Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/4782 K.2015/472

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı menfi tespit ve tazminat davasına dair karar, davacı ve davalılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Asıl dava depozito bedelinin iadesi, birleşen dava ise peşin ödenen kira parasının iadesi, kiralanana yapılan zorunlu ve faydalı masrafların tahsili haksız haciz nedeniyle manevi tazminat ve %40 kötü niyet tazminatı istemine ilişkindir. Mahkemece depozito iadesi talebinin kabulüne peşin ödenen kira parası iadesi isteminin fesih tarihinden sonraki bölüm yönünden kabulüne, diğer taleplerin reddine karar verilmiş, hüküm asıl ve birleşen davanın tarafları tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı İ..

Ç.. vekili asıl dava dilekçesinde; müvekkilinin davalıya 10.08.2007 tarihli kira sözleşmesinin teminatı olarak 14.000 TL bedelli çek verdiğini, söz konusu kira sözleşmesinin davalının kusuru nedeniyle uygulanamadığını, bu nedenle sözleşmenin feshedilmek zorunda kalındığını, feshi müteakip teminat olarak verilen çekin iadesinin istendiğini ancak davalının çeki iade etmeyip kötü niyetli olarak icra takibine koyduğunu belirterek dava konusu 10.08.2007 tarihli çekin iptaline, icra dosyasına ödenmiş olan çek bedelinin ve %40 kötü niyet tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davacı İ.. Ç.. ve ...

Amüminyum Ltd Şti vekili birleşen dava dilekçesinde; taraflar arasında 10.08.2007 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığını, 2007 yılı 8,9,10.ay kira bedellerine karşılık davalılara 24.780 TL ve 2007 yılı 11 ay kira bedeline karşılık 5.000 TL bedelli çek verildiğini, taşınmazın fabrika binası olarak kullanılmak üzere kiralandığını, ancak davalının fabrika binasına ilişkin belediyeye emlak beyanı vermediği ve vergilerini ödemediği için işyerine çalışma ruhsatı alamadıklarını, bu nedenle sözleşmeyi 01.11.2007 tarihli noter ihtarı ile feshettiklerini belirterek peşin ödenen 29.780 TL kira bedelinin,

takip dosyasına ödenen 4.000 TL’nin, kiralananın kullanılacağı düşüncesi ile harcanmak zorunda kalınan 3.540 TL zorunlu masrafın ve haksız haciz nedeniyle ticari itibarı zedelenen davacı lehine 10.000 TL manevi tazminatın davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalılar vekili ise; iddianın doğru olmadığını, davacıların kiralanan yeri bizzat görerek kiraladığını, kiralama süresinin başlangıçta beş yıl iken davacıların isteği doğrultusunda 10 yıla çıkartıldığını, müvekkilinin kiralananın elektrik alt yapısını davacıların isteği doğrultusunda yenilediğini, müvekkilinin davacılardan bir çok alacağı olduğunu verilen çekin alacak miktarını karşılamaya yetmediğini, sözleşmede muacceliyet koşulu olup kira bedelinin iadesine yönelik talebin mesnetsiz olduğunu, belediye ile ilgili iddiaların davacıyı ilgilendiren bir husus olmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; sözleşmenin feshinin haklı nedene dayandığı gerekçesi ile asıl davanın kabulüne, birleşen dava yönünden ise; peşin ödenen kira parasının sözleşmenin fesih tarihinden sonraki kısmının iadesine, diğer taleplerin reddine karar verilmiştir.

1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre asıl davanın davacısı vekilinin tüm birleşen davanın davacıları vekilinin 2 nolu, davalılar vekilinin 3 nolu bendin Kapsamı dışında kalan asıl ve birleşen davaya ilişkin temyiz itirazları yerinde değildir. 2- Birleşen davaya ilişkin davacılar vekilinin zorunlu ve faydalı masrafa yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 10.08.2007 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi ile davaya konu taşınmaz boş ve kullanıma hazır işyeri niteliği ile davacılara kiraya verilmiştir. Sözleşme kiralayan sıfatı ile davalılar tarafından, kiracı sıfatı ile davacılar tarafından imzalanmıştır.

Sözleşmenin özel koşullar bölümünde kiracının kiralananda gerçekleştireceği yenilik ve değişikliklere ilişkin bir düzenlemeye yer verilmemiştir. Davacılar bu davayı kiralanana 3.540 TL değerinde zorunlu ve faydalı masraf yaptıkları iddiası ile açmışlardır.

Zorunlu ve faydalı masraf iddialarına yönelik olarak taraflar sözleşmede özen bir düzenleme yapmamışlarsa konunun Borçlar Kanun'unun genel hükümleri ve vekaletsiz iş görme hükümleri çerçevesinde ele alınıp çözüme kavuşturulması gerekir. Somut olayda davacı sözleşmeyi 01.11.2007 tarihli noter ihtarı ile feshetmiş ve 26.02.2008 tarihinde açtığı dava ile kiralanana yaptığı zorunlu ve faydalı masrafları talep etmiştir.

Mahkemece varlığı iddia olunan zorunlu ve faydalı masraflara yönelik olarak mahallinde uzman bilirkişi refakatinde keşif yapılarak söz konusu imalatın faydalı nitelikte olup olmadığı ve davalı yönünden sebepsiz zenginleşmeye neden olup olmadığı saptanarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme yapılarak yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.

3- Birleşen davanın davalıları vekilinin feshin haklı gerekçeye dayanmadığına yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Davacılar tarafından kiralanan işyerine yönelik olarak belediyeye 20.08.2007 tarihinde ruhsat başvurusunda bulunulmuş, belediyece 26.10.2007 tarihinde verilen cevapta; ilgili işyerinin emlak beyanı olmadığından ruhsatlandırma işleminin yapılamadığı belirtilmiştir. Bunun üzerine davacı ...

Alüminyum Ltd Şti tarafından keşide edilen 01.11.2007 tarihli noter ihtarı ile; işyerinin önceki dönemlere ait ÇTV ve emlak vergileri ödenmediği için işyerine çalışma ruhsatı alınamadığı belirtilerek sözleşme tek yanlı olarak feshedilmiştir. Kural olarak kiralananın kusur ve ayıplarından kiraya veren sorumludur.

Kiralananın ayıplı olması nedeni ile akdi feshetmek isteyen kiracının da öncelikle uygun bir süre tayin ederek ayıbın bu zaman içerisinde giderilmesini kiraya verenden istemesi ve bunun gerçekleşmemesi halinde akdi feshetmesi gerekir. Somut olayda kiracı tarafından keşide edilen 01.11.2007 tarihli fesih ihtarında kiraya verene bu yönde bir süre verilmemiş olup bu yönü ile fesih bildirimi Borçlar Kanun'unun 249 (TBK’nun 304) maddesine uygun değildir.

Bu yönü ile davacının feshinin haklı ve yasaya uygun olduğundan söz edilemez. Sözleşmenin kiracı tarafından feshi haksız olduğuna göre peşin ödenen kira bedelinin iadesine ilişkin istemin yeniden değerlendirilmesinde zorunluluk vardır.

Mahkemece davacının feshinin haksız olduğunun kabulü ile feshin gerçekleştiği 07.11.2007 tarihinden itibaren kiralananın benzer koşullarda hangi sürede yeniden kiraya verilebileceğinin bilirkişi marifetiyle tespit edilerek iade isteminin bu çerçevede hüküm altına alınması gerekirken hukuksal dayanağı olmayan gerekçe ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.