Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/798 K.2014/11010

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı menfi tespit davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava kira alacağına yönelik yapılan icra takibi nedeniyle borçlu olmadığının tespiti, istirdat ve tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece istirdat ve tazminat taleplerinin reddine, menfi tespit isteminin kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili; davalının hissedarı olduğu 13 dönümlük boş araziyi binicilik eğitimi vermek ve at sahipleri için pansiyon hizmetinde bulunmak amacı ile kiraladıklarını ve ilk ayın kira parasını peşin olarak ödediklerini, taşınmaza bir kısım zorunlu ve faydalı masraflar yaptıklarını, akabinde müvekkilinin yasal izinleri alabilmek için B..

Belediyesine ve sair yerlere müracaat ettiğini ancak kiralanan yerin imar izni bulunmadığından izin taleplerinin reddedildiğini, bunun üzerine sözleşmeyi 15.08.2011 tarihli noter ihtarı ile feshettiklerini, buna rağmen davalının müvekkili hakkında Ümraniye 3. İcra Müdürlüğünün 2011/12369 sayılı dosyası ile kira alacağına yönelik icra takibi yaptığını, takibin usulsüz şekilde kesinleştiğini, davalının imar izni olmayan bir gayrimenkulü kiraya vermekle ağır kusurlu olduğunu ve bu durumu müvekkilinden gizlediğini belirterek müvekkilinin borçlu olmadığının tespiti,

peşin ödenen kira parasının iadesi ve şimdilik 15.000 TL tazminatın tahsilini istemiştir. Davalı vekili, iddiaların gerçeğe aykırı olduğunu, kiralanan yerin boş bir arazi olup, davacının yeri ve sözleşme şartlarını inceleyip o şekilde imzaladığını, sözleşme uyarınca yapılacak işle ilgili sorumluluğun kiracıya ait olduğunu, müvekkiline ruhsat almak gibi bir yükümlülük yüklenmediğini belirterek davanın reddini istemiştir.

Mahkemece kiralananın amaca uygun olmadığı iddiasını aksi davalı tarafından kanıtlanamadığından davacının sözleşmeyi feshetmekte haklı olduğu ve fesih tarihinden sonraki dönem için davalının borçlu olmadığının kabulü ile davalının toplam 25.000 TL borçlu olmadığının tespitine, istirdat ve tazminat isteklerinin reddine karar verilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 07.07.2011 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 5.maddesinde muacceliyet koşuluna yer verilmiş olup her hangi bir aya ait kira bedelinin ödenmemesi durumunda kalan ayların kirasının muaccel olacağı kararlaştırılmıştır. Sözleşmeye konu yer boş arazi niteliğinde olup at çiftliği olarak kullanılmak üzere kiraya verilmiştir.

Davacı 15.08.2011 tarihinde keşide ettiği noter ihtarında; kiralananın sözleşmedeki amaca uygun olarak kullanılmasının yasal olarak imkansız olduğunu belirterek feshi ihbarda bulunmuştur. Davalı ise sözleşmedeki muacceliyet koşuluna dayalı olarak 19.08.2011 tarihinde başlattığı icra takibinde 2011/Ağustos ayından 2012/Haziran ayana kadar olan ayların kira parasının tahsilin istemiş, takip itiraz edilmeksizin kesinleşmiştir.

Davacı vekili, borçlu olmadıkları iddiası ile açtığı bu davada; kiralanan gayrimenkulün imar izni olmadığını, bu durumun müvekkilinden gizlendiğini savunmuştur. 6100 sayılı TBK’nun 301.maddesinin ifadesi ile kiraya veren; kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

Kiralananın sözleşmeye uygun bir halde teslim edilmiş olması asıl olup, bu amacı ortadan kaldıran veya derecesini azaltan ayıp ve kusurların varlığını kanıtlama yükü bunu iddia eden tarafa aittir.Davacı, kiralanan yerin imar planı kapsamında olmadığını bu nedenle çalışma izni alamadığını iddia etmiştir. Konuya ilişkin olarak Beykoz Belediyesinin cevabi yazısında kiralananın bulunduğu A..

K.. ve civarında hiçbir ölçekte imar planı bulunmadığı belirtilmiş ise de bir yerin imar planı kapsamı dışında kalmasının ticari faaliyete engel teşkil edip etmeyeceği, kiralananın amaca uygun kullanımı için ilgilisince ruhsat başvurusu yapılıp yapılmadığı yeterince araştırılmış değildir.

Mahkemece bu konu üzerinde durularak kiralananın sözleşmede belirtilen işe uygun olup olmadığı, mevcut hali ve sözleşme koşulları çerçevesinde faaliyet izni alınıp alınamayacağının etraflıca araştırılarak, gerektiğinde bu konuda uzman bilirkişiden görüş sorularak sonucuna göre karar vermek gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.