Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/6652 K.2014/8268

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, aylık kira parasının 16.07.2012 tarihinden itibaren aylık brüt 7.000,00 TL olarak tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulü ile aylık kira parasının 16.07.2012 tarihinden geçerli olmak üzere aylık 4.687,50 TL olarak tespitine karar verilmesi üzerine, hüküm davacı ve davalı vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 16.07.2003 başlangıç tarihli ve dört yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kira parası aylık net 1.150,00 TL olarak kararlaştırılmış, dört yıl bittiğinde kira bedellerinin yeniden gözden geçirileceği ve kira süresinin uzaması halinde kiranın günün koşularına göre arttırılacağı kararlaştırılmıştır.

Kiracılık süreci içinde son olarak Trabzon 1.Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2010 /863 esas ,2010 /1025 karar sayılı kararı ile, kira parası 16.07.2009 tarihinden itibaren aylık brüt 2.850,00 TL olarak tespit edilmiş,hüküm 08.03.2011 tarihinde kesinleşmiştir. Söz konusu davada kira parası mahkemece hak ve nesafet uygulamasına göre belirlenmiştir. Davacı açmış olduğu işbu dava ile aylık kira parasının 16.07.2012 tarihinden itibaren aylık brüt 7.000,00 TL olarak tespitini istemektedir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davalı vekilinin kira bedeli tespitine yönelik temyiz itirazlarına gelince. Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edildiği dönemden sonra üç yıl için ard arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır.

Üç yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilebilecektir.01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. maddesi uyarınca 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 344.cü maddesinde “ Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın

durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü, Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir.

Olayımızda.

16.07.2012 tarihinden itibaren kira parasının tespiti istenmiş olup yukarıda izah edildiği üzere bu dönemde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu uygulanmalıdır.Uyuşmazlığa ilişkin olarak alınan bilirkişi raporunda en son mahkeme kararı ile tespit edilen kira dönemi üzerinden üç yıldan fazla süre geçtiği bu nedenle hak ve nesafete göre kira tespiti yapılacağı belirtilerek taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde kira parasının aylık brüt 5.000,00 TL olabileceği belirtilmiştir.

Mahkeme ise, kiralananın boş olmaması nedeniyle takdiren uygun bir indirim yaparak kira parasının anılan kira dönemi için aylık 4.687,50 TL olarak tespitine karar vermiştir. Ne var ki, yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde kira parasının tespiti gerekirken ve kira parasının mahkemece hak ve nesafet ilkesine göre tespiti tarihinden itibaren beş yıl geçmediğinden, hak ve nesafet uygulamasına göre kira parasının tespiti doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.