Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/2303 K.2014/4525

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat ve kira sözleşmesinin feshi davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı ve davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı ve davalı taraftan gelen olmadı. İncelemeye evrak üzerinden devam edildi.

Dava, kiracı tarafından kiralayan aleyhine açılan kira sözleşmesinin feshinin geçersizliğinin ve kira akdinin devam ettiğinin tespitini bu mümkün olmaz ise haksız feshi nedeniyle uğranılan toplam 80.000 TL tazminatın tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne,72.000-TL yoksun kalınan kar ve yapılan harcamalar tutarı 16.523,80 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsiline,fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davalı vekilinin yoksun kalınan kar mahrumiyeti hesabına ilişkin temyiz itirazlarına gelince:

Dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Yasasının 96. maddesine göre alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için, bu yüzden bir zarara uğramış olması gerekir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet zarar olacağı gibi, menfi zarar da olabilir.

Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır: kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır.

Kâr kaybı, kârdan mahrum kalma karşılığı meydana gelen zarardır. Genelde sözleşmeyi kusuruyla fesheden taraftan istenir. Aslında kâr kaybı açısından kardan yoksun kalan tarafın malvarlığında kusurlu fesihten önce ve sonra bir değişiklik yoktur. Burada kârdan yoksun kalan kusurlu fesih yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalır.

Dava konusu kiralama hakkı davalıya ait olan Topkapı Şehir Parkı Panoramik Müze Yanı, havuzbaşı büfe-çaybahçesinin 15.05.2008 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile davacıya kiralandığını, kira sözleşmesi gereği davacı kiracının depozito ve aylık kira parasını peşin ödediği, davacının ruhsat başvurusu sonucunu beklerken davalı tarafın 19.06.2008 tarihli ihtarı ile "Büyükşehir Belediyesinin yazısı gereği çay bahçesinin yeşil alan ve tesislere zarar vereceği...” gerekçesi ile kira sözleşmesini feshettiği hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Davacı kiracı, dava dilekçesinde öncelikle kira sözleşmesinin feshinin geçersizliğinin ve kira sözleşmesinin devam ettiğinin tespiti istemiş bu mümkün olmazsa davacının uğradığı hertürlü zararın tahsilini istemiş ise de 28.05.2009 tarihli duruşmada " kira sözleşmesinin feshinin geçersizliğinin ve kira sözleşmesinin devam ettiğinin tespiti" isteminden vazgeçmiş, davaya tazminat davası olarak devam ettiklerini bildirmiştir.

Davalının 19.6.2008 tarihli fesih ihtarı üzerinde davacı kiracı kira sözleşmesinin haksız feshedildiğinin ve kira sözleşmesinin devam ettiğine ilişkin davasını geri aldığına göre kira sözleşmesinin 19.6.2008 tarihli ihtarın davacı kiracıya tebliğ tarihi itibariyle sözleşmenin feshedildiğinin ve sona erdiğinin kabulü gerekir.

Davalının 19.06.2008 tarihli fesih ihtarında ileri sürdüğü husus dikkate alındığında sözleşmenin haklı nedenle feshedilmediği açık olup bu durum mahkemenin de kabulündedir.

Davalı kiralayan, kira süresi olan bir yıl dolmadan kira sözleşmesinin haksız feshi nedeniyle 818 sayılı Borçlar Kanunun 249.maddesinde düzenlenen kiralananı sözleşme sonuna kadar kullanmaya hazır bulundurma yükümlülüğünü yerine getirmemiştir. Bu durumda kiracı kusursuz olduğunu kanıtlayamayan kiralayan davalıdan kâr kaybı zararı adı altında bir miktar paranın kendisine ödenmesini isteyebilir.

Ancak kar kaybının hesabında kiracının benzer nitelikteki bir işyerinin kiralanması için gereken makul süre tespit edilip, bu süre içindeki kiracı karının ne olabileceği tespit edilerek mahrum kalınan kârın belirlenmesi gerekir.Ayrıca,iki taraflı sözleşmelerin karşı tarafça haksız feshedildiği hallerde 818 sayılı Borçlar Kanununun 106. ve 108. maddeleri hükümleri gereğince kâr kaybı zararına uğrayan tarafın isteyebileceği zararın saptanmasında kıyasen Borçlar Kanununun 325. maddesi hükmünde gösterilen kesinti yönteminin uygulanması gerekir.

Bu yönteme göre kâr kaybı, sözleşme ifa ile bitse idi zarar görenin elde etmesi muhtemel bütün gelirlerden yapması gereken bilcümle zorunlu harcama kalemleri ile sözleşme süresinden evvel feshedildiğinden süresinden evvel fesih nedeniyle sağladığı yani tasarruf ettiği haklar ve yine bu süre içerisinde başka işten sağlayacağı veya kasten sağlamaktan kaçındığı kazanç miktarları toplamı indirilerek bulunur. Elde edilecek fark miktara da net kâr denilir.

Bu yönteme uygun kâr kaybı zararı hesaplanırken davacının davalıya ödemesi gereken kira paraları da elbette davacının yapması zorunlu giderler içindedir.

Olayımızda, kar mahrumiyeti bedeli belirlenirken kira süresi kadar(bir yıl) kar mahrumiyeti hesaplanması doğru değildir.Ayrıca,kâr mahrumiyeti hesabı yapılırken dosyada mevcut bilgi ve belgelere göre mahkemenin bu yerin aylık gelirinin 6.000 TL'nin altında olamayacağına ilişkin kabulünde bir usulsüzlük bulunmamakla birlikte, kiracının kira sözleşmesi devam etse idi yapması gereken zorunlu harcamalar ile sözleşmenin süresinden evvel feshi nedeniyle sağladığı hakların mahsup edilmemesi de doğru değildir.

Mahkemece, yukarıda açıklandığı şekilde öncelikle kiracının benzer nitelikteki bir işyerini kiralaması için gereken makul süre tespit edilip bu süre içindeki kiracı karının ne olabileceği tespit edilip mahrum kalınan kârın belirlenmesi ve daha sonra Borçlar Kanununun 106. ve 108. maddeleri hükümleri gereğince kâr kaybı zararına uğrayan tarafın isteyebileceği zararın saptanmasında kıyasen Borçlar Kanununun 325. maddesi hükmünde gösterilen kesinti yönteminin uygulanması ve hakim tarafından belirlenen bu mahrum kalınan kâr üzerinden davacı kiracının bu yeri işletmemesi nedeniyle uğrayabileceği risklerden uzak kalması nedeniyle hakkaniyete uygun

bir indirim yapılması gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru değildir.

3-Davacı kiracı vekilinin kira sözleşmesi gereğince kiralayana ödenen depozito ve kira paralarının tahsiline ilişkin hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince:

Davacı kiracı,15.5.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi hükümleri gereğince davalı kiralayana 6.000 TL depozito verdiğini, kira sözleşmesi ile ilk ay kirasının peşin ödediğini, daha sonra ödenenler ile toplam 21.000 TL kira parası ödediğini belirterek kira sözleşmesinin kiralayan tarafından haksız feshi nedeniyle depozito ve kira paralarından oluşan zararının ve kira sözleşmesine güvenerek kiralanana alınan malzeme ve harcama bedellerinin de davalıdan tahsilini istemiştir.

Mahkemece, depozito ve kira parasına ilişkin istemin reddine, kiralanan için yapılan malzeme ve harcama bedeline ilişkin talebin kısmen kabulüne karar verilmiştir. Dosyadaki belgelerden davacı kiracı tarafından davalı kiralayan hesabına 6.000 TL depozito ve toplam 3 aylık kira parası 21.000 TL ödendiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Kira sözleşmesi kiralayan tarafından haksız olarak feshedildiğine, kira sözleşmesi sona erdiğine göre davacı kiracı kira sözleşmesi gereğince kiralanana ödenen depozito alacağının geri isteyebileceği gibi, kira sözleşmesinin feshinden sonraki günlere ait ödediği kira parasını da geri isteyebilir. Mahkemece,depozito ve sözleşmenin feshinden sonraki günlere ilişkin kira paralarının davacıya iadesi talebinin reddi doğru değildir.

4-Davacı kiracı ve davalı kiralayan vekilinin kiracı tarafından kira sözleşmesine güvenerek kiralanana alınan malzeme ve yapılan harcama bedellerine ilişkin hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince: Davacı kiracı,kira sözleşmesine güvenerek kiralanana bir takım malzemeler alıp,harcamalar yaptığını,bu harcamaların davacı zararları içinde olduğunu belirterek davalıdan tahsilini talep etmiştir. Kural olarak davalı kiralayan kira sözleşmesini haksız nedenlerle feshettiğine göre davacı kiracının kira sözleşmesine güvenerek yaptığı malzeme ve harcama bedellerinden oluşan zararını da karşılamalıdır. Ancak, davacı bu malzeme ve harcama bedellerinden oluşan zararını kanıtlamalıdır.

Davacı faturaları olan ve olmayan bir takım malzemeleri kiralananı işleteceğine güvenerek satınaldığını ileri sürmüştür.

Ancak,davacı tarafça satınalındığı ileri sürülen malzemelerin neler olduğu, kiralananda yapılacak iş için gerekip gerekmediği tam olarak anlaşılamadığı gibi,kiralanan için yapıldığı iddia edilen masraf kalemleri de tam olarak tespit edilememiştir.Öncelikle mahkemece,kiralanan için alındığı ileri sürülen faturalı ya da faturasız malzemelerin neler olduğu davacıya ayrıntılı bir şekilde açıklattırılmalı, bu malzemelerin halen nerede oldukları belirlenip,

mümkün ise keşif yapılarak kira sözleşmesi gereğince kiralama amacına uygun olup olmadıkları,kiralananda yapılacak iş için gerekip gerekmedikleri tespit edilmeli,bu malzemelerden hangilerinin davacı kiracıya iade edildiği,hangilerinin kiralananda yada davalı kiralayanda kaldığı belirlenmeli,iade edilmeyen malzeme bedellerinin tümünün,

iade edilenlerin ise kullanıldıkları da dikkate alınarak ikinci el değerlerinin belirlenerek aradaki farkın tahsiline karar verilmesi gerektiği,ayrıca kiracının kiralanana yaptığını iddia ettiği diğer harcamaların da kira sözleşmesi gereğince kiralama amacına uygun harcamalar olup olmadığı üzerinde durulup sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.