Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/2704 K.2014/13294

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulü ile 15.900,00 TL alacağın tahsiline karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Taraflar arasındaki 04.01.2012 tarihli,bir yıl süreli kira sözleşmesinde aylık kira bedeli net 5.000 TL olup sözleşmenin özel şartlar bölümünün 1. maddesinde kira sözleşmesinin 01.03.2012 tarihinde başlayacağı,kiracının taşınma tarihinin 01.03.2012 olarak belirlendiği,kiralayanın, daireyi bu tarihe kadar kira sözleşmesi ekinde detayları bulunan projeye uygun olarak tamamlayacağı,dairenin yanı sıra ortak mahallerin (asansörler, koridorlar, bina çevresi, holler, danışma, otopark, ısıtma soğutma, elektrik, jeneratör, telefon işleri vs) tamamlanmış,

temiz ve kullanıma hazır olması gerektiği,ayrıca kullanıma hazır hale getirilmiş olan ortak bölüm ve ekipmanların temizlik, güvenlik ve periyodik bakımlarının yapılmaya başlanmış olmasının koşul olduğu.Yukarıda anılan imalatların veya hizmetlerin eksikliği durumunda kira sözleşmesinin başlangıcının da aynı şekilde erteleneceği ve tarafların edim yükümlülüklerinin askıda olacağı ,taşınma tarihinin ertelenmesi durumunda depozit, kira veya aidatın ödenmeyeceği,kiracının,

sözleşmenin yürürlükte olduğu süre içerisinde her zaman iki ay öncesinden bildirimde bulunarak sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetme ve kiralananı tahliye etme hakkına sahip olduğu kararlaştırılmıştır.

Bu şart geçerli olup, tarafları bağlar.6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesi ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 249/1 maddesi ) hükmü gereği kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralayanın tekeffülü altındadır.

Diğer bir anlatımla, kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır.Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde kiracı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 125. maddesindeki (mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun106. maddesi)seçimlik hakkını kullanabilir.

Ancak seçimlik hakkını kullanmadan önce kiraya verene uygun bir süre verilmelidir.Davalı kiracı 30.03.2012 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile kiraya verenin kira sözleşmesi ile üstlenmiş olduğu edimleri yerine getirmemiş olması nedeniyle Borçlar Kanunu'nun 249. maddesi 2. fıkrası gereğince geriye etkili olarak döndüğünü belirtmişse de kira sözleşmesinin 1. maddesinde kira sözleşmesi ile taahhüt edilen imalatların veya hizmetlerin eksikliği durumunda kira sözleşmesinin başlangıcının da aynı şekilde erteleneceği ve tarafların edim yükümlülüklerinin askıda olacağı kararlaştırıldığına göre kiraya verenin taahhütlerini tamamlayarak kiralananı

teslim etmemesi kiracıya kira sözleşmesini haklı nedene dayanarak tek taraflı fesih imkanı tanımayacağı gibi Türk Borçlar Kanunu 125. maddesi gereğince seçimlik hakkını sözleşmeden dönmeden yana kullanan kiracıya sözleşmeden dönme imkanı da vermez.Bu durumda davalı kiracı tarafından 30.03.2012 tarihinde kira süresi sona ermeden kira sözleşmesi tek taraflı olarak feshedildiğine göre kural olarak kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur.Bununla birlikte davacı kiralayanın bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir.

Aksi halde Hakim tarafından alacak miktarı tenkise tabi tutulur. Bu durumda davacının zararı tahliye tarihinden kiralananın aynı koşularla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Ama ne var ki sözleşmenin özel şartlar bölümünün 1. maddesinde taraflar iki aylık feshi ihbar süresi belirlemekle bu süreyi iki ay olarak kararlaştırmışlardır.

Bu durumda mahkemece yeniden kiraya vermek için gereken makul süre iki ay kabul edilerek iki aylık kira bedelinden sorumlu tutulması gerekirken yazılı şekilde makul süre kira bedelinin saptanması suretiyle fazla kira parasına hükmedilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.