Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/2531 K.2014/3406

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacılar tarafından süresi içinde duruşmalı olarak temyiz edilmiş, ancak niteliği itibariyle duruşmaya tabi olmadığından duruşma isteminin reddine karar verildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, aylık kira bedelinin 01.10.2012 tarihinden itibaren 55.000,00 TL olarak tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı, taraflar arasında imzalanan yazılı kira sözleşmesinin 01.10.2007 başlangıç tarihli olduğunu, sürenin 5 yıl+5 yıl opsiyonlu olup, sözleşmenin 18. Maddesinin "opsiyonlu ikinci beş yılın devreye girmesi" başlıklı bölümde "birinci beş yılın bitimine iki ay kala taraflar bir araya gelerek ikinci opsiyonlu olan beş yılın kira artışı konusunda mütabakat sağlanırsa, bir protokol ile kira kontratı aynen devam edecektir" şartının kararlaştırıldığını, 11.10.2012 keşide tarihli ihtarnameye rağmen talep edilen kira bedelinin ödenmediğini, bir önceki 01.10.2011-01.10.2012 döneminde davalı tarafça 36.288,00 TL aylık kira bedeli ödenirken,

davaya konu dönemde 38.686,64 TL tutarındaki kira bedelinin ödenmeye başlandığından ve emsal kiralara göre bu miktar düşük kaldığından yeni dönem için aylık kira bedelinin 55.000,00 TL olarak tespitini istemiştir. Davalı ödenen miktarın hak ve nesafete uygun olduğunu, sözleşmenin 17. maddesine göre daha önceki 5 yıl için yapılan artış oranı kadar artış yaptıklarını, talebin çok yüksek olduğunu davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, kira akdinin 01.10.2012 tarihinde yenilendikten sonra davanın 18.01.2013 tarihinde açılması, gönderilen ihtarnamenin davalı şirkete akit yenilendikten sonra 16.10.2012 tarihinde tebliğ edilmesi sebebiyle davanın süresinde açılmadığından ve sözleşmenin 18. maddesindeki düzenlemenin usulüne uygun bir kira artış koşulu olarak değerlendirilemeyceğinden bahisle davanın reddine karar verilmiştir.

Taraflar arasında düzenlenen 01.10.2007 başlangıç tarihli 5 yıl süreli+5 yıl opsiyon süreli kira sözleşmesinin 17. maddesinde "aylık kira bedeli ilk beş yılın sonuna kadar her yıl kira dönemi sonunda Devlet İstatistik Enstitüsü (DİE) tarafından açılacak Tefe+Üfe/2 oranında kira artışı yapılacaktır" hükmüne, 18. maddesinde ise "birinci beş yılın bitimine iki ay kala taraflar bir araya gelerek ikinci opsiyonlu olan beş yılın kira artışı konusunda mutabakat sağlanırsa bir protokol ile kira kontratı aynen devam edecektir mutabakat sağlanamaz ise kiracı binayı tahliye ederek boş olarak mal sahiplerine teslim edecektir" hükmüne yer verilmiştir. ./..

ESAS NO : 2014/2531

KARAR NO : 2014/3406 -2-

TBK.nun 345/3.maddesinde "Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur." hükmü yer almaktadır. Yasa ile tarafların ihtara gerek olmadan dönem sonuna kadar kira tespit davası açabilmeleri için kira artışına ilişkin iradelerinin varlığı yeterli görülmüştür.

Türk Borçlar Kanununun bu hükmü ve Yargıtayın yerleşik uygulamalarına göre sözleşmede artış hükmünün bulunması durumunda önceden ihtar çekilmeksizin başlayan dönem kirasının tespitinin dönem sonuna kadar dava edilebileceği anlaşılmaktadır. Somut olayda her ne kadar kira dönemi sona ermeden keşide edilen bir ihtarname olmasa bile, sözleşmenin 17. maddesinde önceki dönemlere ilişkin artış hükmü olduğu gibi, sözleşmenin 18. maddesindeki belirleme ile de 2. 5 yıllık dönem yönünden de tarafların artış iradesinin bulunduğu görülmektedir. Bu durumda ihtar aramaya gerek kalmadan dönem başladıktan sonra açılan davanın süresinde açıldığının kabulü ile işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.