Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/8108 K.2014/12346

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı uyarlama ve kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kiracı tarafından açılan, kira bedelinin indirilmesi ve fazla ödenen kira parasının iadesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir. 1-)Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki karar düzeltme istemi yerinde değildir

2-)Taraflar arasında 26.09.2011 tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesine ve kira sözleşmesinin eki sayılan ihale şartnamesine ilişkin uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde ilk yıl kira bedeli (24.10.2011 tarihinde başlayan dönem) yıllık 318.750,00 TL kararlaştırılmış, İhale şartnamesinin 7. maddesi gereğince kira bedelinin her yıl TUİK tarafından açıklanan ÜFE nin bir önceki yılın aynı ayı yüzde değişim oranına göre belirleneceği kararlaştırılmıştır.

Gerek ihale şartnamesinin 1. maddesinde, gerekse de kira sözleşmesinde kiralanacak olan alanın krokisi işlem dosyasında mevcut 86,60 m2 kafeterya alanı yeri, 22,50 m2 ve 17,28 m2 2 adet kantin ve çiçekçilik olarak düzenlemesi yapılacak alan olmak üzere toplam 3 adet 126,38 m2 olarak kiraya verildiği, 24.10.2011 tarihinde imzalanan yer teslim tutanağına göre de, 82,00 m2 alan teslim ediliği anlaşılmaktadır.

Uyuşmazlık, davacı kiracının kiralanan alanın eksik teslim edilmesi nedeniyle kira bedelinin indirilmesini talep edip edemeyeceği, indirimin ne miktarda yapılacağı ve ödenen kira bedellerinin iadesini talep edip edemeyeceğine ilişkidir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesi ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 249 / 1 maddesi ) gereğince kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

Yine 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 304 ve 305.maddesine ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 249 / 2 maddesi ) göre kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrütüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna başvurabilir.

Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.

Dava konusu olayda, kiralanan kararlaştırılan miktardan daha düşük alanlı olarak kiracıya teslim edilmiş davalı kira parasının indirilmesi yolunu tercih etmiştir. Davacı kira bedelinin indirilmesini 28.11.2012 tarihinde açtığı dava ile ileri sürdüğünden ancak dava tarihinden itibaren kira bedelinin indirilmesini talep edebilir. Dava tarihine kadar ödenen kira bedelleri yönünden kira bedelinin iadesini talep edemez.

Bu nedenle davacının, davadan önceki yıla ait sözleşme hükümleri gereğince ödenen kira bedelininde indirilerek, belirlenen kira bedeli ile ödenen kira bedeli arasındaki farkın iadesine ilişkin istemin reddine karar verilmesi gerekirken, ödenen kira bedelleri üzerinden de indirim yapılarak iadesine karar verilmesi isabetli değildir.

Davacının 24.10.2012 tarihinde başlayan ve dava tarihi itibariyle ödenmeyen 2 yılı ve 3. yıl kiralarına yönelik indirim talepleri yönünden ise, İdare tarafından hastane içerisindeki toplam 126,38 m2 büyüklüğündeki 3 adet alan kantin, büfe ve çayoçağı olarak kullanılmak üzere kiralanmış, ancak 82,00 m2 olarak teslim edilmiştir. Kiralananın bu miktarda eksik teslim edilmesi kira bedelini de etkileyecek önemli sayılabilecek bir ayıptır. Bu nedenle davalı kira bedelinin indirilmesi talep edebilir.

Ne var ki; karara esas alınan bilirkişi raporunda kira bedelinin indirim miktarı belirlenirken m2 üzerinden değerlendirme yapılarak eksik teslim edilen yüzölçümü oranında kira bedelinden indirim yapılarak kira bedeli tespit edilmiştir. Kira bedelinin belirlenmesinde tek ölçüt kiralananın yüz ölçümü değildir. Kiralananın kullanım amacı, konumu da, kira bedeline etki eden unsurlardır.

Yüz ölçümündeki eksiklik sözleşmedeki kullanım amacına etkisi oranında kira bedelinin indirilmesini gerektirir. Davacının kira sözleşmesi ile kiralananda Kantin, Büfe ve Çayocağı olarak tek işletmeci olduğu anlaşılmaktadır. Sözleşmedeki kira bedelinin belirlenmesinde, hastane içerisinde tek işletme olmasının önemi olduğu açıktır. Nitekim sözleşmede kiracının sadece bu alan içerisinde kafeterya da içerisindeki müşterilere hizmet vereceğine ilişkin koşul bulunmamaktadır.

Kiralananın hastane personeline, hasta, hasta yakınları ve ziyaretçilere hizmet verilmek üzere kiralanmış olmasına göre kira bedelinin indirilmesinde, eksiliğin kullanım amacını hangi ölçüde etkileyeceği değerlendirilerek buna göre makul bir miktar kira bedelinden indirilmesi gerekirken, eksik teslim edilen yüzölçümü oranında kira bedelinin indirilmesi doğru olmadığı gibi, 24.10.2013 tarihinde başlayan dönem kirasının İhale Şartnamesinin 7. maddesi gereğince, bir önceki yıl kira bedelinin TUİK tarafından yayınlanan ÜFE- bir önceki yılın aynı ayı yüzde değişim oranına göre belirleneceği kararlaştırıldığından,

24.10.2013 kirasının, indirilerek belirlenen 24.10.2012 kirası üzerinden ihale şartnamesinin 7. maddesi gereğince belirlenmesine karar vermekle yetinilmesi gerekirken, yazılı şekilde henüz arttırım dönemi gelmediğinden bahisle 2013 yılı Haziran ayı TUİK verilerine göre belirlenmesi de yerinde değildir.

Ayrıca davalının karar ve ilam harcına yönelik temyiz itirazları yönünden ise 492 Sayılı Harçlar Kanunun 13/j maddesi gereğince Genel Bütçeye dahil idareler harçtan muaf olduğu halde davalı Sağlık Bakanlığının harçtan yükümlü tutulması doğru değildir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.