Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/3187 K.2014/4780

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA ve aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenden alınmasına, ....04.2014 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.

Dava iki haklı ihtar nedeniyle tahliye isteğine ilişkindir. Mahkemece, tahliyeye karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Türk Borçlar Kanununun 352/.... maddesi uyarınca açılacak iki haklı ihtar nedenine dayalı tahliye davasının kiralayan tarafından açılması gerekir. Kiralayan durumunda olmayan malikin bu davayı açabilmesi için daha önce kiracıya ihtar göndererek kiraların kendisine ödenmesini istemesi ondan sonra ihtarları göndermesi gerekir. Kiralayanlar birden fazla ise ihtarları birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur. Bu hususlar dava hakkına ilişkin olup, mahkemece kendiliğinden nazara alınır.

Türk Borçlar Kanununun 352/.... maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.

İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan ....06.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesi kiraya veren olarak "VK" yazılmak suretiyle ... ... - kiracı olarak .... ... tarafından imzalanmış, kira süresi belirtilmediği gibi özel şartlar ....maddesinde de süre bölümü (-) çekilmek suretiyle düzenlenmiştir. Bu durumda kira sözleşmesinin süresiz olduğunun kabulü gerekir. Öte yandan sözleşme "VK" yazılmak suretiyle Osman Yıldız tarafından imzalanmış ise de kimin vekili oluduğu açıklanmamıştır.

Davalı cevap dilekçesinde; sözleşmenin vekil olduğunu iddia eden kişi tarafından imzalandığını, kiralayan durumunda olmayan malikin daha önce kira bedellerinin kendisine ödenmesi için ihtarname göndermediğini ileri sürerek davacının iki haklı ihtar nedeniyle dava açma hakkı bulunmadığını, davanın süre yönünden de incelenmesi gerektiğini, kira sözleşmesinin 6570 Sayılı Yasanın yürürlükte olduğu dönemde yapıldığını, günün şartlarına uygun olarak "muacceliyet şartı" konulduğunu, bu koşulun kira sözleşmesinin yapıldığı dönem itibariyle geçerli olduğunu, kira bedellerinin bölünerek iki haklı ihtara konu edilemiyeceğini, dava şartlarının oluşmadığını beyan ederek davanın reddi gerektiğini savunmuştur.

Kira sözleşmesi kiraya veren olarak "VK" yazılmak suretiyle .... .... tarafından imzalanmış ise de, kimin vekili olarak imzaladığı açıklanmamıştır. Davacı malik olduğunu iddia ederek iki haklı ihtara dayanak yaptığı ....09.2012 tarihinde gönderdiği ihtarla Temmuz, Ağustos, Eylül 2012 aylar kirasının ödenmesini istemiş ise de, daha önce ihbar gönderip kiraların kendisine ödenmesini istememiştir. Bu durumda bu ihtarın sayın çoğunluğun görüşüne göre haklı bir ihtar olduğu kabul edilemez.

Öte yandan kira sözleşmesinde sözleşmenin süresi gösterilmemiş olup, özel şartlar .... maddesinde de kira süresi bölümü (-) çekilmek suretiyle iptal edilmiş olup, sözleşme süresiz olduğundan iki haklı ihtar oluşmaz. Mahkemece bu hususlar üzerinde durulmadan tahliye kararı verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekir.

Kabule göre de. Davada dayanılan ve hükme esas alınan yazılı kira sözleşmesi 6098 Sayılı TKB.nun yürürlük tarihi olan 01.07.2012 tarihinden önce düzenlenmiş olup, ....06.2012 başlangıç tarihli olup, süresizdir. Sözleşmenin yıllık olduğunun kabulü halinde, sözleşmenin ....maddesinde "aynı dönem içinde kira bedelinin iki ay ödenmemesi halinde dönem kirasının sonuna kadar olan kira bedellerinin muaccel olacağı" hükmüne yer verilmiştir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun kiracı lehine düzenleme getiren "kiracı aleyhine düzenleme yasağı" başlıklı 346.maddesi ile "muacceliyet koşulu" geçersiz hale gelmiş olup, bundan böyle kiralayan sözleşmeye bu şekilde bir hüküm koyamayacak, bir ay kirasının gününde ödenmemesi sebebiyle dönem sonuna kadar olan kira bedellerini isteyemeyecektir. Bu konuda bir tereddüt bulunmamaktadır. Olaya iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davaları yönünden bakmak gerekir.

Bu yasal düzenlemeden önce sözleşmelerde

"muacceliyet" koşulunun bulunması halinde muaccel (istenebilir) hale gelen kiranın tek ihtarla istenmesi gerektiğinden, kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek "iki haklı ihtar davasına" konu yapılması mümkün değildi. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi ....06.2012 tarihinde düzenlenmiş olup, yasa sözleşmenin kurulduğu ilk dönem içinde 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Kiracı hakkında, muacceliyet koşulunun varlığı sebebiyle dönem başı itibariyle "iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası" açılamaz iken, dönem içinde yürürlüğe giren yasa hükmü kiracı aleyhine sonuç doğuracak şekilde uygulanarak iki haklı ihtara maruz kaldığı gerekçesiyle dönem sonunda tahliyesine karar verilebilecektir.

Kiracıyı koruyan nitelikteki bu hükmün "iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davaları yönünden" kiralananın mesken olması ve kiracısının tacir ya da tüzel kişi olmadığı gözetildiğinde ancak sözleşmenin ....06.2013 tarihinden itibaren yenilenmesi halinde uygulanacağının kabulü gerekir.

Başka bir deyişle kiracısı tacir sayılmayan, özel ve kamu hukuku tüzel kişisi olmayan işyeri ya da mesken kira sözleşmelerinde yer alan "muacceliyet" koşulunun yasanın yürürlüğe girdiği tarihten önce düzenlenen ya da yenilenen sözleşmeler açısından sırf bu döneme ilişkin olarak iki haklı ihtar sebebiyle açılan tahliye davaları yönünden varlığı kabul edilmeli, takip eden yeni dönemden sonra iki haklı ihtar sebebiyle açılacak davalarda bu koşulun kalktığı kabul edilerek uygulama yapılmalıdır.

Ancak bu şekildeki bir uygulamanın kiracı lehine olabileceğini düşündüğümden usul ve yasaya aykırı hükmün bozulmasına karar verilmelidir. Sayın çoğunluğun onama kararına katılmıyorum. ....04.2014