Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/7860 K.2015/3923

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair karar, davalı ve davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, ortak gider alacağından dolayı başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm, davacı vekili ile davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, 01.09.2006 tarihli, iki yıl süreli kira sözleşmesine dayanarak 23.06.2011 tarihinde başlattığı icra takibi ile 2008 yılı Eylül ayı ile 2011 yılı Haziran ayları arası bakiye genel gider alacağı toplamı olan 20.784,39 TL alacağın tahsilini istemiştir. Davalı kiracı süresinde yaptığı itirazında genel gider altında davacı kiraya veren tarafından istenen bedellerin fahiş şekilde arttırıldığını, davacı tarafça genel gider altında toplanan paraların nereye ve ne şekilde harcandığına dair bir bilgi verilmediğini, talep edilen dönemlerin davalı kiracı tarafından itiraz edilen dönemlere ilişkin olduğunu, harcamaların belgelendirilmemesi nedeniyle aidatların ödenmediğini, harcamaların hukuka ve sözleşmeye uygun olması gerektiğini belirtmiştir.

Taraflar arasında imzalanan 01.09.2006 tarihli, iki yıl süreli sözleşme konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık yönetim gideri ilk yıl için m2 başına 3,5 USD + KDV olarak belirlenmiştir. Davalı kiracının 83 m2 lik ofis kiraladığı sözleşme kapsamından anlaşılmaktadır.

Bundan ayrı sözleşmenin 11.2 maddesinde ''kiracı, kiralananın içinde bulunduğu binanın ortak kullanım ve yönetim giderlerinden (ortak alanlar ile ilgili su, elektrik, ısıtma masrafları, park alanları ve yolların temizliği, güvenlik, çöplerin atılması, ilaçlama gibi masraflar) İşletme bütçesine göre hesaplanacak metre kare birim maliyeti ile kiralananın metre karesinin çarpımı sonucu ortaya çıkacak miktar kadar sorumludur.

Kiracı, söz konusu giderlerden payına düşen tutarı aylık olarak Ankara Cyberpark'a ödeyecektir. Söz konusu ortak giderlere ilişkin ödemelerin gecikmesi durumunda Yönetim Planı hükümleri uygulanır. Eğer EK-l'de ortak kullanım ve yönetim giderleri için bir pay belirlenmişse bu tutar dikkate alınır. (ilk yıl için belirlenen 3,5 dolarlık miktar) '' düzenlemesi bulunmaktadır. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar.

Mahkemece bilirkişi raporu alınmış, bilirkişiler 04.07.2013 tarihli ticari defter ve kayıtları incelemeksizin davacı kiraya verenin işletme bütçesi üzerinden hazırladıkları ayrıntısı bulunmayan ve resmi olmayan belgeye dayanarak hazırladıkları raporlarında '' personel görevlileri tarafından temizlik ve güvenlik hizmetlerinin yerine getirilmesi mümkün olduğu halde, ayrıca temizlik ve güvenlik gideri yapıldığının

görüldüğünü, örneğin 2008 döneminde personel için 87.206,92 TL harcama yapılmışken, ayrıca taşerona yaptırılan 99.361,47 TL'lik temizlik ve 113.215,63 TL'lik güvenlik giderlerinin dayanağı anlaşılamadığını, yine 2008 döneminde diğer Giderler başlığı altında yer alan 179.812,54 TL'lik '"Yönetim ve Genel Gider Payı" harcamasının, personele yapılan harcamadan fazla olup ne amaçla yapıldığı anlaşılamadığını, takip eden dönemlerde de bu kalemde yapılan harcamaların personel giderlerinden fazla olduğunu, ayrıca teknik bakım ve onarım giderleri, araç benzin ve bakım onarım giderleri, organizasyon tanıtım giderleri, gider kaydedilen demirbaş,

amortisman giderleri, diğer çeşitli giderler, çevre düzenleme ve temizliği( tabloda ayrıca temizlik gideri olduğu için) gibi giderlerin davalının sorumlu olduğu giderler arasında olmadığı halde tabloda yer verildiğinin görüldüğünü, davalı yanında itirazına uğrayan işletme bütçesinin, yukarıda açıklanan nedenlerle ihtilafın çözümünde yeterli olmadığı sonucuna varıldığını bildirmiş ancak 2008 yılında davalı yanca itiraza uğramayan 398,32 TL lik aidat bedeli üzerinden ve yine davacının sunduğu işletme bütçesi üzerinden seçenekli rapor hazırlanmış,

mahkemece 398,32 TL tutarındaki sabit miktar üzerinden hesaplama yapılarak davanın kısmen kabulü yönünde hüküm kurulmuştur.

Bu durumda dosya kapsamına göre davacı şirketin kiralananın bulunduğu alanın idaresinden sorumlu yönetici şirket olduğu, yine davanın dayanağının kira sözleşmesinin genel giderlerle ilgili maddesi olduğu, yukarıda belirtilen ilgili maddeye göre davalı kiracının binanın ortak kullanım ve yönetim giderlerinden (ortak alanlarla ilgili, su, elektrik, ısıtma masrafları, park alanları ve yolların temizliği, güvenlik, çöplerin atılması, ilaçlama ''gibi'' masraflardan) sorumlu olduğu,

madde kapsamından sayılan sorumlulukların tahdidi olmayıp maddede sayılanlarla beraber ortak alanlarla ilgili benzeri masraflardan da kiralanan alanın m2 si ile sınırlı olmak üzere kiracıların sorumlu olduğu görülmüştür.

Buna göre davacının sunduğu işletme bütçesinde personel giderleri, temizlik giderleri, güvenlik giderleri, ortak alanla ilgili elektrik, su, ısıtma jeneratör mazotu giderleri, teknik bakım onarım giderleri, diğer giderler altında bir takım masrafların yapıldığı anlaşılmaktadır.

Mahkemece 28.11.2011 tarihli ara kararla bilirkişilere yerinde inceleme yetkisi verilmiş, davacı kiraya veren 30.11.2011 tarihli dilekçesi ile ticari defterlerin bulunduğu yer ve irtibata geçilecek kişilerle ilgili gerekli bilgileri mahkemeye sunduğu halde davacı kiraya verenin ticari defter ve kayıtları üzerinde ayrıntılı bilirkişi incelemesi yapılması gerekirken bilirkişilerce her hangi bir resmiyeti olmayan evrak üzerinden inceleme yapılmış, nitekim bilirkişiler de bir kısım harcamaların ne için yapıldığını anlamadıklarını raporlarında bildirmişlerdir.

Bu kez mahkemece yapılacak iş uzman bilirkişilerden oluşan ve davacı kiraya verenin ticari defter ve kayıtları üzerinde yerinde inceleme yaptırarak harcamaların tespit edilmesi ve buna göre sözleşmenin ilgili maddesindeki belirlenen kriterlere göre davalı kiracıya düşen miktarı Yargıtay denetimine elverişli olacak şekilde belirlemektir.

Hesaplama yapılırken davacı kiraya verenin davaya konu alanı yönetmekle görevli şirket olduğundan kaç personeli bulunduğu, bu personeli hangi görevle istihdam ettiği, kendi personeli ile ortak alanların temizliği ve güvenliğini sağlayıp, sağlayamayacağı, ayrı taşeron hizmetine ihtiyaç duyup duymadığı, işletme bütçesinde gösterilen yönetim ve genel gider payının 11.2 madde de belirtilen '' binanın yönetim giderleri '' (ortak kullanım hariç) içerisinde kalıp kalmadığı, teknik bakım giderleri adı altında gösterilen kalemler içinde asansör, jeneratör, hidrofor ve benzeri yerlere ilişkin harcama yapılıp yapılmadığının belirlenmesi gerekmektedir.

Belirleme yapılırken maddede sayılanlar dışındaki giderlerden davalı kiracının sorumlu olmadığının dikkate alınması gerekmektedir. Özetle davacı kiraya veren tarafından yapılan harcamaların sözleşmenin ilgili maddesinde belirtilen ortak kullanım ve yönetim giderleri içinde kalıp kalmadığı bakımından ayrıntılı rapor alınıp sonucuna göre karar vermek gerekirken yetersiz bilirkişi raporuna dayanarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Kabule göre de; aylık dolar kuru değiştiği halde 2008 yılında 3,5 USD üzerinden hesaplanan 398,32 TL esas alınarak takibe konu tüm dönem alacağının bu miktara göre değerlendirmeye tabi tutulması da doğru değildir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.