Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/4458 K.2014/6661

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı ve davacı tarafından süresi içinde duruşmalı olarak temyiz edilmiş, ancak davanın niteliği itibari ile duruşmaya tabi olmadığından duruşma isteminin reddine karar verildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece aylık kira bedelinin 01.09.2010 tarihinden itibaren 5.500,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde; Kira sözleşmesine konu işyerinin aylık kira bedelinin 01.09.2010 tarihinden itibaren aylık 8.000,00 TL olarak tespitine, sözleşmeye konu olmayan ancak davalının kullandığını iddia ettiği kömürlük ve depo için ise aylık 2.000,00 olarak kira parasının tespitine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı kira bedelinin fahiş talep edildiğini, endeks ile artırım yapılması gerektiğini, bahçenin ortak alan olduğunu, kömürlüğün ise herkes tarafından kullanıldığı davacının talep hakkı olmadığını, belirterek davanın reddini savunmuştur.

Taraflar arasında imzalanan 01.09.2007 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile mecur kafeterya olarak kiralanmıştır. Mahkemece bilirkişi heyetinden rapor alınmış, davaya konu işyeri, bahçe ve deposu için toplam olmak üzere aylık 5.500,00 TL kira bedelinin tespitine karar verilmiştir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kirabedeli tespit edilirken öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişiler kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res'en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle Açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır.

Bilirkişilerce bu belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (re'sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılarak kira parasına etki eden hususlar üzerinde durulmalıdır.

Dosyada mevcut Bakırköy 8. Sulh Hukuk Mahkemesinin 03/07/2012 tarihli 2012/100 Esas-654 karar sayılı ve aynı taşınmazla ilgili kiraya veren ve kiracının da bulunduğu kişiler aleyhine Bakırköy Kartaltepe ..pafta, ada. parselde kayıtlı taşınmazın, Apartmanın ortak mahal (kömürlük, bahçenin tümü) haksız kullanıldığından bahisle, Kat Mülkiyeti Kanun'u gereğince Projeye aykırılığın giderilerek eski hale getirilmesi istemi ile açılan davada.

Davanın kabulü ile bodrum kattaki kömürlük ve depoların üzerinde projeye aykırı olarak yapılan mutfak, WC, imalathane ve ayrıca davalı Ahmet Tanaydın tarafından 3 adet depodan ikisini depo olarak kullanılmak suretiyle ve bahçede Cafe Teria olarak işletilen 241.25 m2 olarak kullanılan alanların kaldırılarak, tek bir mahal olarak tüm adı geçen yerlerde projeye aykırı yapılan iş bu değişikliklerin yeniden projeye uygun hale getirilmek suretiyle eski haline iadesine ve davalıların bu suretle haksız müdahalelerinin men-ine karar verildiği,

anılan kararın 09/05/2013 tarihinde kesinleştiğine dair 10/06/2013 tarihli şerh bulunduğu anlaşılmıştır.Bu durumda mahkemece yukarıda belirtilen nitelikte araştırma yapılırken sözleşme konusu olan işyeri dışında kalan kira sözleşmesine dahil olmayan ve hakkında el atmanın önlenmesi ve eski hale getirilmesi kararı bulunan depo ve bahçe yönünden de kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru değildir.

Ayrıca aylık kira parasının brüt olarak tespit edilmesi gerekirken, net mi, brüt mü olduğu belirlenmeden yazılı şekilde karar verilmesi de doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.