 15.12.2006 tarihinde tahliye edildiğine göre kiracı tarafından yapılan imalatlar kira karşılığı kabul edilerek asıl davada faydalı imalat bedeline yönelik talebin de reddine karar verilmesi gerekirken kiralananın bir yıl dört ay kullanıldığı ve 10.5.2001

tarihinde tahliye edildiği varsayılarak dört yıl bedelsiz kullanılacak süreye orantılanmak suretiyle bulunan faydalı imalat bedeline karar verilmesi doğru değildir.

Öte yandan karşı davada ;kiracı kiralananın kullanımında bulundurduğu sürece kira bedelinden sorumlu olacağından 2003,2004,2005 ve 2006 yıllarına ait kira bedelinden sorumlu olacağı gözetilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kiraya verenin kiralananı kullanıma hazır halde bulundurduğunu kanıtlayamadığı gerekçesiyle kira alacağı talebinin tümden reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.