Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/3017 K.2014/4949

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde duruşmalı olarak temyiz edilmiş, ancak davanın niteliğine göre duruşmaya tabi olmadığından duruşma isteğinin reddine karar verildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, akde aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi üzerine, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalı kiracının sözleşmenin yedinci maddesi hükmüne aykırı olarak sözleşmeyle belirlenen kullanım alanının dışına taştığını, mecurda ve mecurun çevresinde imar mevzuatına ve onaylı projeye aykırı olarak yaptığı, eklenti, tadilat ve imalatlarla, kiralananın şeklini esaslı bir şekilde değiştirdiğini, makul ölçüleri aşan görüntü kirliliği de yarattığını, davalının, kooperatif yönetim merkezine girişi zorlaştıracak şekilde kontrolsüz olarak,

yerleştirdiği sanayii tüpleri ile de kooperatif merkezine gelenlerin can güvenliğini tehdit ettiğini, mecurun açıktan fena kullanıldığını belirterek kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davalı vekili yapılan tadilatların kira müddeti bitiminde bedelsiz olarak kiralayana kalacağını, görüntü kirliliği ve can güvenliği ile ilgili tespitlerin maddi ve hukuki hiçbir dayanağı olmayan abartılı tespitler olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Borçlar Kanunu’nun 256. (TBK 316. madde) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı kira süresi boyunca tam bir ihtimam dairesinde kullanmak zorundadır. Anılan madde hükmü gereğince akde aykırılıktan dolayı kiracının tahliyesine karar verilebilmesi için kiracıya akde aykırı davranışına son vermesi hususunda kiralayan tarafından süreli ihtar tebliğ ettirilmesi ve tanınan bu süre içinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Kiralananın açıktan fena kullanılması durumunda akde aykırılığın giderilmesi amacıyla kiracıya ihtar gönderilmesine gerek yoktur.

Olayımıza gelince. Davada dayanılan ve hükme esas alınan 10.02.2007 başlangıç tarihli ve sekiz yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmeye göre davalı kiracıya restaurant ve iki adet lojman kiralanmıştır.

Sözleşmenin yedinci maddesinde "kiracı S.S.Yeşil Bodrum Site İşletme Kooperatifine ait sosyal tesisler bünyesindeki Restaurant'ı, lojmanları kiralamış olup, başkaca yerleri işletemez; kira bedeli bu yerler için belirlenmiştir" düzenlemesi bulunmakta, beşinci maddesinde ise "bina içinde ve dışında kalıcı olarak yapılan yenilikler ön balkon, teras, pergole ve doğramaları kalmak üzere kira müddeti bitiminde bedelsiz olarak kiralayana teslim edilecektir" hükmü yer almaktadır.

Davacı kiraya veren 06.07.2010 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile davalı kiracının site sakinleri ve kat maliklerinin kullanımına açık olan

yaklaşık 100 metre karelik yeşil alan zeminine tahta kaplanarak, ticari amaçla kullanmak üzere balkon inşa ettiğini, site işletme kooperatifinin mülkiyetinde ve davalıya kiralanmamış olan sosyal tesisin market bölümünü, depo olarak kullandığını ayrıca market bölümünün tavanından sıva üstü olarak pis su borularını, yan duvarlardan da temiz su borularını ve sayacını sıva üstü monte ederek, geçirdiğini, sanayi tüplerini, bira ve meşrubat kasalarını ve su arıtma cihazını site ofisi önüne koyarak,

site işletme kooperatifi ortaklarının kullanımını zorlaştırdığını ve engellediğini aynı zamanda da görüntü kirliliği yarattığını belirterek ihtarnamenin tebliği tarihinden itibaren on gün içinde akde aykırılıkların giderilmesini talep etmiştir.

17.08.2010 tarihli tespit dosyası ile market bölümünde tavan ve duvardan sıva üstü geçirilen pis su, temiz su boruları ile su sayacının kiracı tarafından profil döşenip alçıpan kaplanarak kapatıldığı, market bölümünde problem kalmadığı, ancak; pis su borularının marketin dış cephesine çıktığı noktadan varış noktasına kadar zeminden yüksekçe bir noktadan bahçe duvarına monte edilerek kanalizasyon teknik şartnamesine aykırı bir şekilde askıda döşendiği ve görüntü kirliliğinin devam ettiği işletmeciye ait olan sanayi tüplerinin yeni yapılmış 0.50x1.50x1.70 ebatlarında bir dolap içine alındığı,

kat maliklerinin kullandığı merdiven üzerine monte edilen bu dolabın geçişi engellemek ile birlikte görüntü kirliliğine son verildiği, site ofisinin giriş kapısı önüne bağlanan klima ünitelerinin su tahliye borularının yönü değiştirilerek mevcut kirliliğe son verildiği, site ofisinin önündeki su arıtma cihazı mevcut yerinden alınarak yaklaşık yirmi metre ileride yeşil alan içerisine monte edilerek dolap içerisine alındığı, işletmecinin market bölümündeki malzemelerini taşıyarak depo kullanımını sonlandırdığının tespit edildiği anlaşılmış, mahkemece alınan her iki bilirkişi kurulu raporunda market bölümünde problem kalmadığı,

görüntü kirliliğine son verildiği, depo kullanımının sonlandırıldığının tespit edildiği belirtilmekle yetinilmiştir.

İlk bilirkişi kurulu raporunda sonuç olarak davalı kiracı tarafından yapılan, projeye ve imara aykırı tadilat ve imalatın davacının bilgisi dahilinde, açık ve yazılı izni ile yapıldığı, eski yönetimce verilen bu iznin davacı yeni yönetimi de bağlayacağı, bundan geri dönülemeyeceği, davacının salt tahliyeye yönelik tüm bu tutum ve davranışlarının, iyi niyet kuralları ile bağdaşmadığı, hakkın kötüye kullanıldığı, yerleşmiş Yargıtay Kararlarına göre somut olayda gerek B.K.

256, gerekse TBK.

316. madde hükmü bağlamında kiralananın davalı kiracı tarafından açıktan fena kullanıldığının söylenemeyeceği, ikinci bilirkişi kurulu raporunda ise sonuç olarak yasa ve yerleşik içtihatlar ile de belirlendiği üzere, sözleşmenin bir maddesine uymamanın akde aykırılık nedeniyle tahliyeyi değil akdin feshini gerektirdiği, taraflar arasında uyuşmazlık konusu bulunmayan kira sözleşmesi 7.maddesi hükmü itibarıyla ihtarnamede ve dava dilekçesinde akde aykırılık olan gösterilen hususların kiralananın kullanılması ile ilgili olmayıp, ortak alanda, kiralanan yer dışında kalan alanların kullanılması ile ilgili olduğu,

Borçlar Kanunu çerçevesinde tahliye sebebi olarak kabul edilemeyeceği, bu hususların ancak akdin feshini gerektirdiği, davacı tarafça verilen süreye rağmen aykırılıkların bir kısmının giderilmediği, dava dilekçesinde aktin feshine karar verilmesi de talep edildiğinden aktin feshinin istenmesinin yerinde olacağı, akde aykırılık nedeniyle tahliye isteminin ise yerinde olamayacağı belirtilmiş, mahkemece ikinci bilirkişi raporuna üstünlük tanınarak akde aykırılık nedeniyle tahliye istenebilmesi için aykırılığın kiralananın doğrudan kullanılmasının gerekli olmayacağı,

kiralanan dışındaki kullanımlarda fesih kararı verilmesi halinde davalının kiralananda bulunmaya devam etmesinin taraflar arasında yeni ihtilaflara sebebiyet vereceği, akde aykırılığın varlığı halinde fesih ile birlikte tahliye kararının da verilmesi gerektiği yönündeki Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2012/6-1692 Esas, 2013/845 Karar sayılı ve 14/06/2013 tarihli kararı da dikkate alınarak

tahliye kararı verilmiş ise de; taraflar arasında uyuşmazlık bulunmayan sözleşmeye göre davalı kiracıya sözleşmeyle restaurant ve iki adet lojman kiralanmıştır.

Mahkemece de üstünlük tanınan ikinci bilirkişi raporunda belirlendiği üzere ( ki ilk bilirkişi kurulu da aynı hususu tespit etmiştir) ihtarnamede ve dava dilekçesinde akde aykırılık olarak gösterilen hususlar kiralanın kullanılması ile ilgili olmayıp, ortak alanda, kiralanan yer dışında kalan alanların kullanılması ile ilgili olmasına rağmen mahkeme bu hususu akdin feshi ile birlikte tahliye sebebi olarak kabul etmiştir.

Mahkeme kararında ortak alana yapılan imalatlar dışında davacı kiraya verenin ihtarında açıktan fena kullanım ile ilgili belirtilen hususlar da gerekçe bulunmamaktadır. Davacı ise mahkeme hükmünün gerekçesini temyiz etmemiştir.

Bu durumda dairemizin yerleşik içtihatları uyarınca kiralanan dışındaki yere tecavüz akde aykırılık oluşturmaz, bu husus ancak el atmanın önlenmesi davasına konu teşkil eder, kaldı ki tahliyeye konu terasla ilgili 04.07.2006 tarihinde belediyece yıkım kararı verilmiş, bundan sonra davalı ile 10.02.2007 tarihli, sekiz yıl süreli davaya konu sözleşme imzalanmış, üç seneye yakın bir süre sorun çıkmamıştır.

Yine yukarıda belirtildiği üzere sözleşmede "bina içinde ve dışında kalıcı olarak yapılan yenilikler ön balkon, teras, pergole ve doğramaları kalmak üzere kira müddeti bitiminde bedelsiz olarak kiralayana teslim edilecektir" hükmüne yer verilmekle davacı kiraya verenin davaya konu ilgili yerlere açık ve zımni muvafakatı olduğu kabul edilmelidir. Bu durumda davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.