Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/3570 K.2014/4988

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı ve davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı vekili Av. H.. Ç.. ve davacı vekili Av. H.. S.. geldiler. Hazır bulunanların sözlü beyanları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava kira alacağı ve erken tahliye tazminatının tahsiline yönelik icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olup hüküm davacı ve davalı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

Davacı vekili asıl ve birleşen dava dilekçesinde; taraflar arasında müvekkiline ait taşınmazlara ilişkin 01.03.2008, 01.07.2008 ve 01.06.2009 tarihli üç ayrı kira sözleşmesi imzalandığını, sözleşmelerde kira süresinin 10+5 yıl olarak belirlendiğini, erken fesih hakkı bulunmamasına karşın davalının 01.07.2008 ve 01.06.2009 tarihli sözleşmelere konu iki adet işyerlerini süresinden önce tahliye ettiğini, feshin sözleşme ve iyi niyet hükümlerine aykırı olduğunu, tahliye sonrası işyerlerinin önündeki boşluğun davalı tarafından kullanılmaya devam edildiğini,

davalının kullanımında olan taşınmaz olmaksızın diğer işyerlerinin kiraya verilmesinin güç olduğunu, feshe konu sözleşmeler kapsamında ödenmeyen 2012/Haziran, Temmuz, Ağustos aylarına ilişkin kira alacaklarının tahsili için davalı hakkında İzmir 1. İcra Müdürlüğünün 2012/10109 ve 2012/10110 sayılı dosyaları ile ayrı ayrı icra takipleri başlattıklarını, her iki takibin de itiraz edilmesi nedeniyle durduğunu belirterek asıl ve birleşen davalara konu icra takiplerine yönelik itirazın iptali ve %40 oranında icra inkar tazminatının tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili ise; sözleşmelerde kiracıya iki ay öncesinden bildirimde bulunmak koşulu ile erken fesih hakkı tanındığını, feshin bu koşula uygun olarak gerçekleştiğini öte yandan feshe konu işyerlerinin iskan ruhsatı olmadığını, binalardaki bu eksiklik nedeniyle belediyeden çalışma ruhsatı alamadıklarını, davacının yasadan kaynaklanan kullanıma uygun bir halde bulundurma borcunu yerine getirmediğini, feshin haklı nedene dayandığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece feshin anahtarın notere teslim tarihi olan 19.06.2012 tarihinde gerçekleştiğinin kabulü ile bu tarihe kadar olan kira alacakları ve bu tarihten itibaren sözleşmenin 11.maddesi uyarınca kararlaştırılan iki aylık feshi ihbar süresine ilişkin kira alacakları yönünden itirazın iptaline karar verilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı ve davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir. 2-Tarafların makul süre ve makul süre tazminatının hangi tarihten itibaren hesaplanması gerektiğine yönelik temyiz itirazlarına gelince; Davacıya ait üç adet işyerleri, oto servis ve depo binası olarak kullanılmak üzere 01.03.2008 tarihli, 01.07.2008 tarihli ve 01.06.2009 tarihli sözleşmeler ile davalıya kiraya verilmiştir. 01.07.2008 ve 01.06.2009 başlangıç tarihli sözleşmelerin özel şartlar 11.maddesinde;

kira süresinin 10+5 yıl olduğu, kiracının akdin hitamından en az 2 ay önceden yazılı bildirimde bulunmak koşulu ile sözleşmeyi feshedebileceği kararlaştırılmıştır. Davalı kiracı 14.03.2012 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile 01.07.2008 ve 01.06.2009 tarihli sözleşmeleri tek yanlı olarak feshettiğini bildirmiştir. Davalı feshe gerekçe olarak; sözleşmeye konu işyerlerinin yapı kullanma izninin bulunmadığı belirtmiştir.

Davalı feshi ihbarı müteakip mecura ait anahtarları 18.05.2012 tarihinde notere tevdi etmiş, noter emanet tutanağı davacıya 30.05.2012 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davacı tarafından 09.08.2012 tarihinde başlatılan icra takibinde 2012/Haziran, Temmuz ve Ağustos ayları kira paralarının tahsili istenmiştir. Davalı itiraz ve savunmalarında feshin sözleşmeye uygun olduğunu ve haklı nedene dayandığını belirtmiştir

6100 sayılı TBK’nun 301.maddesinin ifadesi ile kiraya veren; kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiralayan o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir.

Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının TBK’nun 123. ve 125.maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir.

Kiralananda mevcut açık nitelikteki bozukluklara karşın kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz.

Somut olayda; davalı kiralanandaki ticari faaliyetine 01.08.2008 tarihinde başlamış olup fesih tarihine kadar olan süreçte kiralananı mevcut hali ile kullanmıştır. Davalı kiralananın kendisine tesliminden itibaren makul bir sürede ayıp ihbarında bulunmadığı gibi sözleşmeye konu işyerlerinin bulunduğu 139 nolu parseldeki binalara ilişkin 11.09.1974 ve 28.01.1975 tarihli yapı kullanma izin belgeleri de dosyaya ibraz edilmiş durumdadır.

Bu durum karşısında feshin haklı gerekçeye dayanmadığına ilişkin mahkemenin kabulü yerinde olup sözleşmenin süresinden önce feshi nedeniyle kiralayanın uğradığı kayıpların tazmini gerekir. Mahkemece; erken fesih nedeniyle davacının kaybının sözleşmenin 11.maddesinde belirtilen iki aylık feshi ihbar süresi ile sınırlı olduğu değerlendirilerek bu yolda hüküm kurulmuş ise de varılan sonuç sözleşme içeriğine uygun değildir.

Sözleşmenin 11.maddesi; “kiracı………akdin hitamından en az 2 ay önceden yazılı bildirimde bulunmak suretiyle feshedebilir” hükmünü içermekte olup bu yönüyle sözleşmenin sona ermesinden iki ay öncesine kadar kiracıya fesih hakkı tanınmamıştır.

Anahtar notere bırakılmakla birlikte, asıl olan noter emanet tutanağının kiralayana tebliğ edilmesi olup mahkemece bu tarih esas alınmak suretiyle kiralananın aynı koşullarda ne kadar sürede yeniden kiraya verilebileceğine ilişkin bilirkişi tarafından saptanan süre doğrultusunda davalının sorumluluğu belirlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı olmuştur.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.