Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/3215 K.2014/14042

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık, kiracı davacı tarafından aylık 4.500 TL olarak kararlaştırılan kira parasının 17.09.2012 tarihinden itibaren aylık brüt 1.200 TL olarak tesbiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kira parasının 17.09.2012 tarihinde itibaren brüt 3.000 TL olarak tespitine karar verilmesi üzerine, hüküm davacı vekili ve davalı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına, takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre temyiz eden davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince;

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 17.09.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kira parası aylık 4.500 TL + KDV olarak belirlenmiştir. Yine taraflar arasında düzenlenmiş bir önceki döneme ilişkin 01.09.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinde ise yıllık kira parası 6.593.40 TL olarak kararlaştırılmıştır.

Davacı kiracı 30.11.2012 tarihinde açmış olduğu işbu dava ile, 2011-2012 kira yılına ilişkin kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra, sözleşmenin özel şartlar bölümü 6. maddesi gereği kira parasının ÜFE oranında artırılması gerekirken, davalı kiraya veren idarenin tek yanlı olarak kendisinin bilgisi dışında komisyon kararı ile dava konusu edilen dönem için kira parasını altı kattan fazla olarak aylık 4.500 TL + KDV olarak belirlediğini, bu miktarın fahiş olduğunu belirterek, kira parasının 17.09.2012 tarihinden itibaren aylık brüt 1.200 TL olarak tespitini talep etmiştir.

Davalı vekili, davacının kirasında olan okul kantininin 2012- 2013 yılı öğrenim dönemi için kira parasının muhammen bedel tespit komisyonunca belirlendiğini ve davacı ile 17.09.2012 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere yeni kira sözleşmesi imzalandığını, önceki dönem kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira artış şartının uygulanabilmesi için sözleşmenin bir sonraki dönemde devam etmesinin ya da otomatik olarak yenilenmesinin gerektiğini, diğer yandan kira parasının muhammen bedel tespit komisyonunca tespit edilmesinin mevzuat gereği olduğunu,

davacının yeni kira sözleşmesini şerh koyarak imzalamasının hukuki olmadığını savunarak haksız ve dayanaksız açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Kira tespiti davalarını hukuki yararının bulunması halinde kiracı da açabilir. Bu dava kira uyarlama davalarından farklı olup, kiracılık süreci içinde kiralananın durumu, bulunduğu konum ve ekonomik gelişmeler gibi faktörlere nazaran kiracının ödemekte olduğu kira parasının kendisini ekonomik yönden güç duruma sokması durumunda kira parasının tespitini istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Dosya kapsamı itibariyle davacının sözleşme konusu Ç. Y.K.

Ortaokulu kantinindeki kiracılığı 01.01.2005 tarihinden itibaren devam etmekte olup, her yıl düzenlenen kira sözleşmeleri ile kira paraları kararlaştırılmıştır. Dava konusu edilen dönemden önceki kira yılında ise, 01.09.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile yıllık kira parası 6.393.40 TL olarak belirlenmiştir.

Anılan sözleşmenin özel şartlar bölümü 6. maddesine göre sözleşmenin uzatılması halinde artış bedeli DİE'ce yayınlanan ÜFE'nin bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranında artırılması suretiyle bulunacak bedel olacaktır.

Davalı idare ise, Okul Aile Birliği Yönetmeliği'nin 19. maddesi gereği yeni dönem kira parasını muhammen bedel tespit komisyonunun kararı ile aylık 4.500 TL olarak belirlemiş ve bu konuda taraflar arasında 17.09.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi akdedilmiştir. Davacı söz konusu sözleşmeyi itiraz ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla imzalamıştır.

Kira paralarının ne şekilde tespit edileceği hususu 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.

Taraflar arasındaki kiracılık ilişkisinin 2005 yılından beri devam etmesi ve davacının şerh koyarak kira sözleşmesi imzalaması karşısında yasa ve sözleşme hükümlerinde kararlaştırılan ÜFE artış oranının çok üzerinde kira parasının belirlenmesi üzerine açılan bu davada mahkemece yapılacak iş; yerinde yeniden keşif yapılmak suretiyle rayiç kira araştırılarak, 18.11.1964 gün ve 2 / 4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı'na göre “ hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasını belirlemektir.

Bunun için tarafların tüm delilleri ve sunulan emsal kira sözleşmeleri dikkate alınarak, bilirkişi marifeti ile kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı ( konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb ) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli,

mahkemece bu kira parası göz önüne alınmak suretiyle hak ve nesafete, özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Mahkemece, yerinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporları çerçevesinde hak ve nesafete göre aylık kira parası 17.09.2012 tarihinden itibaren brüt 3.000 TL olarak tespit edilmiş ise de, kiralanan kantinin bulunduğu okulda ayrıca bir de yemekhane olarak kullanılan bölüm olup, uyuşmazlığa ilişkin olarak alınan 22.03.2013 tarihli ilk bilirkişi raporunda, diğer kiraya etki eden husus ve unsurların yanı sıra kantinle birlikte yemekhanenin de faaliyette olmasının kantin gelirlerini yarıya düşüreceği, öğrenci sayısı da dikkate alındığında kantin kirasının brüt 1.800 TL olabileceği belirtilmiş iken,

aynı bilirkişiler 20.11.2013 tarihli ek raporlarında, yemekhanenin faaliyette olmasının kantin kirasına etkili olmayacağının kabul edilmesi halinde sözleşme konusu kantinin dava konusu edilen kira döneminde getirebileceği aylık kira parasının brüt 3.600 TL olabileceği yönünde görüş bildirmişlerdir.

Mahkemece, yemekhanenin kiralanan kantine etkisi hiç tartışılmadan ek rapora itibar edilerek hak ve nesafet indirimi de yapılmak suretiyle aylık kira parasının 3.000 TL olarak tesbitine karar verilmiştir.

Gelinen noktada mahkemece yapılması gereken iş, yemekhanenin kantine etkisinin belirlenmesi yönünden konusunda uzman bir bilirkişi kurulu marifetiyle yeniden keşif yapılarak ve mevcut koşulları itibariyle kiralanan kantinin boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği rayiç kira parası araştırılarak hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmetmekten ibaret iken, yemekhanenin kantine etkisi tartışılmadan eksik inceleme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.