Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/4594 K.2014/6993

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davalı-karşı davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davalı- karşı davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kiracı tarafından sözleşmenin haklı nedenlerle feshedilmesi nedeniyle tahliye sonrasına ilişkin olup, peşin ödenen kira bedelleri ile depozitonun iadesi istemine ilişkindir. Kiraya veren tarafından açılan karşı dava ise kira sözleşmesinin haklı bir nedene dayanılmadan süresinden önce feshedilmesi nedeniyle yoksun kalınan kira bedellerinin tahsili, kiralananda kullanılan elektrik bedeliyle ödenmeyen kiraların tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, asıl davanın kabulüne, birleşen davanın reddine karar verilmiş, hüküm, davalı- karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin eczane olarak işletilmek üzere davalıya ait 6/A nolu taşınmazı 25/06/2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile bitişiğindeki 6/B nolu taşınmazı ise 07/09/2009 başlangıç tarihli sözleşme ile kiraladığını, bir müddet faaliyet gösterdikten sonra,

davalı tarafın haksız fiilleri ve ağır tahrik, taciz ve yıldırmaları neticesinde eczacılık faaliyetini durdurup kira sözleşmesindeki cayma tazminatının ödenme şartını ortadan kaldıran 6 aylık sürenin geçmesinden sonra her iki taşınmazı da 08/03/2010 tarihinde tahliye ederek davalıya teslim ettiğini, müvekkilinin kira sözleşmesinin başında toptan ödediği kira bedellerinden oturmadığı aylara ilişkin bölümlerini ve depozitolarını isteme hakkı doğduğunu, 25/06/2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiralanan dükkan için 1 yıllık kira bedeli 9000 TL. nin kira sözleşmesi özel koşulları 3.maddesi uyarınca peşin ödendiğini,

(3.000,00-TL sözleşme günü, 6.000,00-TL'si ise 30/06/2009 tarihinde ),yine özel koşullar 5.madde uyarınca 2.000,00-TL depozitonun ödendiğini, şu durumda taşınmazın 08/03/2010 tarihinde boşaltılması nedeniyle davalının 2.000,00-TL depozito bedeli ile tahliye sonrası 08/03/2010-25/06/2010 tarihleri arası döneme ilişkin kira bedelleri toplamı 2.850,00-TL'yi iade etmesi gerektiğini, 07/09/2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiralanan 6/B nolu dükkanın 2009 yılı 9,10,11.ay kira bedelleri ödendikten sonra geriye kalan kısmının ise davalı adına düzenlenen keşidecisi müvekkilinin babası Mehmet Çakır olan 20/03/2010 keşide tarihli,

20.000,00-TL bedelli bir adet çek ile 20/03/2010 tarihinde ödeme yapıldığını, sonuç olarak 07.09.2009 başlangıç tarihli sözleşme nedeniyle de toplam 23.000,00-TL'nin ödendiğini, taşınmazın tahliye edildiği 08/03/2010 tarihi itibarıyla 17.000,00-TL fazla ödeme yaptığını, iş bu sözleşmeden dolayı da davalının müvekkiline 17.000,00-TL'yi iade etmesi gerektiğini belirterek tahliye tarihinden sonra her iki sözleşme yönünden oturulmayan aylar kira bedelleri toplamı 19.850,00-TL ile 6/A nolu taşınmaz

yönünden 2.000,00-TL depozito bedeli olmak üzere toplam 21.850,00-TL'nin davalıdan dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı - karşı davacı vekili cevap ve karşı dava dilekçesinde, 6/A numaralı taşınmazın evvelinde kapalı garaj olarak kullanıldığını, davacı kiracının 6/A nolu taşınmazın eczane olarak büyütülebilmesi için tüm kaba inşaat masraflarının karşılığının çek ile ödeneceğini ve ince işlerin de kendileri tarafından yapılacağını, tahliye halinde de olduğu gibi bırakılacağını taahhüt etmesi nedeniyle taraflar arasında 6/A numaralı taşınmaz için 25/06/2009 başlangıç tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesinin imzalandığını, sözleşmede birinci yıl kira parasının peşin olarak ödeneceğinin açıkça hüküm altına alındığını,

sözleşme gereği birinci yıl kira parası olan 9.000,00-TL'nin ödendiğini, ayrıca müvekkili tarafından yaptırılacak inşaatın bedeli konusunda davacı tarafla varılan mutabakat sonucunda, inşaat masraflarına karşılık davacının babası tarafından keşide edilen 20/03/2010 tarihli, 20.000,00-TL bedelli vadeli çekin müvekkiline teslim edildiğini, davacının bu şekilde 6 / A nolu taşınmazda eczane açmasından sonra yine davalıya ait bitişikteki 6/B nolu taşınmazın kiracısı tarafından tahliye edildiğini, davacının 6/B nolu taşınmazın başkaları tarafından kiralanarak bir eczanenin daha açılmasını önlemek için bu taşınmazı da kiralamak istediğini,

bunun üzerine taraflar arasında 6/B nolu taşınmaz için 07/09/2009 başlangıç tarihli, 2 yıl süreli ikinci bir kira sözleşmesinin daha kurulduğunu, daha sonraki bir tarihte davacının başka bir taşınmazı daha kiraladığını ve üç dükkanın kirasının ağır geldiğinden bahisle kira sözleşmelerini süresinden önce feshederek tahliye ettiğini , feshin haksız olduğunu belirterek,

davacı tarafından açılan davanın reddine karar verilmesini istemiş, taşınmazların süresinden önce haksız bir biçimde feshedilmesi nedeniyle yoksun kalınan kira bedelleri ile 6/A nolu taşınmazda kullanılan elektrik bedeli ve 6/B nolu taşınmazın 2009 Aralık ayından itibaren tahliye tarihine kadar ödenmeyen kira bedelleri kalemlerinden oluşan toplam 9000 TL nin faiziyle birlikte tahsilini, fazlaya ilişkin haklarının saklı tutulmasını talep etmiştir.Davacı-karşı davalı, karşı davaya verdiği cevap dilekçesinde,

karşı tarafın 20.000,00-TL bedelli çekin 6/A nolu dükkanın kaba inşaat masraflarına karşılık verildiği iddiasının hem taraflar arasındaki yazılı kira sözleşmesine, hem de hayatın olağan akışına aykırı bir iddia olduğunu, sözleşmede bu konuda hiçbir düzenleme olmadığını, 20/03/2009 tarihli çekin müvekkili tarafından 6/B nolu dükkana ilişkin kira bedellerine karşılık kira sözleşmesi içerisinde verildiğini ve bu paranın kira bedellerine mahsuben kiraya veren tarafça tahsil edildiğini belirterek haksız ve yasal dayanaktan yoksun karşı davanın reddi ile davalarının kabulüne karar verilmesini istemiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı- karşı davacının aşağıdaki bendlerin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Asıl dava yönünden ; davacı- kiracı 20000 TL bedelli çekin 6/B nolu taşınmazın kira bedeli olarak ödendiğini ileri sürmektedir. 6/B nolu taşınmaza ilişkin 7.9.2009 başlangıç tarihli , iki yıl süreli kira sözleşmesine göre aylık kira bedeli 1000 TL olup her ayın onuna kadar ödeneceği kararlaştırılmıştır. Kiralananın 08.03.2010 tarihinde tahliye edildiği , çekin ise 20.03.2010 tarihinde ödendiği uyuşmazlık konusu değildir.

Tahliye edilen bir taşınmaz için tahliyeden sonraki bir tarihte kira ödendiğinin kabul edilmesi hayatın olağan akışına uygun değildir. Öte yandan Türk Medeni Kanunu’nun 6.maddesi hükmü uyarınca kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça taraflardan her biri hakkını dayandırdığı olguların varlığını kanıtlamakla yükümlüdür. Davacı çekin 6 /B nolu taşınmazın kira bedeli olarak verildiğini iddia etmektedir. Olayda ispat yükü davacıda olup, davacı çekin kira borcu

nedeniyle verildiğini yazılı belgeyle kanıtlamak durumundadır. Davacının yazılı belgesi bulunmadığına göre yemin deliline dayanmış olduğundan davacıya çekin kira borcu nedeniyle verildiği konusunda davalıya yemin teklif etme hakkı hatırlatılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırmayla yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. 3. Karşı dava yönünden ;

a) 6/B nolu taşınmazın kira sözleşmesinin özel şartlar 11. maddesinde kiracının taşınmazı erken tahliye etmek istemesi durumunda iki ay öncesinden yazılı bildirimde bulunacağının kararlaştırıldığı , kiracı tarafından 30.12.2009 keşide 5.1.2010 tebliğ tarihli ihtarname ile sözleşmenin feshedildiği, 08.03.2010 tarihinde de anahtarın teslim edildiği gözetildiğinde feshin sözleşmeye uygun olarak gerçekleştirildiği anlaşıldığından bu taşınmaz yönünden erken tahliye nedeniyle yoksun kalınan kira alacağına ilişkin karşı davanın reddedilmesinde bir usulsüzlük yoktur.

Ne var ki karşı davacı 2009 Aralık ayından tahliye tarihine kadar olan kira bedellerinin ödenmediğini de ileri sürmektedir. Kira borcunun ödendiğini kanıtlama yükümlülüğü kiracıya aittir.

Bu durumda az yukarıda belirtilen çekin bu taşınmazın kira borcuna mahsuben verilmediğinin anlaşılması durumunda davacı- kiracının ödemeye ilişkin delilleri değerlendirilerek tahliye tarihine kadar olan dava konusu kira bedellerinin ödenip ödenmediği üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirmeyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.

b) 6/A nolu taşınmaza yönelik temyiz itirazlarına gelince ; bu taşınmaza ilişkin 25.6.2009 başlangıç tarihli ,üç yıl süreli kira sözleşmesinde feshi ihbar koşulu kararlaştırılmamıştır.

Her ne kadar kiracı tarafından sözleşmenin haklı nedenle feshedildiği ileri sürülmüşse de dava dilekçesinde ve aşamalarda haklı neden olarak ileri sürdüğü hususlara ilişkin olarak bir delil ibraz etmediği görülmektedir.Davalı- kiraya veren tarafından dayanılan tanıkların beyanları ve 2010/1715 esas sayılı kesinleşmiş ceza mahkemesi ilamının hükme esas alınması gereken maddi gerçeğe ilişkin tespitine göre kiracının aynı sokakta üçüncü bir taşınmazı kiralaması nedeniyle sözleşmeyi erken feshetmek istediği,

bu şekilde taraflar arasında uyuşmazlığın başladığı anlaşıldığından kira sözleşmesinin kiracı tarafından feshedilmesinin haklı nedenlere dayanmadığının kabulü gerekir. Davacı -kiracı, kira süresi sona ermeden, kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshederek, kiralananı tahliye ettiğinden, kural olarak kira süresinin sonuna kadar olan kira parasından sorumludur.

Buna karşın davalının da, kendi üzerine düşen görevi yapması, kiralananın yeniden kiraya verilebilmesi için gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi, Borçlar Kanunu’nun 98. maddesinin yollaması ile aynı kanunun 44. maddesi hükmü gereğidir. Bu durumda davacının zararı, tahliye tarihinden itibaren kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir.

Mahkemece, mahallinde keşif yapılıp, uzman bilirkişi aracılığıyla, kiralananın cinsi, özellikleri, konumu, bu nitelikte bir taşınmaza o bölgede duyulan ihtiyacın derecesi ve somut olaya özgü başka diğer özellikler çerçevesinde, kiralayanın gereken çabayı göstermesi halinde kiralananı aynı koşullarla yeniden hangi süre içerisinde kiraya verebileceği, eş söyleyişle, aynı koşullarla yeniden kiralama için gereken makul sürenin ne olduğu,

Yargıtay’ın denetimine elverişli bir raporla saptanmalıdır.Bilirkişi tarafından bulunan makul sürenin anahtar teslim tarihine eklenmesiyle ulaşılacak tarihe kadar kiracının makul süre kira parasından sorumlu tutulması gerektiği kabul edilerek, bu çerçevede davacı -kiracının sorumluluğunun belirlenmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde talebin reddine karar verilmesi doğru değildir.

C) 6/A nolu taşınmazda kullanılan elektrik nedeniyle 344 TL nin tahsiline ilişkin talebe gelince, bu konuda dosyaya tüketim miktarına ilişkin belgenin ibraz edildiği başkaca bir belge bulunmadığı görülmektedir. Tüketim miktarının öncelikle kiralanan taşınmaza ilişkin olup olmadığı üzerinde durularak bu konuda elektrik idaresinden gerekli belgelerin teminiyle kiraya veren tarafından ödendiğinin ispatlanması durumunda tahsiline karar verilmesi gerektiğinden mahkemece gerekli araştırmalar yapılmadan buna ilişkin talebin reddine karar verilmiş olması da doğru olmamıştır. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.