Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/3727 K.2014/14338

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Uyuşmazlık, halen ödenmekte olan aylık net 85 TL, brüt 102 TL kira parasının 01.08.2011 tarihinden itibaren aylık brüt 600 TL olarak tespitine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında yazılı kira sözlemesi bulunmamaktadır. Davacı, davalı B.. H.. tarafından karşı çıkılmayan 01.08.2001 başlangıç tarihli sözlü kira sözleşmesi ile kiracısı olduğu dava konusu edilen Bağlarbaşı Mahallesi 30423 ada parsel No'lu taşınmazda bulunan 10 bağımsız bölüm No'lu depolu dükkanı önceki maliki K.. Y..'dan 08.02.2010 tarihinde satın almıştır.

Kiracı davalı ise söz konusu taşınmazı 01.08.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli alt kira sözleşmesi ile diğer davalı İ.. Y..'a kiralamıştır. Kiracılık süreci içinde alt kiracı davalı İ.. Y.. kiralanan taşınmazı 20.04.2012 tarihli tutanakla tahliye ederek kendi kiraya vereni durumundaki davalı B.. H..'na teslim etmiştir.

Davacı 30.07.2012 tarihinde her iki davalı hakkında açmış olduğu işbu dava ile, aylık brüt 102 TL kira parasının 01.08.2011 tarihinden itibaren brüt 600 TL olarak tespitini istemiş, mahkeme ise, kiralananın Nisan 2012 ayında tahliye edildiğini, yeni kira dönemi başlamadan önce otuz gün önce ihtarname ya da dava dilekçesi tebliğ ettirilmediğini, kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığını, davacının taleplerinin 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesindeki şartlara uygun olmadığını belirterek, davanın reddine karar vermiştir.

Bu durumda davacının talebinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı konusu önem arz etmektedir.

Davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi hükmüne hükmüne göre, kiracı kira süresinin bitiminden en az onbeş gün önce kiralananı tahliye edeceğini yazılı olarak bildirmediği takdirde sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzamış sayılır. Kanunun bu maddesinden anlaşılacağı üzere, konut ve çatılı iş yerlerine ait kira sözleşmelerinde sözleşme sonunda sebep göstermeden akdi feshetme yetkisi kural olarak sadece kiracıya tanınmıştır.

Kiraya veren sebep göstermeden yalnızca süre bitimi nedeniyle böyle bir sözleşmeyi sona erdiremez. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 345 / 1 maddesi hükmüne göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Aynı maddenin ikinci fıkrası gereğince ise, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş olması koşulu ile, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Maddenin üçüncü fıkrasına göre de, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Maddedeki düzenlemenin anlamı ve amacı, kiracının 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesindeki süreden yararlanma olanağını ortadan kaldırmamaktır.

Yeni kira yılında kiranın artırılacağı tehdidi altında olan kiracı akdini devam ettirip ettirmeme konusunda düşünerek bir karar verecektir.

Yine taraflar arasındaki kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde kira parasının her yıl belirli bir oranda artırılacağı kararlaştırılmış ise, gerek yasal düzenleme, gerek yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre yeni dönem kira parasının geçerli olacağı tarih saptanırken 21.11.1966 gün ve 18 / 10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı'nda sözü edilen ihtar ve dava dilekçesinin tebliği tarihinin önemi yoktur. Davanın tespiti istenen dönem içinde açılması yeterlidir.

Böyle bir sözleşmede kiracı olan kimse yeni dönemde kira parasının artırılacağını bilir. Bu nedenle isterse yazılı ihbarda bulunmak şartı ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Olayımıza gelince; taşınmazın yeni maliki olan davacı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi gereği önceki malik K.. Y..'ın davalı B.. H.. ile akdettiği sözlü kira sözleşmesinin tarafı haline gelmiştir. Davalı B.. H..'nun kira sözleşmesinin varlığına, başlangıç tarihine ve ödenmekte olan aylık kira bedeline bir itirazı bulunmamaktadır. Her ne kadar alt kiracı davalı İ.. Y.. kiralananı tahliye ederek davalı B.. H..'na teslim etmiş ise de, asıl kiracı davalı B.. H..

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi hükmü gereğince akdin bitiminden onbeş gün önce sözleşmeyi feshedip, kiralananı tahliye ederek akdin tarafı haline gelen davacıya teslim etmediğinden, sözleşme aynı koşullarla bir yıl süreyle uzamıştır. Bu nedenle alt kiracının taşınmazı tahliye etmesi asıl kira sözleşmesinin geçerliğini etkilemez. Kira sözleşmesi halen ayaktadır ve kiracılık ilişkisi devam etmektedir.

Sözleşme sözlü olduğundan, kiracılık süreci içinde kira parasının artırılacağı davacı tarafından kanıtlanamadığından ve yukarıda açıklandığı üzere yasal süresi içinde kira parasının artırılmasına ilişkin ihtarname tebliğ ettirilmediğinden ya da dava açılmadığından 01.08.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ve 30.07.2012 tarihinde açılan davaya nazaran, davacı halen içinde bulunulan 01.08.2011- 01.08.2012 dönemi için değil, 01.08.2013- 01.08.2014 dönemi için kira parasının tespiti isteminde bulunabilir.

Davacı her kadar 14.02.2013 tarihli ıslah dilekçesi ile terditli olarak kira parasının 01.08.2012- 01.08.2013 dönemi için kira parasının tespitini talep etmiş ise de, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, süresi ve davanın açıldığı tarih itibariyle tespitini istediği döneme ilişkin davasını ıslah etmesine gerek bulunmamaktadır.

Bu durumda mahkemece davacı yandan yeni kira döneminin başlangıcı olan 01.08 2013 tarihinden sonrası için kira tespit talebinde bulunup bulunmadığı sorularak, benimsenmesi halinde 01.08.2013 tarihinden itibaren tespit edilecek kira parasının hüküm altına alınması gerekirken, yazılı şekilde davanın ret edilmesi doğru olmadığı gibi, alt kira sözleşmesi, asıl kiracılık ilişkisinden bağımsız olup, asıl kiraya veren ile alt kiracı arasında doğrudan bir kiracılık ilişkisi bulunmadığından, alt kiracı davalı İ..

Y.. hakkındaki davanın husumet nedeniyle ret edilmesi yerine, esas yönünden ret edilmesi de usul ve yasaya aykırıdır.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.