Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/3348 K.2014/13561

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava kira bedelinin tesbiti istemine ilişkindir: Mahkemece davanın reddine karar verilmiş hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde kiralananın 20.04.2007 başlangıç tarihli ve 6 yıl 10 gün süreli sözleşme ile davalıya kiraya verildiğini,sözleşme süresinin dolduğunu ihtarla kira bedelinin 17.000 TL olarak ödenmesinin istendiğini,davalının 12.500 TL olarak yatırdığını belirterek aylık kira bedelinin 17.000 Tl olarak tesbitini istemiştir. Davalı vekili ise,davacının hangi dönem kira bedelinin tesbitini istendiğinin dava dilekçesinden anlaşılmadığını, halen ödenen kira bedelinin 12.500 TL net 15.625 TL brüt olduğunu,sözleşmenin 4/1 maddesine göre istenilen dönemin uzayan döneme ilişkin olduğunu,uzayan dönem kirasının 5/3 maddesinde öngörüldüğünü,bu nedenle dava açma hakkı olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Hükme esas alınan 20.04.2007 başlangıç tarihli ve 6 yıl 10 gün süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.Sözleşmenin 4/1 maddesinde “ kira sözleşmesinin süresi 20.04.2007 tarihinden itibaren başlamak üzere 6 yıl 10 gündür.Ancak taraflardan her birinin.kira süresinin sona erme tarihinden en az üç ay önce iş bu kira sözleşmesini feshedeceğini yazılı olarak ihbar etmediği takdirde iş bu sözleşme aynı şartlarda 4 yıl daha uzamış kabul edilir.5/3 maddesinde" dördüncü kira döneminin ve daha sonraki yıllık dönemlerin yıllık kira bedeli bir önceki oniki aylık Tüfe+Üfe/2 artışı oranında artırılarak hesaplanacaktır."hükmüne yer verilmiştir.

Davacı aylık kiranın sözleşmenin bitim tarihi olan 30.04.2013 tarihinden itibaren aylık 17.000 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi 20.04.2007 tarihli olup 6 yıl 10 gün sürelidir.Sözleşme uzun sürelidir. İstenilen dönem kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren yeni dönem başlangıcı 30.04.2013 tarihi olduğundan kira bedelinin 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K gereğince hak ve nesafet kurallarına göre belirlenmesi gerekir..

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hâkim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri (hâkim veya bilirkişilerce de resen araştırabilir) aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, üç kişilik (inşaat, mimar, mülk) bilirkişiler kurulu marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek gezilip incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli bilirkişi raporu mahkemece somut gerçekler ışığında resen değerlendirilmelidir.

Buna göre mahkemece tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun olarak kiracının eski kiracı olduğuda nazara alınarak hak ve nesafet indirimi yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tesbitine karar verilmesi gerekirken, sözleşmenin artış şartı yanlış değerlendirilerek, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.