Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/2896 K.2014/12752

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde. Davalının müvekkiline ait dükkanda 01/01/1992 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince kiracı olduğunu, aylık net 1320 TL kira bedeli ödediğini, kira bedelinin artırılması isteğini içeren ihtarnamenin davalıya 12/12/2011 tarihinde tebliğ edildiğini davalının kirayı artırmadığını belirterek 01/01/2012 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 4000 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili müvekkilinin aylık net 1320 TL kira ödediğini, her yıl enflasyonun üzerinde kira artışlarının yapıldığını, davacının talebinin fahiş olduğunu ekli olarak rayiç kira bedellerine ilişkin kira sözleşmelerini sunduklarını belirtmiş, cevap dilekçesi ekinde emsal kira sözleşmeleri ve emsal kiralara ilişkin kira ödeme belgeleri sunduğu görülmüştür.

Mahkemece yapılan yargılama sonucunda davanın kısmen kabulüne, aylık net kira bedelinin 01/01/2012 tarihinden itibaren 2700 TL olarak tespitine karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda.

Davacı tarafından gösterilen emsalde kira sözleşmelerinde davacı kiraya veren sıfatında bulunduğundan bu emsalin irdelenmesine gerek duyulmadığı, davalı tarafından herhangi bir emsal gösterilmediği, belirtilerek bölgedeki rayiç kira bedelleri, emsal kira bedelleri, bölgenin ve ülkenin ekonomik durumuna göre taşınmazın 01/01/2012 tarihinde boş olarak kiraya verilmesi durumunda aylık brüt 3750 TL net 3000 TL kira geliri getirebileceği belirtilmiştir.

Davalı vekili tarafından cevap dilekçesine ekli olarak emsal kira sözleşmeleri sunulmuş olmasına rağmen bu emsal sözleşmeler bilirkişi raporunda değerlendirilmediği gibi, raporda bildirilen kira bedelinin ne şekilde belirlendiği de anlaşılamamaktadır.

O halde mahallinde yeniden keşif yapılarak ve davalı tarafından sunulan emsal kira sözleşmelerine konu kiralananlar da değerlendirildikten sonra gerekirse resen emsal araştırması da yapılmak suretiyle hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde bilirkişi raporu alınması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yukarıda açıklanan yönleri içermeyen genel ifadeli bilirkişi raporuna itibar edilerek eksik incelemeyle hüküm kurulması doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır. Kabule göre de kira parasının bir bölümünün stopaj, fon kesintileri adı altında vergi dairelerine kiracı tarafından ödenmesi, kiraya verenin gelir vergisi yükümlülüğüne ait ve vergi yasalarınca düzenlenen bir konu olup doğrudan taşınmazın kullanımından doğan masraf kalemlerinden olmayan vergi, kira tespitinde bir unsur olarak dikkate alınmayacağından fon ve vergi stopajı düşülerek kira parası tesbit edilemez. Mahkemece brüt kira parasına hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde net kira parasının tespitine karar verilmesi de doğru görülmemiştir.