Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/7428 K.2015/508

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kira parasının tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacılar vekili 27.12.2013 tarihli dava dilekçesinde, taraflar arasında 01.01.2010 başlangıç tarihli 12 ay süreli kira sözleşmesi ile davalı şirketin davacılara ait taşınmazda kiracı olarak bulunduğunu belirterek halen ödenen aylık brüt 11250 TL kira bedelinin 01.01.2013 tarihinden itibaren brüt 22500 TL olarak tespitini istemiştir. Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece 01.01.2014 tarihinden itibaren aylık brüt kiranın 14875 TL olarak tespitine karar verilmiştir.

1-) Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde bir isabetsizlik bulunmamasına göre temyiz eden davacılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-) Uyuşmazlık konusu olmayan taraflar arasındaki 01.01.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 5.maddesine göre kira parasının 01.01.2011 tarihinden itibaren kiracılık devam ettiği takdirde her yeni dönem kirasının hiçbir ihtara gerek kalmadan Yargıtay

uygulamaları paralelinde arttırılarak ödeneceği kararlaştırılmıştır.Davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nu 347. maddesi hükmüne göre, kiracı kira süresinin bitiminden en az onbeş gün önce kiralananı tahliye edeceğini yazılı olarak bildirmediği takdirde, sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzamış sayılır.

Kanunun bu maddesinden anlaşılacağı üzere konut ve çatılı iş yerlerine ait kira sözleşmelerinde sözleşme sonunda sebep göstermeden akdi feshetme yetkisi kural olarak sadece kiracıya tanınmıştır. Kiraya veren sebep göstermeden yalnızca süre bitimi nedeniyle böyle bir sözleşmeyi sona erdiremez. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 345 / 1 maddesi hükmüne göre, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Aynı maddenin ikinci fıkrası gereğince ise, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş olması koşulu ile izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Maddenin üçüncü fıkrasına göre de, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından geçerli olur. Maddedeki düzenlemenin anlamı ve amacı kiracının 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesindeki süreden yararlanma olanağını ortadan kaldırmamaktır.

Yeni kira yılında kiranın artırılacağı tehdidi altında olan kiracı akdi devam ettirip ettirmeme konusunda düşünerek bir karar verecektir.

Yine taraflar arasındaki kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde kira parasının her yıl belirli bir oranda artırılacağı kararlaştırılmış ise, gerek yasal düzenleme, gerek yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre yeni dönem kira parasının geçerli olacağı tarih saptanırken 21.11.1966 gün ve 18 / 10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı'nda sözü edilen ihtar ve dava dilekçesinin tebliği tarihinin önemi yoktur. Davanın tespiti istenen dönem içinde açılması yeterlidir.

Böyle bir sözleşmede kiracı olan kimse, yeni dönemde kira parasının artırılacağını bilir. Bu nedenle isterse yazılı ihbarda bulunmak şartı ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Olayımıza gelince; Davada dayanılan kira sözleşmesinde kira artış şartı düzenlenmiştir. Sözleşmede kira artışı ile ilgili düzenleme bulunduğundan ve dava 01.01.2013 tarihinde başlayan yeni kira dönemi içinde 27.12.2013 tarihinde açılmış olduğundan, mahkemece davacının dava dilekçesindeki talebinde olduğu gibi 01.01.2013 tarihinden itibaren kira bedelinin tesbitine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde 01.01.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.