Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/6171 K.2014/8428

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Asıl dava kira alacağına ilişkin yapılan takibe, birleşen dava ise hor kullanma nedeniyle kiralanana verilen zararın tazmini istemiyle yapılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece asıl davada itirazın kısmen iptaline, birleşen davada ise itirazın iptali isteminin reddine ve davacı kötü niyetli olduğundan bahisle davacı aleyhine kötü niyet tazminatına karar verilmiş, hüküm davacı tarafından hor kullanma nedeniyle verilen zararın tazminine yönelik alacağa ilişkin olan birleşen davaya yönelik olarak temyiz edilmiştir.

Davacı vekili temyize konu birleşen dava dilekçesinde; müvekkilinin, davalının kiracı olduğu taşınmazı 12.02.2013 tarihinde satın aldığını, davalının önceki malikin kiracısı olduğunu, davalının müvekkilinin taşınmazı satın almasından bir süre sonra taşınmazı hasarlı şekilde tahliye ettiğini, işyerine verilen zararın tazmini için davalı hakkında icra takibinde bulunduğunu, davalının haksız olarak itiraz ettiğini, belirterek davalının icra takibene itirazın iptaline karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin taşınmaza zarar verme amacı gütmediğini, taşınmazı önceki malikten 21.08.2011 tarihinde kiraladığını taşınmazı uzun süre kullanmak için kiraladığını, bu nedenle önceki malik ile şifahi olarak işyerinde tadilatların müvekkili tarafından yapılması konusunda anlaştıklarını, önceki malikin taşınmazı satmayacağını, müvekkilini mağdur etmeyeceğini, belirttiğini ancak sonrasında davacıya sattığını, müvekkilinin normal boya ile boyalı duvarların alçı düzlemesini yaptırdığını, elektrik tesisatını yenilediğini var olan patlamış alçıpan tavan yerine,

kendi işine uygun teşhir amaçlı sökülebilir PVC asma tavan yaptığını, yine atıl olan çekme katın duvarlarının alçıpan ile kaplanarak üzerine sökülebilen duvar kağıdı ve yerlere sökülebilen laminant parke yaptığını ve işine uygun ofis haline getirdiğini, girişteki kullanılamaz haldeki verdanın alt kısımını sökülebilir PVC lambri kapladığını, ayrıca kiralananın ana giriş sol tarafındaki camın ise taşınmazın kiralanmasından önce kırık olduğunu, davacının dükkanı satın almadan önce emlakçı ile görmek için geldiğinde söz konusu ürünlerin teşhir amaçlı olduğu ve kira konusunda anlaşılmaması halinde söküleceğinin bildirildiğini,

davacının bu durumu bilerek satın aldığını kiralanandaki ürünlerinin bedellerinin 16.000 TL civarında olduğunu, davacıya 7000-8000 TL vermesi halinde tahliyede kendisine bırakabileceğini bildirdiğini, davalının yanaşmaması üzerine kendisi tarafından yapılan malzemeleri sökmeye başladığını, sonrasında kiralananın eski

haline getireceğini ancak davacının anahtarı alarak eski hale getirmesine fırsat vermediğini belirterek davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, tanık beyanına göre davacının anahtarı alarak tadilatın tamamlanamamasında kötü niyeti olduğu, mobilya dekorasyon işleri yapılan taşınmazı, yatırım için satın alan davacının taşınmazı kiralamayı düşünmesi halinde uygun kira bedeli veren herhangi bir kişiye kiraya verebileceğinin kabulü gerektiği, davalının yaptığı işe özel tefrişi sökerek taşınmış olduğu binada kullandığı, bunun da tanık beyanlarına göre önceki sözleşmeden kaynaklandığı, tanık beyanına göre davacının da bu hususta önceden bilgisinin olduğu,

hasar olarak değerlendirilen hususların ise davalı tanıklarının beyanlarına göre mutat işlemler neticesinde meydana gelen zarar verme kastı olmayan sökme işlemleri neticesinde olduğu, davacının sözleşmenin 6. ve 12. maddesi gereğince davalının zarardan sorumlu olduğunu ileri sürmüş ise de sözleşmenin matbu ve standart sözleşme olduğu bu nedenle davacının söz konusu maddelere dayanmasının kötü niyetli olduğu,

davacının teşrifatın sökülmesine rıza gösterdiğinin tanık beyanları ile anlaşıldığı gerekçesiyle davacının itirazın iptali isteminin reddine, davacı takip yapmakta kötü niyetli olduğundan davalı lehine kötü niyet tazminatına karar verilmiştir.

21.08.2011 tarihli bir yıl süreli önceki malik A.. D.. ile davalı kiracı M.. E.. tarafından düzenlenen kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık yoktur. Ayrıca davacı yeni malikin taşınmazı satın aldığı sırada taşınmazda bulunan, asma tavan, laminat parke, lambri, duvar kağıtları, elektrik tesisatı v.s nin davalı tarafından sökülerek götürüldüğü, bu sıra oluşan hasarların da giderilmediği, bir adet camın da kırık olduğu konularında da bir uyuşmalık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık 12.02.2013 tarihinde taşınmazı satın alan davacının sözleşme gereğince kiralanana verilen hasarları davalı kiracıdan talep edip edemeyeceği, davalının kiralanana yapılan tadilat ve yenilemeleri söküp sökemeyeceği ve hasarlardan sorumlu olup olmadığına ilişkindir.

Davacı, kiralananı satın almakla eski malikin(kiralayanın) tüm hak ve borçlarına halef olmuştur. Eski malikin 21.08.2011 başlangıç tarihli sözleşme ile elde ettiği haklar,satın alma ile yeni malike geçmiştir. Bu nedenle eski malikin kiracıdan talep edebileceği tüm hakları(alacağı) yeni malik de talep edebilir.

Davalının da kabulünde olan 21.08.2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kiralananın işyeri olarak kiraya verildiği belirtilmiş olup sözleşmede kiralananın hali hazır durumu belirtilmemişse de gerek sözleşmenin 7. maddesinde düzenlenen “..kiracının kiraladığı şeyi iyi halde almış olması asıldır” hükmü gerekse aynı mahiyette ki sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 818 Sayılı BK.nun 266/son maddesi gereğince kiralananın iyi halde teslim ediliğinin kabulü gerekir.

Aksinin ise yazılı delille davalı kiracı tarafından ispatlanması gerekir. Kaldı ki davalı da kiralananda uzun sürede oturacağından bahisle bir takım tadilatlar ve yenilemeler yaptığını ve tahliye sırasında da söktüğünü kabul etmiştir.

Yapılan yenileme ve tadilatların kiralananın tamamlayıcı parçası (mütemmim cüzü) olması halinde taşınmazı bu haliyle görerek satın alan yeni malikin mülkiyetine geçeceğinden. yeni malike karşı tamamlayıcı parçalar üzerinde hak iddia edilemeyeceği gibi davalının taşınmazın tamamlayıcı parçası haline gelen tadilat ve yenilemeleri söküp götürmesi de hukuken korunmaz.

Ayrıca sözleşmenin Genel şartlar 12.ci maddesinde kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masraflarının kendisine ait olacağı ve mukavele müddeti bittiğinde yapılan her türlü masraf için tazminat istemeye hakkı olmayacağı ve yapılan inşaatın tamamının mal sahibine ait

olacağı düzenlenmiştir. Bu nedenle yapılan yenilemelerin tezyinat (süsleme) olduğunun kabulü halinde dahi sökülüp götürülmesi sözleşme çerçevesinde de mümkün değildir.

Öte yadan davalı önceki malik ile yapılan şifahi anlaşma gereğince kiralana kendisi tarafından yapılan tadilatların ve yenilenmelerin söküldüğünü iddia etmiş ise de, davalı söküm sırasında doğan zarardan sorumludur.

Bu durumda mahkemece gerektiğinde yeniden keşif yapılmak suretiyle bilirkişiden rapor alınarak, kiralananda oluşan hasarın normal kullanım ya da hor kullanma sonunda mı olduğunun saptanması, hor kullanma sonucunda oluşan hasar bedelinden gerekirse normal kullanımdan kaynaklanan yıpranma bedeli de düşülerek davacının uğradığı zararın belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi isabetli değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.