Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/14009 K.2015/534

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacılar ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı ve davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davacı vekili, 10 adet bağımsız bölüm için toplam 3.798 TL olarak ödenen aylık kira bedelinin 2013 yılı temmuz ayından itibaren 5.859,56 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili, her ne kadar 10 bağımsız bölüm kiralandıysa da bunlardan yalnız 4 bağımsız bölümün davalı tarafından kullanıldığını diğerlerinin davacılar tarafından 3. kişiye kiraya verildiğini, halihazırda bu taşınmazların boş olduğunu, talep edilen bedelin fahiş olduğunu, davacılardan ...'ın kiralayan sıfatı bulunmadığından dava ehliyeti bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, hak ve nesafet uygulamasına göre aylık kiranın 11/04/2014 tarihinden itibaren brüt 5.238,00 TL olarak tespitine karar verilmiştir.

Kira parasının tespitine ilişkin 6098 sayılı TBK'nun 344 maddesinde "Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir” düzenlemesi getirilmiştir.

Şartlar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Üretici fiyat Endeksinin dört yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır.

Dört yıldan sonra ise, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, hakimce bu miktar gözönünde bulundurulup hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir.

Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir.

Olayımıza gelince; Davacılardan G.. K.. ile davalı şirket arasında imzalanan 01/07/2004 başlangıç tarihli (4+5) 9 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı 2013 yılı Temmuz ayından itibaren başlayacak yeni dönemde 10 adet bağımsız bölüme ait toplam aylık kira bedelinin tespitini talep etmiş, Mahkemece ise keşif tarihi olan 11.04.2014 tarihinden itibaren aylık kira bedeline hükmedilmiştir. Mahkemece talep doğrultusunda 01/07/2013 tarihinden itibaren kira bedelinin belirlenmesi gerekirken talep dışına çıkılarak 11/04/2014 tarihinden itibaren aylık kira bedeline hükmedilmesi doğru değildir.

Ayrıca mahkemece aylık kira bedeli Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılarak karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hak ve nesafet indirimi de yapılmaksızın karar verilmesi de doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.