Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/6594 K.2015/2203

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira alacağı, damga vergisi, tespit masrafları ve hor kullanma tazminatının tahsili için yapılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde davalının dava konusu taşınmazı 08.03.2012 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli sözleşme ile kiraladığını, sözleşme süresi dolmadan 2013 yılı Ocak ayı içerisinde taşınmazı tahliye ederek anahtarı teslim ettiğini, davalının taşınmazı hasarlı olarak teslim etmesi nedeniyle mecurdaki hasarların Ankara 8. Sulh Hukuk Mahkemesi 2013/13 değişik iş dosyasında 29/01/2013 tarihinde tespit ettirildiğini, taşınmazdaki hasarın giderilmesi için harcanması gereken bedelin 26.079,00 TL olduğunun ve 2 aylık sürede eski haline getirilebileceğinin tespit edildiğini, davalı tarafından ödenmeyen 2013 yılı Şubat ve Mart ayı kirası,

gecikme faizi, damga vergisi, hasar bedeli ve tespit giderinin tahsili için Ankara 10. İcra Müdürlüğünün 2013/4179 sayılı dosyasında takip başlatıldığını, takibin davalının itirazı üzerine durduğunu, belirterek itirazın iptali ile %40 icra inkar tazminatına hükmedilmesini istemiştir.

Davalı vekili davalının kiralananı Ocak 2013 ayında tahliye edip boş olarak davacıya teslim ettiğini, davacının anahtarı teslim alırken taşınmazı kontrol ettiğini ve her hangi bir ihtirazi kayıt ileri sürmediğini, dava konusu taşınmazın davalı tarafından kiralanmadan önce üç yıl boş kaldığını ve davalı tarafından yarı harap şekilde kiralandığını, taşınmazın her türlü bakım ve tamiratının birinci sınıf malzeme ve işçilik kullanılarak lüks bir işyeri haline getirdiğini, asma katı ve bodrum katına dokunulmadığını, sadece kullanacağı orta kısımda ve dış cephede tadilat ve tamiratlar yaptığını,

davacının iddia ettiği taşınmazın asma kat ve bodrum katında yapılması gereken tamiratın davalının kullanımı ile ilgisinin olmadığını, bu bölümlerin teslim alındığı haliyle davacıya teslim edildiğini, tespit bilirkişi raporundaki tespitleri kabul etmediklerini, alçı panel duvarların sökümü ve molozların taşınması işlemini yapmaya hazır olduklarını, davalının taşınmazda sadece 10 ay kiracı olarak kaldığını, talebe konu kira bedeli ile teslim sonrasına ait damga vergisini kabul etmediklerini belirterek davanın reddini savunmuştur.

1-Dosya kapsamına toplanan delilere hükmün dayandığı gerekçelere göre davacının ve davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Takibe dayanak yapılan ve hükme esas alınan 08/03/2012 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kira bedeli 4.000 TL olduğu ve her ayın sekizinde peşin ödeneceği, ayrıca Ankara Ticaret Odasının belirlediği ÜFE oranı+ 10 puan üzerinden artırılacağı kararlaştırılmıştır. Öncelikle, taraflar sözleşmede sözleşmenin süresinden önce tek taraflı feshedilmesi halinde ödenecek tazminat miktarına esas olmak üzere makul bir süre kararlaştırabilir. Bu durumda sözleşmede kararlaştırılan süre tarafları bağlayacağından sözleşmenin sözleşmede belirtilen sürelere uyulmadan feshi halinde taraflarca kararlaştırılan süre kadar kira bedelinden kiracı sorumlu olur.

Somut olayda uyuşmalık konusu olmayan 08/03/2012 tarihli kira sözleşmesinin özel şartlar 8. maddesinde “Kiracı kira sözleşmesinin bitiminden bir ay önce yazılı bildirimde bulunmadığı sürece sözleşme bir yıl süre ile uzamış ve anı şartlarla yenilenmiş olur.” şekilde düzenlemeye yer verilmiş, bilirkişi tarafından yapılan keşif sonrası hazırlanan raporda ise iki aylık sürede yeniden kiraya verilebileceği tespit edilmiştir.

Mahkemece kira sözleşmesinin 8 maddesinde taraflarca kararlaştırılan bir aylık süre makul süre olarak kabul edilerek bir aylık makul süre kira bedeline hükmedilmiştir. Sözleşmedeki bu madde kiracıya dilediği zaman sözleşmeyi feshetme hakkı tanıyan bir düzenleme değildir. 6570 Sayılı Yasanın 11. (TBK 347/1. fıkra) maddesi gereğince kiracı belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzar.

Bu nedenle sözleşme sonunda kiracı tarafından sözleşmenin ne şekilde sona erdirileceğini düzenleyen maddenin, sözleşmenin tek taraflı olarak süresinden önce feshi halinde uygulanacak makul süre belirlemesi olarak kabul edilmesi mümkün değildir.

Bu durumda TBK.nun 325.maddesi gereğince kiracının kira sözleşmesinden doğan borcu kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edeceğinden mahkemece bilirkişi tarafından tespit edilen iki aylık makul süre kira bedeline hükmetmek gerekirken hatalı değerlendirme ile kiracının bir aylık makul süre kira bedelinden sorumlu tutulması doğru görülmemiştir. Ayrıca makul süreye hükmederken sözleşmedeki artış şartının da dikkate alınması gerekmektedir.

3-Taraflar arasındaki 08/03/2012 tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesinin Genel Şartlar 5. maddesinde “ Kiracı kiraladığı şeyi ne hade buldu ise kiraya verene o halde ve adete göre teslim etmeye mecburdur.” Genel Şartlar 6. maddesinde “Kiracının kiraladığı şeyi iyi halde almış olması asıldır.” Genel Şartlar8. Maddesinde, Kiracının kiralanan şeyin içinde yada dışında yaptıracağı tezniyat masrafları tamamen kendisine ait olacak ve mukavele müddeti bittiğinde hiçbir güna bedel masraf ve tazminat istemeye hakkı olmamak üzere gayrimenkul inşaatın tamamı kiraya verenin olacaktır.” düzenlemesi yer almaktadır.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 316 (818 Sayılı Borçlar Kanununun 256.) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı Kanunun

334. (818 Sayılı Borçlar Kanununun 266.) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlü olup kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur.

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda tamir süresi için ve taşınmazda oluşan hasar kalemlerinin her biri için ayrı ayrı olağan kullanımdan mı yoksa hor kullanmadan mı kaynaklandığına ilişkin değerlendirme yapılmadığı anlaşılmaktadır.

O halde mahkemece,bilirkişi raporuna taraflarca yapılan itirazlar da dikkate alınarak davaya konu edilen hasar kalemlerinin hor kullanmadan mı yoksa normal kullanmadan mı kaynaklandığı ve tahliye tarihi itibarıyla taşınmazda hor kullanmadan kaynaklanan hasar bedelinin ne kadar olduğu, ne kadar sürede tamir edilebileceği hususlarında denetime elverişli bilirkişi raporu alındıktan sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.