Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/4347 K.2014/8817

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava kira bedelinin tespiti istemidir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı dava dilekçesinde, davalının 01.09.2006 tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracısı olduğunu, 5 yıllık sürenin sona erdiğini, kira bedelinin emsallerin altında kaldığını, kira sözleşmenin 3. maddesinde süre sonunda tarafların anlaşması halinde kira sözleşmesinin 5 yıl daha uzayacağının düzenlendiğini, kira parasının emsallerin altında kaldığını, davalının emsale göre artış taleplerini kabul etmediğini belirterek 01.09.2011 tarihinden itibaren kira bedelinin 12.000 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde, taraflar arasındaki 01.09.2006 tarihli kira sözleşmesinin 3. maddesi gereğince 5 yıl süreli olduğunu ve 5 yılın sonunda da müvekkilinin sözleşmeyi 5 yıl uzatma hakkının olduğunu, sözleşmede ÜFE oranında artış kararlaştırıldığını, sözleşmedeki artış hükmüne göre kira bedelini ödediklerini, kira bedelinin emsallere uygun olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin beş yıl süreli olduğu ve sözleşmede ÜFE oranında artış kararlaştırıldığı, sözleşmenin 3. maddesinde de kiracıya kira sözleşmesinin sonra ermesinden bir ay önce noter kanalı ile haber vermek şartıyla sözleşmeyi 5 yıl daha uzatma hakkı tanındığı, davalının da süresinde ihtarda bulunarak sözleşmeyi 5 yıl daha uzattığı, bu nedenle sözleşmedeki ÜFE oranındaki artışın geçerli olduğunu, davalının da ÜFE oranında artış uyguladığı belirtilerek davanın reddine karar verilmiş hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında 01.09.2006 Başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık sözleşmenin 3. Maddesinde düzenlenen kira sözleşmesinin sonunda 5 yıl daha kiracının sözleşmeyi uzatma hakkını düzenleyen maddenin yorumlanmasından kaynaklanmaktadır. Davalı ilgili madde gereğince ilk 5 yıllık süre sonunda kira sözleşmesi 5 yıl daha uzadığından sözleşmedeki artış hükmünün uygulanması gerektiğini, kira bedelininde sözleşme hükmü gereğince ÜFE oranında arttırıldığını, bu nedenle sözleşmenin sona ermeden kira bedelinin tespiti davası açılamayacağını iddia etmiştir. Sözleşmenin 3. maddesi “ Kira müddeti 01/09/2006 tarihinden itibaren 5 yıldır. Ayrıca 5 yılda opsiyonludur. Kiracı, kira müddetinin sona

ermesinden bir ay evvel yazı ile veya noter vasıtasıyla kiralananı haberdar etmek suretiyle kira sözleşmesini ikinci beş yıl için mal sahibi veya kiracı anlaşmasını müteakip 5 sene daha kesin olarak uzatma hakkına sahiptir. Bu takdirde kiracının bu ihbarı kiralayanın bu madde hükmündeki vaki icabına karşı kabulü sayılır. Bu ihbar kiralayanın iş bu sözleşmede yazılı adresine yapılır. Tebligatın süresi içinde notere sunulması tebliğ hükmünde sayılır.” şeklindir.

İlgili madde de “mal sahibi veya kiracı anlaşmasını müteakip” denilmek suretiyle 5 yıl daha sözleşmenin uzaması şarta bağlanmış olup, davacı, davalının sözleşmenin uzatılması için süresinde gönderdiği ihtarnameye 12.08.2011 keşide tarihli verdiği cevap ile kira bedelinin yenilenen dönemde aylık 12.000,00 TL ödenmesini belirterek itiraz etmiştir.

Bu şartlarda taraflar arasında mutabakata varılmadığından ve beş yıllık sözleşme süresi de sona erdiğinden, davacı uzayan döneminde kira bedelini 18/11/1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtilen yöntemle hak ve nesafet uygun seviyede tespitini talep edebilir.

Bu nedenle mahkemece, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmesinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alarak, bilirkişi marifeti ile kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp inceleyerek, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri gibi kira bedeline etki eden tüm nitelikleri karşılaştırarak,

emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmak suretiyle, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli belirlenerek sonrasında mahkemece bu kira bedeli dikkate alınarak hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira bedeline karar verilmesi gerekirken, sözleşme hükmü hatalı değerlendirilerek, davalının kira parasının tespitini talep edemeyeceğinden bahisle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Karar bu nedenle bozulmalıdır.