Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/4387 K.2015/258

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, erken tahliye ve eski hale getirme süresi nedeniyle yoksun kalınan kira alacağı istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde. Davacıya ait taşınmazın 16/05/2008 başlangıç tarihli ve dokuz ay süreli sözleşme ile davalıya kiralandığını, davalının kira süresi sona ermeden 13/11/2012 tarihinde kiralananı tahliye ettiğini, en son ödenen kira bedelinin 84.300 TL olup, davalının dönem sonuna kadar olan kira parasından sorumlu olduğunu,

davalının mecura verdiği hasarın giderilmesi ve imara aykırı tadilatların eski hale getirilmesi zaman alacağından kısa sürede yeniden kiraya vermenin mümkün olmadığını belirterek kiralananın erken tahliyesi nedeniyle makul süre ve eski hale getirilmesi için geçecek süre de dikkate alınarak kira kaybı alacağı olarak şimdilik 10.000 TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle tahsilini talep etmiştir.

Davalı vekili, kiralananın imara aykırılıklarının bilinerek ayıplı olarak kiraya verildiğini, dava konusu kiralananın içinde yer aldığı taşınmazın öncesinde bir bütün olarak dava dışı ...

Ltd.Şti.'ne kiralandığını, taşınmazın sonradan üç ayrı bağımsız bölüme ayrılarak ... nolu işyerinin müvekkiline kiralandığını davacı tarafından yapılan tadilatların onaylı mimari projeye işletilmediği ve iskan değişikliği sağlanmadığı için işyerinin bir çok kez mühürlendiği, işyeri açma ruhsatı alınamadığı için geçici ruhsat ile faaliyet gösterildiği, 11/02/2010 tarihli Belediye Encümen Kararı ile imara aykırı imalatların yıkımına karar verildiği,

davacının yasadan kaynaklanan kiralananı kullanıma uygun bir halde bulundurma yükümlülüğünü yerine getirmediğinden kiralananın haklı sebeble tahliye edildiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece tarafların %50 oranında kusurlu oldukları kabul edilerek eski hale getirme ve yeniden kiraya verilme süresi toplamı olarak belirlenen 30 günlük süre için talep edilebilecek 70.235,50 TL kira alacağından indirim yapılarak 35.117,50 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece taktir edilerek karar verilmiş olmasına ve taktirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir. 2-Davacı vekilinin eski hale getirme ve yeniden kiraya verilme süresi alacağında indirim yapılmasına ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

6100 sayılı TBK’nun 301.maddesinin ifadesi ile kiraya veren; kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiralayan o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir.

Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının TBK’nun 123. ve 125.maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir.

Kiralananda mevcut açık nitelikteki bozukluklara karşın kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz.

Somut olayda. Davalı sözleşme başlangıcı 16/05/2008 tarihinden davacıya 18/05/2010 tarihinde keşide edilen ihtarname tarihine kadar imara aykırılıkları bilerek kiralananı mevcut hali ile kullanmış, ayıp ihbarında bulunmamıştır.

Yine taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 2,3 ve 4.maddelerine göre taşınmazın kiralandığı tarihte binanın elektrik,su,doğalgaz,telefon abonelikleri ve ısınma sisteminin müstakil olmadığı, bunların müstakil hale dönüştürülmesi için bağımsız kombi-kazan sistemi kurulmasının, aboneliklerin davalı kiracı tarafından alınması, yapılacak tadilat ve onarımların masraflarının kiracı tarafından karşılanacağının kararlaştırıldığına göre taşınmazın kiralama amacına uygun kullanılabilmesi için bazı tadilatların yapılması gerektiği kiracı tarafından da kabul edilmiştir.

Davalı kiracının basiretli bir tacir gibi davranarak kiralamadan önce yapıldığı iddia edilen ve sözleşmede yapılacağı kararlaştırılan tadilatların imara aykırı olup olmadığını bu tadilatların ruhsata bağlanıp bağlanamayacağını araştırması gerekirken gerekli araştırmayı yapmayarak ya da sonuçlarını kabul ederek davalı vekilinin 17/05/2013 tarihli dilekçesinde de belirttiği üzere taşınmazın bulunduğu lokasyonun önemi sebebiyle taşınmazı kiraladığına göre davalının haklı sebeple kiralananı tahliye ettiği kabul edilemez.

Kiralanan haklı bir sebep olmaksızın erken tahliye edildiğine göre kural olarak kiracı, kira dönemi sonuna kadarki kira parasından sorumludur. Ancak Türk Borçlar Kanunu'nun 114.maddesi göndermesi ile aynı Kanun'un 52.maddesi uyarınca kiraya vereninde zararın artmasına neden olmaması gerekir. Kiracının sorumluluğu kiralananın kira sözleşmesindeki bedel ve koşullarda yeniden kiraya verilebileceği süre kadardır.

Esasen kanun koyucu tarafından bu kural 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 325.maddesi ile kanun hükmü haline getirilmiştir.

Bu durumda mahkemece bilirkişi tarafından eski hale getirme ve yeniden kiraya verme süresi olarak belirlenen 30 günlük kira parasından kiracının sorumlu tutulması gerekirken olayımıza uygun düşmeyen Yargıtay 11. Hukuk Dairesinin 2010/16005 Esas,2011/2855 Karar sayılı ilamının esas alınarak kusur indirimi yapılmak suretiyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.