Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/3997 K.2014/12474

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi üzerine, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Davacı dava dilekçesinde davacıların paylarına düşen aylık 373,66 TL olan kira bedelinin 1.07.2012 tarihinden itibaren aylık net 1700 TL olarak tespitini istemiştir. Davalı davanın reddini savunmuştur.

18.11.1964 gün ve 2/4 Sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre "hak ve nesafet" ilkesi uyarınca hâkim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

davaya konu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, davaya konu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Bunun için davaya konu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişiler tarafından belirlenmelidir. Böyle bir belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (res'en emsal araştırması yapmak, ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) davaya konu yer ile ayrı ayrı karşılaştırılmalı, kira parasına etki eden hususlar üzerinde de ayrıca durulmalıdır.

Dava konusu yerin yukarda açıklandığı üzere serbest koşullarda getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafet kurallarına göre hakimce bir kira parası takdir edilmelidir.

Davada, dayanılan ve hükme esas alınan taraflar arasındaki ilk kira ilişkisi 1.04.2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kurulmuş olup tespiti istenilen dönem 1.07.2012 tarihinden itibaren başlayan döneme ilişkindir. Bu sebeple de, kira parası hak ve nesafete göre belirlenmesi gerekir.

Dosyanın incelenmesinden, alınan bilirkişi raporunda taşınmazın boş olarak getireceği kiranın brüt 20 000 TL olacağı bildirmiş ise de bu kira parası tespit edilirken emsal kira sözleşmeleri değerlendirilmemiştir.

Mahkemece dosyaya sunulan ve yukarıda açıklanan ilkere göre emsal kira sözleşmeleri temin edildikten sonra mahallinde keşif yapılarak, davaya konu yer ile ayrı ayrı karşılaştırma yapılıp kira parasına etki eden hususlar üzerinde durularak karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile sonuca gidilmesi doğru değildir.

Kabule göre de hükme esas alınan bilirkişi raporunda kiralananın boş olarak kiraya verilmesi halinde aylık brüt 20.000 TL'ye kiraya verilebileceği, davacıların %7,67 payına ise 1700 TL'nin karşılık geldiği bildirilmiştir. Bilirkişi raporunda belirtilen kira parası brüt olmasına rağmen, mahkemece davacıların payı yönünden net 1700.-TL kira parasına hükmedilmiştir. Mahkemece davalının eski kiracı olduğu da gözetilerek hakkaniyet indirimi yapılmamıştır.

Ayrıca bilirkişi raporunda davacıların tapudaki paylarının %7.67 olduğu bildirildiği halde mahkemece davacıların paylarının neden %8,5 üzerinden hesaplandığı karar yerinde tartışılmamıştır.

O halde mahkemece, yukarıdaki ilke ve esaslar gözetilerek usulünce emsal araştırması yapıldıktan sonra davacıların taşınmazdaki payları da dikkate alınarak hak ve nesafete uygun hakkaniyet indirimi de yapılmak suretiyle aylık brüt kira bedelinin belirlenmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi bozmayı gerektirmiştir.