Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/6351 K.2014/7993

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira bedelinin tesbiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde; dava konusu taşınmazın kira bedelinin 01/01/2012 tarihinden itibaren başlayan dönem için aylık brüt 1.750TL olarak tespitini istemiştir.

Davalı vekili ise 01/01/2002 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesinin süresinin 31/12/2011 tarihinde dolduğunu, 2. Kira dönemi olan 01/01/2012-01/01/2013 dönemi için kira bedelinin ÜFE endeksi uygulanılarak yapılan ödemeye davacı tarafın karşı çıkmadığını, kira bedelinin artırılmasına ilişkin olarak davalıya ihtarname gönderilmediğini, üçüncü dönem için de ancak endekse göre talepte bulunulabileceğini, hem kira sözleşmesinin 3. Dönemi olması itibariyle hem de sosyal ve ekonomik şartların değişmesi sebebiyle kira bedelinin artırılmasının talep edilemeyeceğini, davanın süresinde açılmadığını, belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece “......Kira süresi sona ermiş ise de yanlar arasında uzatıldığı anlaşılmaktadır.

Bir önceki dönem kira bedelinin taraflarca kararlaştırıldığı nazara alınarak, takip eden dönem kira bedelinin ancak endeks uygulanarak belirlenebileceği, rayiç kira bedellerine göre hak ve nesafete göre kira tespiti isteminin yerinde olmadığı....” gerekçesiyle endeks uygulanmak suretiyle davanın kısmen kabulü ile kiralananın 01.01.2012 tarihinde başlayan dönem aylık brüt kira bedelinin 500,00-TL olarak tespitine, karar verilmiştir.

Hükme esas alınan ve taraflar arasında yapılan 01.01.2002 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. 10 yıllık kira bedelinin de 16.400 TL olup kiralayanın hesabına yatırıldığı da uyuşmazlık konusu değildir. Sözleşmenin 5. maddesinde “Kiracı kira ilişkisini devam ettirmek isterse o günkü rayiç kira bedelini %20 aşağısını ödemek koşulu ile kira ilişkisini devam ettirebilir.” şartı vardır.

Taraflar kira bedeli konusunda anlaşamadıklarından davacı 01.01.2012 tarihinde başlayan yeni dönem kira bedelinin tespitini istemiştir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararında öngörüldüğü üzere kira süresi sona erdiğinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347.maddesi, (6570 sayılı kanunun 11 maddesi) uyarınca yenilenen dönemde kira sözleşmesinin diğer hükümlerinin yenilenmesine karşın kira parasına ilişkin koşul yenilenmemekte ve kira bedeli olmayan bir sözleşme haline gelmektedir.

Hakim kira sözleşmesindeki bu boşluğu "hak ve nesafet" kuralına uygun bir kira parası takdir etmek suretiyle doldurmaktadır. Yeni dönem kira parasının tespiti anılan içtihadı birleştirme kararında açıklandığı gibi bir sınırlamadır. Yeni dönemde hakimin yaptığı sınırlama sonucunda belirlediği ücret unsuru ile kira sözleşmesinin yenilenmesi sağlanmaktadır.

Kira ilişkisi kuruluşundan itibaren 10 yıldan fazla bir zaman geçtiğinden istenilen dönem kira bedeli hak ve nesafette göre belirlenmelidir.

Mahkemece yapılacak iş, kiralananın serbest koşullarda boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra davalının eski kiracı olması de nazara alınarak hak ve nesafete göre kira bedelinin belirlenmesi gerekirken yazılı şekilde endeks uygulanarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.