Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/6112 K.2014/7606

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık, halen ödenmekte olan aylık 3.500 TL kira parasının 01.01.2012 tarihinden itibaren aylık net 5.000 TL olarak tespitine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2003 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar bölümü 3. maddesine göre kira süresi iki yıl olup, kira artış oranı TEFE- TÜFE ortalamasıdır. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Davacı 06.09.2012 tarihinde açmış olduğu işbu dava ile, aylık 3.500 TL olan kira parasının 01.01.2012 tarihinden itibaren net 5.000 TL olarak tespitini istemiş, mahkeme ise, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesi çerçevesinde davanın yasada belirtilen süre içinde açılmadığını, davacının takip eden dönem için herhangi bir talepte bulunmadığını belirterek, davanın reddine karar vermiştir.

Davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nu 347. maddesi hükmüne göre, kiracı kira süresinin bitiminden en az onbeş gün önce kiralananı tahliye edeceğini yazılı olarak bildirmediği takdirde, sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzamış sayılır. Kanunun bu maddesinden anlaşılacağı üzere konut ve çatılı iş yerlerine ait kira sözleşmelerinde sözleşme sonunda sebep göstermeden akdi feshetme yetkisi kural olarak sadece kiracıya tanınmıştır.

Kiraya veren sebep göstermeden yalnızca süre bitimi nedeniyle böyle bir sözleşmeyi sona erdiremez. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 345 / 1 maddesi hükmüne göre, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Aynı maddenin ikinci fıkrası gereğince ise, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş olması koşulu ile izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Maddenin üçüncü fıkrasına göre de, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından geçerli olur. Maddedeki düzenlemenin anlamı ve amacı kiracının 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesindeki süreden yararlanma olanağını ortadan kaldırmamaktır.

Yeni kira yılında kiranın artırılacağı tehdidi altında olan kiracı akdi devam ettirip ettirmeme konusunda düşünerek bir karar verecektir.

Yine taraflar arasındaki kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde kira parasının her yıl belirli bir oranda artırılacağı kararlaştırılmış ise, gerek yasal düzenleme, gerek yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre yeni dönem kira parasının geçerli olacağı tarih saptanırken 21.11.1966 gün ve 18 / 10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı'nda sözü edilen ihtar ve dava dilekçesinin tebliği tarihinin önemi yoktur. Davanın tespiti istenen dönem içinde açılması yeterlidir.

Böyle bir sözleşmede kiracı olan kimse, yeni dönemde kira parasının artırılacağını bilir. Bu nedenle isterse yazılı ihbarda bulunmak şartı ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Olayımıza gelince; Davada dayanılan kira sözleşmesinin özel şartlar bölümü 3. maddesinde kira artış şartı düzenlenmiştir. Her ne kadar davacı kira artırımı konusunda bir ihtarname keşide etmemiş ise de, sözleşmede kira artışı ile ilgili düzenleme bulunduğundan ve dava 01.01.2012 tarihinde başlayan yeni kira dönemi içinde 06.09.2012 tarihinde açılmış olduğundan, mahkemece davanın süresinde açıldığının kabulü ile işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.