Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/5543 K.2014/9146

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı-karşı davacı-davacı karşı davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı-karşı davacı vekili Av.... ile davalı vekili Av.... ve davacı-karşı davalı vekili Av.... geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklaması dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Asıl dava, kiracı tarafından kiralayan aleyhine açılan yoksun kalınan kardan kaynaklanan zarar nedeniyle şimdilik 7.000 TL alacağın tahsili, birleşen dava, kiralayan tarafından kiracı ve kefiller aleyhine açılan 115.069 TL kira alacağının tahsili istemlerine ilişkindir. Mahkemece, Asıl davanın kısmen kabulüne,106.299,96 TL'nin davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin talebin reddine, Birleşen davanın kısmen kabulüne,114.863,16 TL'nin davalılardan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmesi üzerine hüküm Asıl davada davacı-Birleşen davada davalı kiracı,Asıl davada davalı-Birleşen davada davacı kiralayan ve Birleşen davada davalı olan kefiller tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre Birleşen davada verilen hükme yönelik Birleşen davada davalı kefiller ... ve ... vekillerinin , Asıl ve Birleşen davada verilen hükme yönelik Asıl davada davacı-Birleşen davada davalı kiracı ...LTD.ŞTİ. vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Asıl davada verilen hükme davalı kiralayan vekilinin temyiz itirazlarına gelince;

Asıl davada,davacı kiracı vekili, dava dilekçesinde özetle;Davacı ile davalı ... arasında düzenlenen 01.04.2005 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile ... caddesi, ... Sokakta bulunan ...

İşhanı, zemin ve üst katlardaki bağımsız bölümler ile pasaj bölümündeki dükkanların tamamının davacıya kiralandığını, kira sözleşmesi gereğince binanın boş olarak davacıya teslimi gerekirken davalının boş olarak davacıya teslim edemediğini, binanın 2, 3 ve 5 numaralı bağımsız bölümlerinin davalının yada daha önceki kiracısının kiraya verdiği alt kiracılar tarafından kullanılmaya devam edildiğini,5 nolu bağımsız bölümü kullananlara 17.06.2005 tarihli ihtar gönderildiğini,bu kişilerin 28.06.2005 tarihli cevabi ihtar ile davalı kiralayanın o kişilerin kiracılığına muvafakat etmesi nedeniyle taşınmazı boşaltmayacaklarını bildirdiklerini,

5 nolu yerin kirasının davalı tarafından tahsil edildiğini, davacıya ödenmediğini, davacının bağımsız bölümleri alt kiracılara kiralama imkanından ve bu surette elde edeceği gelirden mahrum kaldığını, davacının 5 numaralı bağımsız bölümden yararlanamaması nedeniyle aylık 5.000 TL'den dava tarihine kadar 210.000 TL'den mahrum kaldığını,davacının 2 nolu bağımsız bölümü kiraya verdiğini ancak,kiracının 11.10.2006 tarihinde tahliye ettikten sonra davalının muvafakat hakkını kötüye kullanarak yeni kiralamalara izin vermemesi nedeniyle davacının 2 nolu yerin kiraya verilememesi sonrada düşük kira bedeli ile kiralanması nedeniyle zararı olduğunu,

3 numaralı bağımsız bölüm kiracısı ile davacının yeni kira sözleşmesi yapmak zorunda kaldığını ancak kira parası tahsil edemediğini,bu kiracının da 8.11.2007 tarihinde tahliye ettiğini bu tarihe kadar davacının 50.000 TL kira alacağını tahsil edememesinden davalının sorumlu olduğunu,davacı zararlarının ödenmesi için davalıya 19.11.2007 tarihli ihtar gönderildiğini,davalının ödeme yapmadığını belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla davacının yoksun kaldığı kar ve zarara karşılık olmak üzere şimdilik 7.000 TL'nin ihtar tarihi olan 19.11.2007 tarihinden itibaren faiziyle davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı kiralayan vekili,cevap dilekçesinde,...11.Sulh Hukuk Mahkemesinde davacı kiracı şirket hakkında verilen tahliye kararının infaz aşamasında bulunduğunu,kiracının bu nedenle kiralayan aleyhine iş bu davayı açtığını, davacı kiracının kira sözleşmesi düzenlenirken 2, 3 ve 5 numaralı bağımsız bölümlerde davalının kiracıları olduğunu bildiğini, kira sözleşmesinin bu bağımsız bölümleri kapsamadığını, davacı tarafın tacir olduğunu, basiretli bir tacir gibi davranmak durumunda bulunduğunu,

davacı tarafça sözleşmenin kurulmasından itibaren 4 yıl geçtiğini bu güne kadar 5 nolu bağımsız bölüm kiralarının davacıya ödenmesi gerektiğine ilişkin davalıya bildirim yapılmadığını,davacı tarafın bu duruma zımnen muvafakat ettiğinin kabulü gerektiğini,sözleşme gereği davacının alt kiralama yapabilmesi için davalının muvafakati gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuş, mahkemece, davacının 2 ve 3 nolu bağımsız bölümlerle ilgili taleplerinin reddine,5 nolu bağımsız bölümle ilgili talebinin kısmen kabulü ile 106.299,96 TL 'nin davalı kiralayandan tahsiline karar verilmiştir.

Taraflar arasında 1.4.2005 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile Yeloğlu İşhanı, zemin ve üst katlardaki bağımsız bölümler ile pasaj bölümündeki dükkanların tamamının davacıya kiralandığı,kiralanan binanın davacıya teslim edildiğinde binada bulunan 5 nolu yerde kiracı bulunduğu,bu kiracının en baştan beri kira paralarını davalı kiralayana ödediği,bu durumu davacı kiracının kiralanan binanın kendisine tesliminden itibaren haberdar olduğu,5 nolu yer kiracı tarafından kira paralarının kiralayana ödendiği hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık, kiralananın kiracıya tam ve eksiksiz olarak teslim edilmemesi karşısında davacının bu nedenle uğradığı zararı kiralayandan talep edip edemeyeceği husunda toplanmaktadır.

Dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunun 249/1 fıkrasına(1.7.2012 de yürürlüğe giren 6098 sayılı TBK'nun 301 maddesine) göre “....kiralananı kullanmaya uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracayı teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu halde bulundurmak ile mükelleftir...”.818 sayılı Borçlar Kanunun 249 ve 250.maddeleri(6098 sayılı TBK'nun 304-305 ve 306.maddeleri) gereğince “... kiralananın tam ve eksiksiz sözleşmenin amacına uygun şekilde teslimi ya da kullanımı mümkün olmazsa kiracının akdi feshedebileceği gibi kiranın tenzilini isteyebileceği...” düzenlenmiştir. Ancak kiracı kiralanandaki ayıbı,eksikliği derhal ya da münasip bir zamanda kiralayana bildirmelidir.(818 sayılı BK'nun 106.mad.)

Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının 6098 sayılı TBK'nun 123. ve 125.maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi gerekir. Açık ayıp niteliğindeki bozukluklara rağmen kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması,kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren bozukluklardan sorumlu tutulamaz.

Somut olayda,davacı 01.04.2005 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra kiralananın teslimi ile binadaki 5 nolu bölümün kiralayan tarafından 3.kişiye kiraya verildiği, kira parasının kiralayan tarafından tahsil edildiğini kiralamanın başından beri bilmektedir. Davacı kiracı,5 nolu yerin kendisine teslim edilmemesi nedeniyle yaklaşık 4 yıl sonra dava açmıştır.

Davacı kiracının kiralananda 3.kişinin kiracı olduğunu öğrenir öğrenmez, olayımızda teslim tarihinde derhal anlayıp en geç kira parasının kendisine ödenmesi talebini kiracı 3.kişinin reddi üzerine harekete geçmesi gerekirdi. Ayrıca, davacı kiracı Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre tacir olup,basiretli tacir gibi davranmak zorundadır.

Bu nedenle mahkemece,5 nolu bölüm ile ilgili açık ayıp niteliğindeki duruma rağmen kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması karşısında kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanarak davacı talebinin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile istemin kabulüne karar verilmesi doğru değildir.