Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/2024 K.2014/6153

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı ve davalılar tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı vekili Av.D..K...geldi. Davalılar tarafından gelen olmadı. Hazır bulunanın sözlü açıklaması dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, davacı kiralayan tarafından davalı kiracı ve kefil hakkında ödenmeyen kira paralarının tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece, Kadıköy 2. İcra Müdürlüğünün 2012/2314 sayılı dosyasına yapılan itirazın iptali ile takibin 425.903.96 TL üzerinden devamına, %20 icra-inkar tazminatına yönelik talebin reddine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmesi üzerine, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, taraflar arasında düzenlenen 1.6.2011 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesinden 6268 ada 15 parselde kayıtlı iş bu taşınmazın Leasing yolu ile satılması için davacı ile 8.3.2011 tarihinde bir protokol düzenlendiğini, bilahare 15 parselin satışından sonra davalı kiracı şirket ve diğer davalı müteselsil kefil M..

Y.. ile 15 parsel üzerinde davalılar tarafından yapılan iş merkezinin 3.kişilere kiralanarak gelir elde edilmek üzere 1.6.2011 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiğini, kira sözleşmesi gereği kiranın aylık KDV hariç 70.000 USD olduğunu, davalıların 2011 yılı Aralık ve 2012 yılı Ocak ayı kira paralarını ödememeleri üzerine aylık 70.000 USD'den 2011 yılı Aralık ve 2012 yılı Ocak ayları kiraları ile sözleşme gereğince muaccel hale gelen toplam 6 aylık KDV dahil 495.600 USD kira paralarının tahsili amacıyla Kadıköy 2. İcra Müdürlüğünün 2012/2314 Esas sayılı dosyası ile icra takibi başlatıldığını,

davalılar tarafından söz konusu takibe itiraz edildiğini,kira sözleşmesi düzenlendiği tarih itibariyle binanın dış cephesi bitirilmiş ise de iç kısımlarının bitirilmemiş,ara katların boş olduğunu,ayrıca davalılar ile dava dışı Carrefoursa arasında imzalanan 26.3.2010 tarih ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile binanın zemin katında Carrefoursa'nın kiracı olarak bulunduğunu,davacının bu kiracıya itiraz etmediğini, zira davacı,

davalının kira sözleşmesi gereğince ayda 70.000 USD ödemesi halinde davalının taşınmazın hangi bölümden ne kira aldığını önemsemediğini,ayrıca Carrefoursa'nın aylık cirosuna göre davacıya ödediği 10.000 TL'yi takip dönemine ait aylar kira parasından tenziline de davacının itirazının olmadığını, Carrefoursa'dan tahsil edilen paranın davalının ilk altı aylık kiralarına ait ödenmeyen KDV'lere mahsup edildiğini belirterek itirazın iptaline, takibin devamına ve davalıların kötü niyetli olması sebebiyle takip konusu alacağın %40'ından aşağı olmamak üzere icra-inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar vekili, cevap dilekçesinde, davacı ile davalı şirket arasında 1.6.2011 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile 3 bodrum+1 zemin+3 normal kat+35 bağımsız bölümden oluşan taşınmazın kiralandığını, sözleşmenin 2.5 maddesi gereğince davacının kiralananı eksiksiz ve tam olarak davalı kullanımına hazır vaziyette davalıya teslim etmediğini, sözleşmenin 5.3 maddesi

gereğince kiralanan eksiksiz kullanıma sunulmazsa kira alınmayacağı düzenlemesine rağmen davacının kiraları tahsil ettiğini,davalıya kiralananın eksiksiz ve tam teslim edilmediğinin Pendik 1.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/133 D.iş sayılı dosyasında da tespit ettirildiğini, buna göre binanın zemin+bodrum+1.katını Carrefoursa'nın kullandığının tespit edildiğini bildirmiştir.

BK'nun 81.maddesi gereğince davacı edimini eksiksiz yerine getirmediğine göre davalınında edimini yerine getirmesi beklenemez, bu nedenle ödemezlik definde bulunduklarını, davacının ayrıca davalının bu yeri alt kiracılara kiralamasına engel olarak,

yazılı onay vermeyerek davalının zarara uğramasına neden olduğunu, bu nedenlerle davalı tarafça sözleşmenin haklı nedenle 14.2.2012 tarihinde feshedildiğini, kiralanan taşınmazın tahliye edilip anahtarların 7.3.2012 tarihinde davacı şirketin binada görevli güvenlik personeline teslim edildiğini,ayrıca davalının Carrefoursa'nın kullandığı yerler dışındaki üst katların ve çatının boş olduğunu Kartal 18.Noterliğince 14.3.2012 tarihinde tespit ettirildiğini, anahtar teslim tutanağı ve noter tespitinin davacıya 20.3.2012 tarihli ihtar ile bildirildiğini, davalının temerrüde düşürülmediğini, muacceliyet şartının gerçekleşmediğini,

talep edilen ve işletilen faiz oranının fahiş olduğunu, davacının Carrefoursa'dan tahsil ettiği kiraları 6 aylık peşinatın KDV'sine mahsup ettiklerini bildirmiş ise de, davacının KDV'ler için ayrı takip başlattığını, Kadıköy 6. İcra Müdürlüğünün 2012/2325 Esas sayılı dosyasında ihtirazı kayıt ile KDV'lerin ödendiğini, davacının haksız ve kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini, davacı aleyhine asıl alacağın %40'ından az olmamak üzere kötüniyet tazminatına hükmedilmesini savunmuştur.

Mahkemece, davalı kiracının kira sözleşmesini haklı nedenle feshetmiş olsa da davacı ile kira sözleşmesini kiralanan taşınmazda başka kiracı(Carrefoursa) bulunduğunu bilerek imzaladığı, bu nedenle anahtar teslim tarihine kadar kira parasından sorumlu olduğu gerekçesiyle itirazın iptaline, takibin 425.903,96 TL üzerinden devamına,%20 icra tazminatı isteminin reddine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.

Taraflar arasında kira sözleşmesi imzalanmadan önce dava konusu 6268 ada 15 parselde kayıtlı iş bu taşınmazın davalı şirket adına tapuda kayıtlı iken davacı ile 8.3.2011 tarihli protokol imzalandığı, bu protokol gereği taşınmazın Garanti Finansal Kiralama AŞ.'ye satılacağının, davacı şirketin Leasing kiracısı olacağının kararlaştırıldığı, taşınmazdaki eksikliklerin satıcı (dosyamız davalısı şirket) tarafından engeç 1.6.2011 tarihine kadar giderileceğinin kararlaştırıldığı,

bu protokolden sonra davacı şirket ile davalı şirket arasında 1.6.2011 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenerek dava konusu taşınmazın davalı şirkete kiralandığını, diğer davalı M..

Y..'nın müşterek borçlu-müteselsil kefil olarak sözleşmeyi imzaladığını, kira sözleşmesi gereği aylık kiranın KDV hariç 70.000 USD olduğu, davalının kiralananın tam ve eksiksiz teslim edilmediği gerekçesiyle kira paralarının ödemediği, bunun üzerine davacı tarafça kira paralarının tahsili amacıyla icra takibi başlatıldığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Uyuşmazlık konusu olmayan kira sözleşmesinin 2.1. maddesinde kiracıya alt kiralama hakkı tanındığı, 2.2. maddesinde alt kiralama için davacı kiralayanın yazılı onayı şartı getirildiği, 2.4. maddesinde ise kiralananın kiracıya yeni ve eksiksiz teslim edildiği, 2.5. maddesinde kiraya konu mecurun 35 bağımsız bölümden ibaret ve tüm binanın bir bütün olarak kiralandığı,

4.1. maddesinde kiracının aynı zamanda mecurun kiralayandan önceki mülkiyeti ile ilgili olduğundan, mecura ait inşa eden (müteahhit) sıfatıyla hukuki sorumluluklarının da ayrıca devam ettiği, 7.2.maddesinde kiralardan birinin süresinde ödenmemesi halinde o takvim yılındaki kiraların muaccel olacağı açıkça yazılmıştır. Kira sözleşmesinin bu hükümleri geçerlidir ve tarafları bağlar.

Dosya arasında mevcut uyuşmazlık konusu olmayan protokol ve ekleri ve sözleşmenin 2.4.maddesinde açıkça kiralananın yeni ve eksiksiz olarak teslim

edildiğinin yazılması karşısında kiralananın davalı kiracıya yeni ve eksiksiz olarak kiralandığının kabulü gerekir. Bunun aksi ancak yine bir yazılı belge ile kanıtlanabilir. Ayrıca, kiralananın taşınmazın eski maliki ve müteahhidi şimdiki kiracısı olan davalı şirketin kira sözleşmesi düzenlenirken kiralananın ne durumda olduğunu en iyi bilen ve yine taraflar arasında düzenlenen protokoller ile kiralanandaki eksiklikleri belirlenen tarihe kadar tamamlamayı taahhüt eden kişi olarak kira sözleşmesini imzalaması karşısında kiralananın tam ve eksiksiz teslim edildiğini savunması ve bu nedenle kiraları ödemezlik definde bulunması doğru değildir.

Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.

Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, 1.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı HMK'nın 200 ve 201.maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez. Kiralayan anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir.

Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder.

Davalı, kiralanan taşınmazı 7.3.2012 tarihinde tahliye ettiğini iddia etmiş, davacı kiralayan ise yasal anahtar teslimi bulunmadığını, taşınmazın 7.3.2012 tarihinde tahliye edilmediğini, bu tarihten sonrada davalının taşınmazda bulunduğunu savunmuştur. Davalı tahliyeyi ve anahtar teslimini kanıtlamakla yükümlüdür. Anahtar teslimi ancak yazılı belge ile kanıtlanabilir. Toplanan delillere göre davalı kiracı tahliye ve anahtar teslimini kanıtlayamamıştır.

Zira, davacı kiralayan şirketin temsilcisi, yetkilisi olmayan güvenlik elemanlarına bir kısım anahtarların teslim edilmesi yasal anahtar teslimi olarak kabul edilemez. O halde davalı taraf takip konusu aylar kiralarının tümünden sorumludur. Mahkemece takip konusu ayların tümü üzerinden varsa ödemeler dikkate alınarak bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Ayrıca kabule göre de, davacı tarafça kira sözleşmesinde USD olarak belirlenen kira alacağı icra takip dosyasında da USD olarak talep edildiğine göre mahkemece hüküm altına alınan alacağın ödeme günündeki TL karşılığına hükmedilmesi gerekirken, takip tarihindeki TL karşılığına hükmedilmesi de doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.